中國指數研究院發布“百城房價”數據，全國100個城市新建住宅均價環比由跌轉漲，房價上漲城市增至48個。其中，深圳成交量和房價漲幅均居全國首位，且根據國家統計局的數據，深圳房價在2014年11月開始止跌，在12月份成為全國首個房價上漲的城市，到2015年4月，已連續5個月上漲。深圳國土與規劃委數據也顯示，截止到5月23日，深圳關外商品房住宅成交均價為19892萬元/平方米，較4月份大幅上漲65%。

事實上，四大一線城市在樓市救市新政后都不同程度出現了回暖跡象，但北上廣的回暖還屬于溫和可控的，但深圳樓市則幾乎處于失控狀態。盡管整個深圳市的住宅成交價格同比上漲幅度并不算夸張，但其中部分熱點區域，如前海、龍華、寶中等片區跳漲非常明顯，部分新建樓盤的價格在2個月內飆升近40%!

由此可見，雖然“2個月暴漲40%”的只是深圳少數樓盤，這一新聞更多的是媒體博人眼球的炒作，但從整個深圳市過去2個月的房價走勢上看，大幅上漲已是不爭的事實。那我們不禁要問，原本已經平穩了很長時間的深圳房價為什么又會突然爆發了呢?

暴漲邏輯一：政策強刺激

要說深圳房價暴漲的直接導火索，其中深圳市規定公積金購首套房首付僅需2成;擁有1套住房并已結清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住房的，首付款比例也降到了30%。加上房貸優惠利率在市場上重新出現，一下子激活了市場的買氣。

畢竟過去幾年的樓市調控抑制了太多的改善性需求，當樓市調控漸漸松綁以后，銀行“錢荒”又導致銀行惜貸，讓房貸成本大幅提高。如今政策放開后需求突然爆發也就不足為奇了。

暴漲邏輯二：唯一移民型一線城市

然而同樣是政策松綁，北上廣的房價為什么沒有深圳漲得那么厲害呢?這就要說到深圳這座城市的特點了。作為四大一線城市中唯一一個以外來移民為主體的城市，深圳人的購房需求本就和北上廣居民有著巨大不同。調查顯示，目前深圳1100萬多的常住人口中，超過70%的常住人口沒有屬于自己的產權房。根據世聯行的統計，按常住人口計算，深圳商品住宅戶均住房僅為0.4套，遠低于公開數據顯示的全國戶均1套的平均水平。

這一群來自全國各地、懷著“深圳夢”的人來到深圳以后，當然希望能早日在深圳安家落戶，這一潛在的需求隨時都有入市的可能，他們需要的只是一個最好的入市契機。而房貸首付比例下降是最好的刺激因素。因為隨著深圳市“騰籠換鳥”行動的不斷推廣，深圳正在吸引越來越多高端人才，大量互聯網、金融等行業的高薪高能人才被引進深圳，這些本來在深圳沒有住房的人，由于預期未來收入會繼續大幅提高，因此有著更強的買房能力。雖然眼下資產不多，但收入頗高，一旦首付比例下降，他們就能夠承受得起比較高的房貸支出。

暴漲邏輯三：馬太效應

政策利好和剛性需求的釋放，促使深圳樓市進入到了上升通道。而樓市背后的市場邏輯從來都是“買漲不買跌”，在房價處于下行階段，購房者停止入市并觀望。但一旦房價上漲后，也將加速購房者入市的節奏，房企去庫存的效果也將積極顯現。

中原地產研究總監劉淵認為，深圳的新房占比僅占三成，當需求反彈時，且庫存量較少，市場很容易被推高。結果就是市場越火爆越要搶，越搶越火爆，出現所謂的馬太效應。

暴漲邏輯四：投資客回歸

與北上廣還有一點不同的是，由于深圳緊鄰香港，預期逆轉之下，深圳樓市的投資客也出現明顯抬頭，其中有相當數量是香港人，畢竟與香港房價相比，深圳房價依然還不算貴。

根據中聯鏈家地產統計，近期投資客入市積極性明顯回升，深圳二手房成交中投資客比例已近三成，達到28.1%。而在市場低迷期時，投資客占比只有一成。部分區域投資置業的客戶占到近一半，投資客主要集中于羅湖、南山、寶安和龍華4個區域。

在深圳，投資者占購房者的比例一直被業內視為樓市的晴雨表。據悉，深圳樓市過去上漲最火爆的時候，投資客占比一度超過五成;而市場最為低迷的時候，投資客的比例則在一成左右。

盡管深圳限購仍未松綁，但這不妨礙深圳投資客曲線入市。在龍華中海錦城( 資料 圖庫 團購 點評 )開盤現場，記者詢問的6人中有4人是購買二套房。而部分買二套房的購房者，無法分清是投資還是改善需求。此外，即使想買第三套房，也可以通過“假離婚”、以公司名義購房等辦法規避限購政策。

