金融加力支持保障性住房等“三大工程” 保障性住房行業市場機遇分析2024

• 方蔓桃 2024年1月10日 來源：百度 838 51
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社會保障性住房是我國城鎮住宅建設中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給中低收入的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。

保障性住房建設等“三大工程”資金“保障網”正加快織密。日前，中國人民銀行重啟抵押補充貸款(PSL)，凈新增3500億元的規模為有史以來第三高，業內普遍認為，該筆資金將用于支持“三大工程”建設，后續規模預計還會增加。與此同時，金融機構也通過多種方式積極推動“三大工程”落地，城中村改造企業債、城中村改造資產支持專項計劃(ABS)、“平急兩用”債務融資工具等多個“首單”均已成功發行。

社會保障性住房是我國城鎮住宅建設中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給中低收入的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。

金融機構正加大對“三大工程”領域的資金支持，相關貸款、ABS等產品“首單”業務已陸續落地，參與方涉及銀行、資產管理公司(AMC)等各類機構。

為確保保障性住房行業數據精準性以及內容的可參考價值，我們研究團隊通過上市公司年報、廠家調研、經銷商座談、專家驗證等多渠道開展數據采集工作，并對數據進行多維度分析，以求深度剖析行業各個領域，使從業者能夠從多種維度、多個側面綜合了解保障性住房行業的發展態勢，以及創新前沿熱點，進而賦能保障性住房從業者搶跑轉型賽道。

政策性銀行已率先向“三大工程”領域投放貸款。例如，長沙市望城區大澤湖片區城中村改造項目一期工程獲得國開行湖南省分行配套貸款1000萬元，是全國發放的首筆超大特大城市城中村改造項目配套貸款。此前，國開行還向福建省福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元，并實現首筆貸款發放1000萬元，標志著全國首筆配售型保障性住房開發貸款成功落地。

商業銀行貸款方面，1月5日，建設銀行福建自貿試驗區福州片區分行成為全國首家圍繞配售型保障性住房開展個人住房貸款業務的商業銀行，建行表示，后續將為符合條件的購房者提供便捷高效的個人住房貸款服務。

資本市場也接連多業務領域實現“零的突破”。西安經發集團順利發行用于經開區柳林村城改項目的首單企業債，募資共計16億元，成為債券市場首單城中村改造企業債。青島銀行獨家承銷首單“平急兩用”債務融資工具落地，規模1億元。由首創證券擔任計劃管理人的全國首單“平急兩用”資產證券化產品成功發行，規模1.91億元。國內城中村改造ABS“首單”由中國信達發行，規模75.75億元。

伴隨資金流入，地方層面“三大工程”項目落地明顯提速，多地近期披露相關項目進展。杭州已儲備“平急兩用”項目116個、總投資770.35億元;廣州發布“城中村改造條例征求意見稿”;深圳集中開工13個配售型保障性住房項目，房源合計1萬余套，總投資約125億元。

據廣發證券測算，2024年“三大工程”對地產投資規模的貢獻預計或有0.93萬億元，將拉動地產投資7.8個百分點，有望成為帶動2024年總需求進一步好轉的重要動力。

“整體來看，目前正在推進的‘三大工程’資金支持多源于政策性銀行以及地方金融機構。例如，上海青浦鳳溪社區城中村改造項目中，政策性銀行和商業銀行授信額度占總投資規模超六成。”國金證券首席經濟學家趙偉認為，后續“三大工程”資金渠道將更多元化。

展望未來，金融支持“三大工程”將成為構建房地產發展新模式的重要著力點。《2023年第三季度中國貨幣政策執行報告》指出，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。

值得注意的是，開年來人民銀行重新啟動PSL，凈新增3500億元的規模達到有史以來第三高，這也被業內人士普遍解讀為，為“三大工程”提供中長期低成本資金支持。

2023年以來，保障房建設提速。4月28日，中央政治局會議提出要“規劃建設保障性住房”;7月24日，中央政治局會議再次強調“要加大保障性住房建設和供給”。8月25日召開的國務院常務會議審議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》。

《意見》明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”;二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年保障房建設行業市場深度分析及發展策略研究報告》顯示：

今年，加快推進保障性住房建設成為各大城市一項重要工作。為落實好中央經濟工作會議精神，各地近期加快有關工作推進，而新一輪保障性住房建設一個突出的特點，就是拓展了配售型保障性住房新路子。

在廣西南寧，當地按照以需求決定建設規模的原則，緊盯“凈地出讓”和“資金平衡”兩個重點，已匯總梳理出配售型保障性住房先導項目7個、住房7200套，總投資約39億元，其中2024年計劃建設住房4000套。目前，南寧市住房和城鄉建設局正在研究制定配售型保障性住房管理辦法，明確保障范圍、準入條件、審核流程、戶型面積等實施細則。

日前，深圳市首批13個配售型保障性住房項目近日集中開工，建設面積75.7萬平方米，房源合計1萬余套。此次深圳開工建設首批1萬余套配售型保障性住房，在全國形成了起步就領跑的良好局面。按照計劃，深圳在加緊建設配售型保障房的同時，下一步將加快建立完善建設配售管理制度，抓緊出臺具體實施辦法和配套政策。

保障性住房行業市場機遇分析

隨著住房問題的日益凸顯，國家層面和城市層面為確保這類人群的住房問題，逐漸完善城市的保障住房體系，多渠道加大保障房供應，一定程度上緩解租房問題。大城市規劃建設保障房有利于緩解這些城市的住房矛盾，也有利于穩住房地產等相關產業。保障房的大規模建設與供給，對房地產業將產生重大影響，未來我國住房供應體系將發生顯著變化，保障房的地位有望明顯提升，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成。

“‘三大工程’項目需要大量中長期低成本資金，預計本輪新增PSL資金將主要投資于上述領域，且規模可能不止3500億元，后續PSL或將繼續投放。”中信證券首席經濟學家明明表示。

國泰君安地產首席分析師謝皓宇也認為，人民銀行投放PSL，將為中央經濟工作會議中提到的“新模式”和“基礎性制度建設”打下基礎，2024年PSL有望持續投放，為三大工程提供資金支持，拉動地產投資，改善經濟增長預期。

由于PSL主要是以“先貸后借”的方式為項目提供貸款支持，國盛證券首席經濟學家熊園預計，后續“三大工程”將可能與專項債、政策性開發性金融工具等其他工具相配合，以豐富其資金來源。

雖然目前各地區政策并不一致且仍有大量的保障性租賃住房尚在建設中，但通過金融機構對保障性住房投放的開發貸款余額增長可以看出，我國保障性住房建設持續加速并在高位運行。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。報告準確把握行業未被滿足的市場需求和趨勢，有效規避行業投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰略性目標市場，牢牢把握行業競爭的主動權。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2023-2028年保障房建設行業市場深度分析及發展策略研究報告》。

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