2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會(huì)

• 李芬珍子 2024年4月28日 來源：中研網(wǎng) 1285 84
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2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會(huì)

一、產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會(huì)

只租不售成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主流開發(fā)模式，此種方式亦是國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的主流模式，與分散銷售產(chǎn)權(quán)相比較更利于項(xiàng)目的長(zhǎng)久持續(xù)運(yùn)營(yíng)。只租不售的做法已經(jīng)由港臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在國(guó)內(nèi)樹立了成功的典范，并帶給市場(chǎng)更多的正面示范。同時(shí)，大體量商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)物中心化發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)入壁壘提升成為只租不售模式的衍生效應(yīng)。

開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變是影響商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈演進(jìn)的決定性因素，只租不售成為商業(yè)地產(chǎn)主流開發(fā)模式對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈帶來如下影響：

1、專業(yè)顧問中介機(jī)構(gòu)獲得廣闊的發(fā)展空間。

在只租不售的主流模式下，專業(yè)顧問中介機(jī)構(gòu)的價(jià)值被廣為接受，并擁有關(guān)闊的發(fā)展空間。專業(yè)中介的存在，使得投資方、開發(fā)商、零售商的職責(zé)更清晰，操作更專業(yè)，項(xiàng)目的成功也更有保證。大型Mall的開發(fā)中最重要的角色也是能夠整合商家資源并合理配置業(yè)態(tài)的專業(yè)中介。

專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)能提供五大方面的服務(wù)：提供最佳項(xiàng)目形態(tài);準(zhǔn)確估算未來的商業(yè)收益和商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值;全程提供專業(yè)水準(zhǔn)的規(guī)劃;確保規(guī)劃設(shè)計(jì)出優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施;代表客戶項(xiàng)目與國(guó)外商家有目標(biāo)、有選擇地進(jìn)行交流。而這五項(xiàng)服務(wù)正是中國(guó)開發(fā)商所沒有能力解決的。在目前的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)中，以營(yíng)銷代理為主營(yíng)業(yè)務(wù)的代理行最可能成為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問中介機(jī)構(gòu)。

2、專業(yè)招商渠道更受重視

招商代理公司的核心優(yōu)勢(shì)就是具有招商渠道。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在資源整合的過程中必須兼顧零售商家的利益，而不僅僅代表開發(fā)商的利益。專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)同商家的魚水關(guān)系是開發(fā)商不具備的，這也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最缺乏的招商渠道。對(duì)于中國(guó)目前大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，主力店特別是國(guó)際大型主力品牌店的招商難度最大，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的后續(xù)進(jìn)程影響也最大，專業(yè)的國(guó)際中介在招商渠道方面的優(yōu)勢(shì)十分明顯。目前國(guó)內(nèi)還沒有具備一定實(shí)力、影響力的招商代理公司，而傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)、國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)營(yíng)銷代理行都具備開展招商代理業(yè)務(wù)的潛力。

3、投融資環(huán)節(jié)引進(jìn)更多的金融產(chǎn)品

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有其行業(yè)特殊性。一方面，大部分開發(fā)商自有投資能力較弱，許多開發(fā)商希望通過尋找投資、融資的方式來解決資金問題。另一方面，大量國(guó)際基金及投資商，尋找地產(chǎn)投資項(xiàng)目，但實(shí)現(xiàn)成功投資的少之又少。解決開發(fā)商急功近利的問題需要有許多的金融產(chǎn)品，需要積極推進(jìn)基金和信托這類工具來介入商業(yè)地產(chǎn)，建立商業(yè)地產(chǎn)的融資鏈。

圖表：房地產(chǎn)客戶價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值結(jié)構(gòu)圖

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

二、細(xì)分市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，當(dāng)住宅價(jià)格瘋漲讓人望而卻步時(shí)，被低估的高端商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商鋪、酒店式公寓等物業(yè)類型引起投資者的興趣。

在目前的形勢(shì)下，投資者對(duì)樓市的投資有了明顯的分化。根據(jù)資金額度來劃分，有實(shí)力的投資者投向高端商業(yè)房產(chǎn)，也就是高端寫字樓;中小投資客則轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多為商鋪和酒店式公寓。

機(jī)會(huì)一：高端商業(yè)地產(chǎn)

住宅現(xiàn)在限制的厲害，開發(fā)商紛紛“棄宅從商”。2012年，萬(wàn)達(dá)以“商鋪加住宅”盈利模式創(chuàng)造了年收入500多億，成為房地產(chǎn)行業(yè)一顆冉冉上升的明星。其中，商鋪的開發(fā)與銷售成為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的重要部分。2013年，不少傳統(tǒng)的住宅開發(fā)企業(yè)萬(wàn)科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)，籌集資金加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入。零售業(yè)的華潤(rùn)和蘇寧加大了賣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)步伐。就連家電業(yè)的TCL及康佳等紛紛投入商業(yè)地產(chǎn)。目前全國(guó)正在掀起一股“商鋪投資熱”。

高端商業(yè)地產(chǎn)前期被低估的價(jià)值，隨著有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)的大量投入，其商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值開始凸顯，目前由于商業(yè)地產(chǎn)迎來投資熱，一線城市寫字樓、商鋪價(jià)格出現(xiàn)普漲局面。

