136家上市房企半年負(fù)債超10萬億 政策趨緊致行業(yè)進入周期性調(diào)整

• 2018年9月4日 FanTianQing來源：鳳凰財經(jīng) 1133 73
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  2018-2023年版房地產(chǎn)金融項目商業(yè)計劃書

  《2018-2023年房地產(chǎn)金融項目商業(yè)計劃書》為中研普華公司獨家首創(chuàng)針對項目投融資咨詢服務(wù)的專項計劃書。計劃書分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般水平測算好了行B...

2018年以來，隨著樓市調(diào)控加碼，房企各層面都面臨著巨大的壓力。

據(jù)長江商報報道，2018年以來，隨著樓市調(diào)控加碼，房企各層面都面臨著巨大的壓力。記者查詢Wind數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上半年，136家上市房企最新資產(chǎn)負(fù)債額超過10萬億，平均負(fù)債率約80%。

10萬億巨債壓頂：未來1至3年集中到期

2017年全年，136家上市房企平均負(fù)債率達(dá)79.1%，創(chuàng)下2005年以來的最高位。債務(wù)規(guī)模較2016年增長33.33%，高達(dá)6.59萬億元。長江商報記者查詢Wind數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年上半年136家上市房企最新資產(chǎn)負(fù)債額超過10萬億，平均負(fù)債率約80%。而國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)貸款的期限以3年為主，過去兩年產(chǎn)生的大量貸款將在2018—2019年到期，也就是說未來1-3年地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)到期壓力集中。

然而，如今的境況是融資趨緊，房企很難借到錢。銀行貸款、信托、公募債、私募債、定向增發(fā)、境外發(fā)債等十幾個渠道如今在一個個變窄。

據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)獲悉，2018年前7個月，40家典型房企總計融資4105億元，相當(dāng)于2017年下半年融資體量。境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動，房企多元化融資渠道全面收窄。

雪上加霜的是，房企發(fā)債也頻繁被終止。富力地產(chǎn)60億元、花樣年50億元的租賃住宅專項債券、深圳市龍光控股一筆35億元的住房租賃專項公司債券、雅居樂控股80億元的私募公司債券、合生創(chuàng)展100億元的小公募和泰禾集團的一筆原計劃募資金額不超過98億元的融資計劃，均被中止審查。

“2015年以來的房地產(chǎn)上升周期延續(xù)時間長，部分企業(yè)規(guī)模和人員擴張厲害。在行業(yè)下行的趨勢中，房企在資金壓力的驅(qū)使下會控制規(guī)模和成本。為應(yīng)對未來的償債高峰，房企應(yīng)在趨勢還未完全變壞的時點加緊推盤回籠資金。”

易居研究院研究員沈昕認(rèn)為，目前境內(nèi)融資遭遇金融機構(gòu)持續(xù)縮表，境外融資由于美元加息，融資成本較以往高出不少，考慮到未來市場整體銷售大概率繼續(xù)回落，資金市場的緊張壓力還將加劇。資金壓力大的企業(yè)一般會選擇收縮戰(zhàn)線，那些業(yè)績不好的區(qū)域公司就有可能成為被瘦身的對象。

政策趨緊致行業(yè)進入周期性調(diào)整

目前，A股發(fā)布半年報房企已經(jīng)超過130家，加上香港上市企業(yè)，已經(jīng)超過150家。除了部分轉(zhuǎn)型的中小企業(yè)外，8成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲，其中，17家企業(yè)的凈利潤上漲超過200%。

業(yè)績向好的同時，整個中報季，地產(chǎn)大佬們對于未來發(fā)展的表態(tài)都偏于謹(jǐn)慎。提到下半年銷售策略，不少房企強調(diào)了“積極銷售”、“分化加劇”等關(guān)鍵詞。

萬科的新任總裁、金融男出身的祝九勝在中報選擇了“堅持穩(wěn)健投資，把握核心業(yè)務(wù)投資節(jié)奏，合理控制項目資源規(guī)模”的字眼。

“從龍頭房企的發(fā)展戰(zhàn)略可以看到，未來整體房地產(chǎn)市場的降溫，房企是有瘦身過冬的需求。房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著‘焦慮’期，這個陣痛持續(xù)期可能會超出很多人的想象。”

同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，裁員只是初步表現(xiàn)，接下來就是市場深度調(diào)整。這極有可能會從過去房價上漲比較快且幅度較高的城市率先開始，然后蔓延到全國一二線城市。

沈昕表示，隨著對房地產(chǎn)市場的定調(diào)，結(jié)合下半年住建部頻繁約談房價漲幅過快的城市負(fù)責(zé)人，預(yù)計下半年樓市調(diào)控政策還將繼續(xù)趨緊，房地產(chǎn)市場也將大概率出現(xiàn)降溫。在行業(yè)面臨下行的大背景下，部分房企人才調(diào)整是未雨綢繆，主動適應(yīng)新形勢的表現(xiàn)。

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