一、深圳二手房“帶押過戶”突破520單
截至2023年6月30日，深圳市辦理的二手房“帶押過戶”已突破520單。記者7月4日從深圳市不動產登記中心獲悉，二手房“帶押過戶”已形成轉移登記和抵押權變更登記“一并受理、一并審核、同時發證”為基礎的多種組合登記模式，提高了登記效率，節約了交易成本。
據深圳市不動產登記中心相關負責人介紹，《民法典》施行以來，深圳深入開展二手房“帶押過戶”工作，先后制定發布《關于抵押權登記和不動產轉移登記等登記事項的補充規范（試行）》《深圳市推廣
二手房“帶押過戶”模式的工作方案》《不動產“帶押過戶”登記申辦指引》等政策文件，明確3種“帶押過戶”服務模式、申請主體、申請材料、申請流程、辦理期限等相關事項。
深圳市不動產登記中心進一步規范登記材料，保證申請便捷，精細登記流程，保障審查時效。
比如抵押權變更登記，以“增加登記類型但不增加申請材料”為原則，當事人無需另行提交其他材料，只需由抵押權人在申請表上勾選“不動產抵押”“組合登記”項目，表示知悉并接受變動即可。抵押人變更發生后，在轉移登記完成的瞬間時點上抵押權變更登記也即完成。
深圳市不動產登記中心及時總結、推廣二手房“帶押過戶”的三種典型登記模式，即抵押權變更模式、順位抵押權“三合一登記”模式和“雙預告登記”模式，實現運行高效。
據統計，2021年4月至2023年6月，深圳市共辦理二手房“帶押過戶”突破520單，有效發揮了二手房“帶押過戶”的制度價值。比如深圳首單跨行“帶押過戶”，為當事人節約“過橋貸”、擔保費等中間成本約17萬元。
二、二手房“帶押過戶”是什么？
所謂“帶押過戶”，是指對存在抵押的不動產需要上市交易的，賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。
傳統的
二手房交易過程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續相當煩瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過“贖契”解除原有抵押，才能辦理過戶手續，進而買方將房產再次抵押，獲得銀行貸款。
據了解，“帶押過戶”于法有據。民法典第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
三、“帶押過戶”怎么操作？
按照目前各地的實踐來看，大致分為以下幾個步驟：
1、發起申請：買方向銀行提交申請貸款資料，同時賣方向銀行提交提前還款申請和“帶押過戶”申請。
2、審批買方貸款：買賣雙方及銀行簽訂《二手房“帶押過戶”三方協議書》，明確銀行放款后優先償還賣方貸款余額;銀行審批貸款，向買方出具同貸書;設立資金監管賬戶，用于暫存買方首付款及發放的購房貸款。
3、聯合辦理：買家支付首付款，款項進入資金監管賬戶(除當事人提出明確要求除外);如各類購房款不足以結清賣方原貸款金額的，賣方需同步補足款項至監管賬戶;雙方備齊《三方協議書》等有關材料，聯合銀行到不動產登記綜合窗口，辦理房屋轉讓預告登記和房屋轉讓抵押預告登記手續，并向稅務部門申報納稅后，辦理產權過戶和抵押預告登記轉抵押登記手續；相關方按規定繳納登記費用后，不動產登記部門完成辦理(若涉及查封不能辦理過戶即退回申請)，發放證書。
4、放款還款：銀行向資金監管賬戶發放買方購房貸款，并按約定立即結清賣方貸款，剩余款項退至賣方業主指定賬戶。
四、“帶押過戶”會對樓市產生什么影響？帶來了哪些便利？
業內人士表示，“帶押過戶”優化了二手房交易流程，對提振市場有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求。
對賣方而言，一方面可以省下費用。過去二手房交易模式下，需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過戶，“帶押過戶”節省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費，以及過橋費帶來的利息和擔保費等，利于賣方盡快回籠資金。另一方面還省下了時間。過去，一旦賣方在約定時間內湊不齊未結清的銀行貸款，則很可能對買方產生違約?！皫а哼^戶”減少了辦事環節，縮短了交易時間，避免時間拖延出現的違約情形。
五、“帶押過戶”對買房者是否存在風險？需要怎么防范？
二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環節，實現貸款資金到賬與產權過戶登記、抵押權注銷和設立登記同步辦理。針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產生產權過戶后，銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險，可引入公證或擔保等第三方機構，保障資金安全，防控業務風險。
抵押權在民法典中是一個相對重點而又復雜的內容，在遇到“帶押過戶”的房屋交易時，需要特別注意抵押人和抵押權人是否對財產轉讓有一定的限制或者禁止性約定，比如，是否已經有第三人因為善意取得、支付合理對價等因素對抵押物造成影響。而且，根據相關法律法規，如果房屋的抵押登記早在民法典施行前就已經存在，沒有經過抵押權人的同意，是不能帶押過戶的。
對于買方而言，購買帶抵押的房產，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款，只要在過戶完成之前，權利都處于不確定狀態，房屋如被司法查封，將沒辦法順利過戶。因此，應了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定“不得轉讓”或有其他禁止、限制轉讓條款，則可能無法“帶押過戶”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“帶押過戶”。
同時，“帶押過戶”涉及了買賣雙方、銀行、公證或擔保機構等多方主體，交易環節復雜，要保障各個環節的順暢，才能順利完成過戶交易。此外，買方要隨時關注房屋司法查封的情況，一旦有司法查封應立即終止資金給付和交易。
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楊興杰
中國全面推動不動產“帶押過戶”改革 降低制度性交易成本 
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