土地使用權主體變更有哪些限制?年限是多久?

• 2018年11月29日 WangYu來源：土流網 538 29
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土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

土地使用權主體變更有哪些限制條件?

根據我國土地使用權相關政策，土地使用權的主體是可以進行變更的，那么土地使用權主體變更有哪些限制條件?

土地使用權主體的變更一般有土地使用權出讓和土地使用權轉讓兩種情況。

1、土地使用權出讓

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

(1)土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。

(2)土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定的批準權限批準后，由土地管理部門實施。

(3)土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。

(4)出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并可請求違約賠償。

(5)土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。

(6)土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求，開發、利用、經營土地。

(7)土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

2、土地使用權轉讓

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

(1)土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

(2)土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。

(3)土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

劃撥土地上的房子能買嗎?土地使用權年限是多久?

劃撥土地是國有土地中的一種土地類型，其特殊性在于無需繳納土地使用權出讓金，而且其取得及交易都需經過縣級以上人民政府依法批準才行，主要存在于交通、能源、政府用地、軍事用地中。那么劃撥土地上的房子能買嗎?土地使用權年限是多久?

一、劃撥土地使用權年限是多久?

劃撥土地使用權的年限受劃撥土地的類型影響。劃撥土地還有不同種類?答案是肯定的。從我國目前劃撥土地的實際操作情況來看，劃撥土地主要有以下幾大類：

1、“國家重點扶持”能源、交通、水利等基礎設施用地;

2、軍事用地;

3、社會保障性住房和特殊用地等。

注意，并不是說上述用地一定是劃撥用地，而是上述用地可以申請通過劃撥的方式取得，獲得批準之后才是劃撥土地。而且不同種類的劃撥用地在建設規劃上是有出入的，這也就使得其使用年限有差異。

很多人說劃撥土地是沒有使用權年限限制的，其實這種說法還是具有片面性的，劃撥土地使用權人對于土地本身沒有自行處理權，具體年限是多有是由政府說了算的，如果由于城市規劃要收回這塊土地，那么作為該土地的使用權人則需無條件執行。

二、劃撥土地上的房子能買嗎?

劃撥土地上的房子種類一般有廉租房、公租房、經適房、拆遷安置房、個別商業樓、工業廠等，在“房地一體”或“房隨地走、地隨房走”的原則中，它們都屬于劃撥土地上的附屬物，如果要進行轉讓(買賣)，根據《城市房地產管理法》第39條規定、《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第44條、第45條規定，是必須要上報有批準權的人民政府(一般是縣級以上人民政府)及相關行政部門審批同意后方可交易。

如果私自買賣劃撥土地上的房子會怎么樣?

由于私自買賣和轉讓劃撥土地上的房子的行為不具有合法性，無法保障自身的房地產權益，尤其是在該房屋遇到征收時，糾紛自然會隨之而來。即使買房者想通過提起行政訴訟來保障權益，也不具備原告主體資格。

因此，不論從法律上還是自身利益上來講，都不建議購買劃撥土地上的房子，而且對于該房子的原房屋所有權人來講，如果情節惡劣的還將受到行政處罰。

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