北京二手房大降溫 買房應(yīng)該用全款、貸款還是公積金？

• 2018年9月11日 ZhouXun來源：老張說房產(chǎn) 657 38
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  2018-2024年建筑節(jié)能材料行業(yè)深度分析與“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告

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現(xiàn)在因為北京首套房、二套房貸款利率上浮帶來了房價變相上漲，或者說購買房地產(chǎn)的財務(wù)成本加大，但是仍然有30%的人具備資格，或者很聰明的選用了公積金貸款。

今天，北京二手房交易已經(jīng)占到北京整個房地產(chǎn)市場85%以上的市場份額。在二手房交易里面，超過70%的交易在城六區(qū)，也就是東城、西城、海淀、朝陽、石景山和豐臺! 只有不到30%在近郊區(qū)和遠郊區(qū)。

接下來，我們用數(shù)據(jù)來解讀2018上半年北京二手房交易結(jié)構(gòu)。

首先，看北京二手房交易市場上的二手房房齡。

北京二手房交易市場中，房齡超過20年以上的，占到40%，應(yīng)該說不少房子是在主城區(qū)甚至老城區(qū)里。

而房齡不到5年的只有不到5%。

我們知道，一般投機炒房的人，購買房產(chǎn)后持有時間都會比較短。但事實上，北京二手房交房齡在五年以下的次新房占比非常小。

再來看房貸比例和結(jié)構(gòu)。

在房地產(chǎn)投資里的一個奧妙就是：運用杠桿的方法和力度。

雖然因為過去房價上漲，在北京購買房地產(chǎn)可以跑贏貨幣發(fā)行量;但是全款買房的人投資回報率，可能就比貸款買房的人要低很多。其中很重要的原因就是沒有運用杠桿。

那么北京究竟有多少人用全款購房呢?

目前，北京二手房交易的均價已經(jīng)超過700萬元。這27%應(yīng)該主要是二手房房價比較低的那一部分，當(dāng)然這只是道哥的猜測，在北京不乏一些真正的有錢人。

有20%的人是用的商業(yè)貸款。目前，商業(yè)貸款在首套房、二套房的利率上浮都超過了10%，甚至二套房的貸款利率上浮16%。

另外有30%的人利用的是公積金貸款。

現(xiàn)在因為北京首套房、二套房貸款利率上浮帶來了房價變相上漲，或者說購買房地產(chǎn)的財務(wù)成本加大，但是仍然有30%的人具備資格，或者很聰明的選用了公積金貸款。

公積金貸款利率是有折扣的，不足4%，比銀行的存款利率還要低。使用公積金貸款買房是非常聰明的行為，但最重要的是他有公積金并知道使用。

另外，還有15.6%的人運用的是公積金和商業(yè)貸款的組合貸，這部分購房者購買的房產(chǎn)可能總價相對比較高。通過公積金貸款不足覆蓋剩下的貸款額度，所以轉(zhuǎn)向了商業(yè)銀行和公積金的組合貸。

當(dāng)然還有7%左右的人是利用了其他貸款，今天在二手房的市場不少中介機構(gòu)也可以為購房者提供貸款融資的方案。

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