農村承包土地使用權的用途 農村宅基地使用權可購買的好處

• 2018年11月28日 WangYu來源：土流網 523 28
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距離2018年結束僅1個多月之久，這意味著歷時5年的農村土地確權即將拉上閉幕的帷幕。對于農民來講，完成土地確權，拿到土地確權頒證(《農村土地承包經營權證》)，自身土地使用權也就得到了進一步的保障，那么具體來講農村承包土地使用權的用途是什么?

農村承包土地使用權的用途是什么?

距離2018年結束僅1個多月之久，這意味著歷時5年的農村土地確權即將拉上閉幕的帷幕。對于農民來講，完成土地確權，拿到土地確權頒證(《農村土地承包經營權證》)，自身土地使用權也就得到了進一步的保障，那么具體來講農村承包土地使用權的用途是什么?

一、農村承包土地使用權可以用來抵押貸款

農村承包土地使用權抵押貸款指的是使用權中的“經營權”用來抵押給銀行，然后獲得貸款資金。

這里的貸款對象只能是貸款時擁有土地承包經營權的人，也就是說，如果承包戶如果沒有將土地流轉出去，在急需用錢時是可以用土地使用權進行抵押貸款的，而流轉出去之后，土地承包經營權也流轉到了對方身上，那么貸款對象也就發生了轉移。

但是關于農村承包地使用權抵押貸款，有2點值得注意：

1、該政策目前僅在少部分地區試點，并非所有地方都能進行抵押貸款，要看地方政策。

2、貸款申請人要具有農村土地承包經營權證或農村土地承包流轉經營權證，且獲得村集體的同意。

二、農村承包土地使用權可以用來流轉獲得租金

在農村承包地“三權分置”以及國家放開土地經營權流轉之后，農民是可以將農村土地承包經營權(使用權的一種，另一種是承包權)流轉給從事農業生產經營的組織或個人以獲得流轉租金增加個人收入的。

而且，這一點也將納入即將落地實施的新修訂的農村土地承包法。

三、農村承包土地使用權可以進行有償退出

和土地抵押一樣，農村承包土地使用權有償退出也還處于試點狀態，不過退出承包地是有條件的：

1、以戶口為準，承包戶全戶同意;

2、村里的發包方同意;

3、農戶需持有《土地承包經營權證》(已確權，且未用于抵押)，或者二輪承包土地使用證(未確權);

4、已經成功“進城”，有穩定的經濟來源和住所。

至于“有償標準”，通常要對土地進行估值估價后進行協商，具體需以當地實施的政策為準。

四、農村承包土地使用權在被征用時可獲得補償

這一點想必大家都比較熟悉了，現在各地都在搞新農村建設，需要征地的情況很多，但是要想獲得補償，就得擁有農村承包土地使用權才行。

五、享有農村承包土地使用權可以獲得農業補貼

現在大部分的農業補貼都是以“誰種地補給誰”為原則，而農村承包土地使用權既包括了承包權，也包括了經營權，因此具體哪種補貼補給持有經營權的人，哪種補貼補給持有承包權的人還得看補貼實施方案以及土地流轉合同中的條約。

城里人能到農村買宅基地使用權嗎?

近日，全國政協經濟委員會副主任楊偉民在第三屆中國新型城鎮化理論政策實踐論壇演講時指出，戶籍、土地、住房等多項制度阻礙了城鎮化，應該加快農業轉移人口市民化，允許城里人到農村購買宅基地的使用權，同時簡化行政層級，設置更多城市。

楊偉民還認為，目前農村空置宅基地有3000萬畝，相當于目前所有城市建成區的37%，比城市目前所有的住宅用地的總量還多。因此，拿出一小部分農村空置的宅基地轉為城市居住用地，可以大幅度降低地價，應該賦予農戶對宅基地充分的用益物權，可以長租、流轉、抵押、繼承。

專家：方向可行 還需認真研究

一石激起千層浪。這個觀點也引起了大家熱議。

農業經濟學研究專家黨國英表示，楊偉民的觀點是進一步改革探索的一種嘗試，主要有以下3個方面。

1.有利于增加農民的財產性收入;

2.一般的村莊建設用地跟周邊的土地比較的話，村莊建設用地耕作條件差，所以這些地利用起來，能安排到建設用地上，有利于擴大建設用地供應;

3.從改革趨勢上看，我們要放活土地要素市場，擴大流轉范圍，還是有利于土地資源的有效利用。

黨國英認為解決城鄉建設用地的市場分割問題，原則是不改變農村建設用地集體所有這個前提。實現的是所有權與使用權的分開，是一種產權制度的改革，這個改革是涉及到國計民生的大事，需要一系列的配套措施才能實現好的結果。