機(jī)會(huì)二：酒店式公寓

酒店式公寓以獨(dú)特的物業(yè)類型，受到中小投資者和買房人的青睞。它的投資的特點(diǎn)有幾點(diǎn)：第一，酒店式公寓有著非常明顯的投資優(yōu)勢(shì)，擁有酒店式的配套和服務(wù)，租金明顯是高于住宅的，而既能自用，又能出租就是其最大的特點(diǎn)。第二，操作的方式有很多種，和住宅相比，售后代租是酒店式公寓的一個(gè)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。還一個(gè)特點(diǎn)，體量小，總價(jià)少，對(duì)投資者來資金少回報(bào)率高，遇到政策調(diào)控市場(chǎng)發(fā)生變化，投資者可以“見風(fēng)使舵”，易投資易轉(zhuǎn)手，投資壓力小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

機(jī)會(huì)三：品牌開發(fā)商

房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了品牌時(shí)代，同時(shí)也是品牌開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。品牌上市公司中，全國(guó)大牌“招保萬(wàn)金”、本地企業(yè)棲霞建設(shè)、蘇寧環(huán)球，香港品牌上市公司和黃、恒基、雅居樂、恒大、明發(fā)等企業(yè)占據(jù)著南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分份額。從近期熱銷的項(xiàng)目來看，戶型不一、檔次不一、類別上差異較大。而從項(xiàng)目推廣角度來看，也并非因?yàn)榻祪r(jià)而促成銷售。如此看來，降價(jià)已經(jīng)不是目前開發(fā)商應(yīng)對(duì)調(diào)控的唯一手段了，地產(chǎn)公司的品牌知名度成為投資置業(yè)者一個(gè)重要的考量因素。這就是品牌價(jià)值和力量。

圖表：房地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略圖

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

三、重點(diǎn)區(qū)域投資機(jī)會(huì)

長(zhǎng)三角地區(qū)投資機(jī)會(huì)分析：

(1)優(yōu)質(zhì)物業(yè)有更大發(fā)展空間

中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心提供的市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)表明，中國(guó)目前商業(yè)最成熟的上海，購(gòu)物中心率僅為39.5%，未來購(gòu)物中心仍有較大的發(fā)展空間。據(jù)此推斷，未來會(huì)出現(xiàn)大量的購(gòu)物中心并購(gòu)現(xiàn)象，表現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物中心并購(gòu)大量零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和準(zhǔn)購(gòu)物中心，最終漸成專業(yè)化高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，未來具有優(yōu)質(zhì)潛質(zhì)的商業(yè)物業(yè)必開始受到市場(chǎng)青睞，而具備更大的發(fā)展空間。

(2)由開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)正由最初的感性向理性過渡。隨著一線城市中一系列商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的失利，更多的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到，專業(yè)化和國(guó)際化的操作是商業(yè)項(xiàng)目成功的基本保障。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)是始于“建”而終于“管”。真正的利潤(rùn)增長(zhǎng)來自于后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，出租型物業(yè)的回報(bào)率遠(yuǎn)比出售型的要高。商業(yè)地產(chǎn)逐步回歸理性，追求商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)穩(wěn)定收益。目前，已有部分大的銷售渠道商，改變以前只租不建的做法，自己持有大型物業(yè)，這是新市場(chǎng)情況下對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的新嘗試。可以預(yù)見，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始由開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)時(shí)代。

(3)模式趨于國(guó)際化和專業(yè)化

新一代的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)在計(jì)劃性、綜合性及開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)一性方面大幅提高，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化運(yùn)作成為大勢(shì)所趨。商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專業(yè)化特點(diǎn)，開發(fā)的目標(biāo)應(yīng)集中在初期的項(xiàng)目招商與后期的商業(yè)管理方面。而這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要具有專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、技能和引進(jìn)資源渠道的機(jī)構(gòu)完成。只有開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的高度配合，商業(yè)與地產(chǎn)的統(tǒng)一，才能保證商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到規(guī)范化與專業(yè)化的新高度。

(4)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道多元化

從近兩年的趨勢(shì)看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向國(guó)際融資渠道。其中，REITs作為一種成熟的國(guó)外融資渠道受到市場(chǎng)關(guān)注，但是鑒于國(guó)內(nèi)法律和市場(chǎng)環(huán)境問題，這一渠道受到的限制較多。從國(guó)外基金的角度看，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的前景仍然具有相當(dāng)?shù)奈ΑＲ虼耍鼈兛梢酝ㄟ^在海外的資金平臺(tái)國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)打包放到國(guó)外上市，從而獲取國(guó)際資金支持。這一模式的代表是新加坡嘉德集團(tuán)旗下中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金。無(wú)疑，這為國(guó)內(nèi)開發(fā)商提供融資機(jī)會(huì)。此外，大連萬(wàn)達(dá)在REITs上市未果的情況下，通過發(fā)行CMBS的方式為自己開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行融資，也是市場(chǎng)上一個(gè)全新的操作模式。可見，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)融資渠道趨向多元化。

《2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告》由中研普華商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析專家領(lǐng)銜撰寫，主要分析了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀與投資前景，同時(shí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)和專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)分析，幫助客戶評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資價(jià)值。

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  2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告

  隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來越多，市場(chǎng)正面臨著供給與需求的不對(duì)稱，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一些商業(yè)...

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