暴漲邏輯五：拋股買房

最后不得不提到的就是非常具有中國特色的一個現象——股市和樓市往往比翼齊飛。在2007年和2009年都曾出現過股市和樓市一起暴漲的情況。而過去近一年的大牛市中，許多投資者在股市里已經賺到了一倍甚至數倍回報，如今又遇到樓市政策利好，便有不少人決定拋股買房，落袋為安，大量股市資金便來到了樓市中。尤其像高端公寓樓和別墅這種投資屬性比較強的房子，也已經成為投資客資產保值升值的一種方式了，自住需求非常少。

政府終于出手干預

盡管深圳樓市上漲背后有眾多原因，但連續大幅上漲也終于讓原本一直不愿干預樓市的深圳市政府坐不住了。

深圳市規劃和國土資源委員會發布消息稱：近期出現我市將取消住房限購政策”的傳言，此為不實謠傳，深圳市將繼續執行現有住房限購政策。將嚴格依法查處那些通過故意制造“日光盤”等人為加劇供求緊張的“捂盤惜售”等違法違規行為。將推出系列措施全力保障房地產市場健康有序發展，包括加快商品住房預售審批，加快新增住宅用地供應等。

深圳官方的這一表態，主要傳遞出一個信號：官方對于當地房價快速上漲，深感壓力和擔憂，所以拋出一套調控市場的組合拳：一、辟謠，穩定市場情緒;二、嚴查供應端的違規行為，打擊部分違規開發商;三、增加市場供應，緩解市場饑渴。

房價將繼續上漲?

然而歷次調控的歷史經驗告訴我們，深圳市政府推出的這三個舉措都很難改變市場的長期預期。深圳房價過去2個月的大幅上漲就是在沒有放開限購的情況下發生的，就算今后一段時間繼續嚴格執行限購政策，也不見得房價會下跌;而出現“日光盤”現象雖然存在某些開發商自導自演的嫌疑，但也有些“日光盤”是真實市場供求關系的體現，政府部門無能為力;至于增加土地供給的招數效果也非常有限，畢竟深圳市區的土地就這么點，新樓盤開發一個少一個，而每年涌入深圳的新增人口卻有增無減。

更何況，從政府意圖上看，打壓樓市也不是地方政府希望看到的。因為在經濟大環境依然不景氣的當下，今年政府首要任務是保增長，房地產市場的回升有助于穩定經濟。

根據深圳官方的測算，如果房地產投資增速能保持在20%以上，將對經濟增速維持8%-9%提供有力支撐。數據顯示，去年深圳房地產投資增速為20.5%，今年一季度增速接近30%。

房企推盤積極性高漲，在預售方面，供應也呈增加態勢。截至4月末，深圳商品住宅累計批準預售132.41萬平方米，同比增加124.2%。但由于去庫存速度過快，市場供求仍較為緊張。

隸屬于深圳規土委旗下機構的一位專家前段時間曾公開表示，深圳房地產市場最大的問題是庫存不足，沒有新地可用，舊改的周期長，難度也大，供求關系緊張會長期存在，到今年年底，深圳房價上漲的速度會很快。

值得關注的是，由于該專家參與了多年房地產調控，在某種程度上，他的觀點代表了政府的觀點。但一周后，該政府智囊專家又改變口風發文安撫，列出深圳住宅批準預售、住宅投資量、新開工面積、施工面積等數據，表示樓市后期供應將保持充足，市場不必過分緊張。只要限購不取消，大規模的投機就不會存在。

很顯然，為了保證本地剛需的購房機會，深圳市政府恐怕不會輕易放松限購。深圳市房地產研究中心也建議，今年內深圳不應放松現有住房限購政策。因為目前我國空間資源短缺、住房供求矛盾大，在房產稅還未推行的情況下，國內、國外的投資者會相繼入市，炒高房價，并對本市自住和改善性需求形成排擠效應，住房限購政策對保障當前深圳經濟政策穩定發展具有重要作用。

但今年深圳市政府準備上調普通商品住宅標準，還可能減免部分稅費，取消 90/70政策，調整限外政策。由此可見，雖然限購依然存在，但從趨勢上看，購房者的交易成本還是在下降，而政府也有意識地在減少用行政手段去干預市場機制。

這種市場導向正迎合了房企的需求。今年以來，深圳的限價政策也得以取消，高房價備案不再受限制。按照本屆政府的思路，政府管控房價本身就是不合理的，深圳市政府近期的表態更多的是一種穩定市場情緒的姿態，但很難改變深圳房價供不應求、繼續上漲的趨勢