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三四線房價將大調(diào)整?三四線樓市露出本來面目

  • 2018年9月4日 HaoChenChong來源:搜狐 1288 84
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經(jīng)歷了之前新一輪房價大漲,三四線城市的高房價和房租給年輕人帶來的壓力已遠超一二線城市。

在經(jīng)歷了之前新一輪房價大漲,三四線城市的高房價和房租給年輕人帶來的壓力已遠超一二線城市。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,三四線年輕人房租房貸所占收入30%以上的比例比一線城市高6%,而房貸占收入一半以上的竟達到15.1%,在30歲之前無存款比例已達35.7%。

本輪三四線房價飆升主要有三個原因:第一,一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控把投機炒房客趕向三四線城市炒房,同時,大型房企都轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市開發(fā)建房。再加上三四線城市之前房價本身不高,存在估值洼地。于是各路資本紛紛進入炒高房產(chǎn)。

第二,棚改貨幣化安置。鑒于地方政府要給房地產(chǎn)“去庫存,化風(fēng)險”。于是發(fā)改委就要求國開行通過PSL形式發(fā)放貸款,地方政府拿了貸款后發(fā)放給棚改拆遷戶,由拆遷戶到周邊去買商品房,但三四線城市房地產(chǎn)盤子本身就小,一下子來了巨大的購房需求,房價不被抄高才是怪事。

第三,雖然房企開發(fā)貸受到限制,但是居民住房貸款都在大量發(fā)放。今年 1-7 月份,銀行新增貸款超過了 10 萬億規(guī)模,其中有近四成新增貸款流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域,主要還是居民住房貸款。大量個人房貸資金流向三四線城市,房價肯定會漲,現(xiàn)在三四線城市房產(chǎn)均價已超過 1.2 萬 / 平方米。

不過,最近權(quán)威部門公布二組數(shù)據(jù),預(yù)示三四線城市房價有反轉(zhuǎn)的跡象:一方面,從8月前25天的數(shù)據(jù)來看,41城日均地產(chǎn)銷量增速-2%,較7月的5.9%回落轉(zhuǎn)負(fù),其中三四線城市成為了主要拖累。目前三四線城市成交量正在快速萎縮。

如今虛火退去,三四線樓市露出了本來面目。

以江蘇常州為例,2017年常州房價翻倍,雖然受限價政策影響,房價漲幅趨緩,但直至當(dāng)前,樓市依舊火熱,吸引了眾多品牌房企深耕。克而瑞地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,目前常州熱銷盤認(rèn)購客戶與推售套數(shù)比例可達到5:1,新項目開盤當(dāng)天去化率超85%。

江蘇面積最大的地級市鹽城,在去庫存等利好下,2016年10月出現(xiàn)樓市快速上漲勢頭。短短三個月房價從5000~6000元/平方米上漲到12000~13000元/平方米。不同于常州的是,2017年3月開始,鹽城樓市逐步回歸冷靜,價格開始回落,其中以城南區(qū)域為代表,整體價格降至10100元/平方米。

“三四線市場高溫不可持續(xù),雖然目前還有溫度,但部分城市銷售速度已有放緩跡象。”在中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)副總裁兼上海中原總經(jīng)理陸成看來,由于消費力、再生能力不足,一波消耗后短期無法培養(yǎng)出新的需求,部分三四線城市會越來越難做。同時,今年以來各城市仍有政策加碼,市場預(yù)期也在轉(zhuǎn)變。

從長三角購房群體結(jié)構(gòu)來看,張家港、泰興等城市,客戶結(jié)構(gòu)較為單一,多是本地改善型需求以及返鄉(xiāng)置業(yè)群體。像南通等藏富于民的城市,普通市民手中均有一兩套住房,多以投資需求為主。

上海樓市政策的持續(xù)收緊,使南通樓市進入了上升通道,市場受限價影響供不應(yīng)求。外地客群僅需限貸全款,無限售政策,投資客尤為集中。房價低廉的開發(fā)區(qū)更是聚集了大量來自上海和海門等地的投資客。


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