深圳：20年以上危房不再采用城市更新

• 2017年8月9日 FanTianQing來源：騰訊新聞 629 36
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在征求意見稿的第三點第(九)條中指出，深圳范圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶區改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進行改造。

棚戶區改造是中國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。而城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區等環境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環境和美麗的市容。包括所有這些內容的城市建設活動都是城市更新。

日前，一份深圳市《關于加快推進棚戶區改造工作的若干措施(征求意見稿)》(下稱征求意見稿)浮出水面。征求意見稿在提出“推廣‘政府主導一國企實施一公共住房’的棚戶區改造項目實施模式”的同時，對棚戶區改造工作的組織領導與機構職責，對棚戶區改造的范圍、補償、模式與管理、工作流程、保障設施等都進行了詳細的規定。

在深圳市住房和建設局發往市規劃國土委、市財政委、市法制辦、各區政府、新區管委會、市人才安居集團的一封征求意見函中指出，這是為加快深圳棚戶區改造工作依法有序推進，根據深圳市委常委楊洪7月26日主持召開的關于研究“十三五”40萬套人才住房和保障性住房建設籌集等事宜的會議要求而組織起草的，目前正在征求相關單位意見。若該條例通過實施，將會是深圳市首次針對棚戶區改造的具體操作模式出臺政策。

使用年限擴大到“20年以上”

在征求意見稿的第三點第(九)條中指出，深圳范圍內使用年限在20年以上、存在住房質量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區項目應當納入棚戶區改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進行改造。各區政府應當優先將配套不完善的項目納入棚戶區改造項目庫，對于轄區內的城中村，各區政府(含新區管委會)可以根據實際情況，充分論證改造可行性后有序納入。

“不同于以往所用的‘可以’一詞，這一次征求意見稿直接規定符合條件的老舊住宅區不再進行城市更新，一旦落地，其實就是將老舊住宅區市場化運作的口子全部堵死。”深圳市城市更新房地產咨詢服務有限公司總經理宋留強在受訪時指出，這是一個強烈信號，政府正在加大行政化的操作模式。

在曾經參與過羅湖二線插花地棚戶區改造項目的實操工作，深圳格衡評估咨詢公司董事長、深圳不動產估價學會副會長吳青看來，過往深圳的拆遷主要有兩種模式，一種是征收，一種是城市更新。但從目前的情況來看，這兩種拆遷模式都很難推進。“當初被列入深圳城市更新單元第一批計劃的8個舊住宅小區改造項目，時隔多年僅1個完成改造，其他都停滯不前，這說明單純依靠市場運作的城市更新還是存在問題。”

值得關注的是，在去年7月出爐的《深圳市棚戶區改造項目界定標準》中，棚戶區改造項目包含“房屋結構簡易，影響城市規劃實施和有礙城市景觀，使用年限超過30年的危舊房屋”，而這一次的征求意見稿里面，卻將使用年限進一步擴大到“20年以上”。根據吳青的分析，時隔一年將原有棚戶區改造的應用范圍適當擴大，是因為之前30年的年限相對還是比較狹窄，這也是基于深圳土地嚴重稀缺、空間需要騰挪的特殊背景決定的。

強制程序寫入征求意見稿

事實上，這份征求意見稿最引人注目的，莫過于“行政征收、行政處罰”等條款的“現身”。征求意見稿規定，對簽約期內少數業主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區改造項目實施，損害大多數業主利益，實施主體可以向項目所在區政府主管部門提交書面情況報告。區主管部門核實后，報區指揮部審議。審議通過后，依法啟動行政征收、行政處罰等強制程序。

兩年前，在內部征集意見的《城市更新條例(草案稿150731)》首次提出“強制征收”和“強制售賣”的條款，就引發業內一片熱議。當時有觀察人士提出，無論如何，強制征收和售賣終究會對業主的所有權和居住權進行限制和剝奪，與現行的《物權法》有沖突。

而在棚改中實施強制征收，吳青則認為會快速推動后期項目的進度，“能夠有一個強有力的收尾措施，這將產生很大的促進作用。現有城市更新就是因為沒有這個措施，所以才一直難以突破”。

宋留強對此持相似觀點，他說，不可否認，行政征收確實可以大大加快單一項目的棚改速度。

按照宋留強的分析，棚改與城市更新最大的區別，在于棚改不配建商品房，沒有商業化利益。在公共利益的基礎上，單一項目的行政征收并不會誘發政府與業主之間的沖突。“但當所有的老舊住宅區都采用行政征收的方式，政府和業主之間還是有可能累積起一定數量的社會矛盾。”

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