國家：不斷放松與不變底線

繼農村承包地“三權分置”之后，宅基地“三權分置”是咱們國家正在探索實行的新政策。近年來，中央及各級主管部門對宅基地的政策放松力度，正在不斷加大。

2016年10月，《關于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》發布，提出要結合農村宅基地制度改革試點的要求，允許進城落戶人員在本集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地。

2017年12月，《關于支持深度貧困地區脫貧攻堅的意見》發布，提出允許深度貧困地區可以探索農村集體經濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地。

2018年2月，《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》提出，完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

2018年11月，最高人民法院發布《關于為實施鄉村振興戰略提供司法服務和保障的意見》提出，對于違規違法買賣宅基地、違反土地用途管制、工商企業和城市居民下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館的行為，依法認定無效。

中央一號文件多次提出了探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。但同時也明確：不得違規違法買賣宅基地，嚴格實行土地用途管制。

各地：積極探索現行宅基地改革

目前，在不違背中央“城市居民不得購買宅基地”的底線下，部分地區進行了多種嘗試。也出臺了農村宅基地“三權分置”試點的方案，相關農戶可從使用權流轉中獲得租金、股息、紅利等多項收入。例如：

山東省

山東省發布《關于開展農村宅基地“三權分置”試點促進鄉村振興的實施意見》，規定：按照房地一體的原則，合理確定宅基地和農民房屋通過轉讓、互換、贈與、繼承、出租、入股等方式流轉的適用范圍，設定流轉期限、途徑和用途。

探索放活宅基地和農民房屋使用權，城鎮和鄉村居民可以利用自有住宅依法從事休閑、旅游經營等。另外，探索農民房屋財產權保障方式，禁止宅基地農戶資格權轉讓。

湖北省

湖北省出臺農村宅基地“三權分置”試點工作方案，12個縣市區可先行先試。試點地區將探索使用權的主體、范圍、對象、用途、年限、方式、擔保及收益分配機制。

例如，農民可以把閑置農房出租給企業或個人，由后者經營農家樂、發展鄉村旅游，也可用農房使用權入股，分享農家樂的經營收益。

北京市

十二屆全國人大常委會第十三次會議審議了國務院關于提請審議《關于授權國務院在北京市大興區等33個試點縣(市、區)行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定(草案)》的議案。

北京市大興區、天津市薊縣等33個試點縣級行政區域，擬暫時調整實施土地管理法等關于集體建設用地使用權不得出讓等規定，允許農村集體經營性建設用地入市，同時提高被征地農民分享土地增值收益的比例，對宅基地實行自愿有償的退出、轉讓機制。

農村宅基地使用權可購買的好處

當前，農村的宅基地，不能上市流通，只能在本村內部流轉。這樣，城市資金很難流入農村，農民也很難享受土地增值帶來的紅利。如果宅基地的“使用權”可以賣給城里人，而且打破地域限制，它可能會帶來許多好處。

“城里人”的新機會

這將給予“城里人”一個機會到農村生活。事實上，已經有一些厭倦了繁華、喧囂的城里人，早早就進入了農村，他們使用的方式是租。租下近郊農民的房屋，然后改造。但這種做法是打擦邊球，權益很難得到保證，投入的資金很有可能打水漂。

目前，國家正在推進農村土地制度改革，宅基地的“所有權”、“資格權”、“使用權”被分離。農村宅基地的“所有權”是農村集體的，“資格權”是當地村民的，如果賣給城里人被允許，賣出的是“使用權”。即便城里人獲得的是“第三手權利”，仍然很多人翹首以待。

農村資產變現、升值

對于農村人來說，資產多了一個變現、升值的機會，有助于他們城市化。農村人想進城生活，面臨的首要問題是沒有錢買房子。如果宅基地流通權擴大，可以把“若干年的使用權”賣給全國范圍內的城里人，價值必將大大提升，這可以讓城市化提速。而整個社會的財富，也流動了起來，總值將大大增長。

創造更多就業機會

創造更多就業機會，有效刺激內需。城里人買農村宅基地，一般是兩大用途：自用，當自己的鄉村別墅，或者接待朋友、客戶的會所;開辦客棧，發展旅游業。無論是哪種選擇，都可以有效刺激內需，并帶動就業。

當然，也有農民朋友表示這樣的建議并不好，如果未來城市人都到農村購買宅基地會不會把農村的土地價格也炒高了?那未來農民想要回到農村都沒有辦法。小農菌認為，這樣的擔憂也不是沒有道理，如果沒有完善的制度那確實有可能存在肆意炒作的亂象。但是只要加強監管、把控好市場，這對于農民朋友來說也許是一件好事情。

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