商鋪地產行業市場深度分析 商鋪地產發展策略研究

• 2020年7月13日 ZhouXun來源：互聯網 733 43
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商鋪地產指作為商業用途的地產，也叫商業地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。

商鋪地產指作為商業用途的地產，也叫商業地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，也屬商業地產范疇。

商鋪地產的模式和發展

商鋪地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式;商業地產項目，可以打包上市，形成商業房地產金融;對于規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。

近年來，大型綜合購物中心已經迅速成為不少城市商業零售市場的主力軍，而傳統的商業物業已經很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產行業留下了巨大的市場空白，于是融合傳統流通業與地產業的商業地產企業就應運而生。

未來，商業的集中是必然趨勢，無論是一線還是二線、三線城市，集中式的商業必然是主流。隨著二三線城市化進程的加快以及一線城市向二三線城市的產業轉移將會使得二三線城市對于商業地產的需求大大增加。

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據國家統計局數據，2019年第一季度，除辦公樓施工面積和新開工面積同比增加外，辦公樓和商業營業用地的房地產開發投資、竣工面積等均同比減少，供給趨緊;辦公樓和商業營業用房銷售面積和銷售額均下降，需求減少;截止2019年3月末，商業地產待售存量較2018年末減少26萬平方米，商業地產進入存量消化階段。

2018年雖然是外資投資國內商業地產的爆發年，但這一年也是國內商業地產行業進入理性調整期的一年，由于地產企業融資渠道受限以及土地政策收緊等多因素影響，全國商辦市場投資規模趨緩，一線城市商辦用地成交面積同比下降10.9%，2018年商業地產百強代表企業平均新增商辦用地面積為66.9萬平米，同比下降18%。

以受資金追捧的寫字樓為例，當前一方面是寫字樓交易活躍，另一方面卻面臨著寫字樓空置率高的困境。資料顯示，2019年第一季度寫字樓大宗投資交易超過250億元，金額占商業地產投資總額的47%，較去年同期大幅提升21個百分點，特別是一線城市的核心增值型寫字樓項目受投資者追捧。

寫字樓交易活躍伴隨著的是其空置率居高。目前一線城市的寫字樓空置率最低，北京、上海、深圳、廣州的甲級寫字樓空置率都在10%以下;杭州、武漢、成都等地的甲級寫字樓空置率均超過20%;沈陽、重慶、長沙都超過30%;個別三線城市甲級寫字樓市場的空置率超過了50%。

綜合來看，全國寫字樓平均空置率超過20%，商業營業用房空置率高達30%。盡管目前商業地產庫存主要集中在二三線城市，但隨著整個社會消費形態的變化與消費的升級，商業地產也面臨著前所未有的挑戰。

以購物中心為例，2018年各大購物中心普遍遭遇“招商難”，服務內容同質化以及大型連鎖品牌拓展緩慢，加之電商沖擊以及人工成本、原材料成本、租金成本的上升，運營精細化不足等因素，都成為行業發展的痛點。如何拓展新的商業地產業態也成為了業界共同探討的話題。

近年來共享、智能、文化體驗、多產業融合、大數據等概念逐步滲透到各行業各領域，商業地產也不例外。新型寫字樓及商業園區模式受到關注，也給傳統的商業地產的轉型升級和去庫存帶來了新的視角和思路。

在房地產調控政策難以放松、住宅市場前景不明的前提下，商業地產異軍突起。不少傳統的房地產開發企業宣布進軍商業地產，與此同時，寫字樓和商鋪市場發展勢頭良好。未來商業地產發展持續走向多元化、細分化，以購物中心為核心的城市綜合體發展尤其迅猛。

未來商業地產整體政策傾向頭部企業，中小型開發商因缺乏內容運營能力，在拿地成本、資金成本、開發成本和周轉速度沒有任何的優勢;原有的自持物業要么低價快速變現，要么抵債成不良資產，只有少數基礎較好的開發商能夠生存下去。

商業地產帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統標配本身面臨前所未有的關店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關店，為什么呢?80、90、00后現在愿意到傳統商超去購物的已經很少了，基本上都是手機下單送貨到家，靠中老年消費的傳統商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

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  2020-2025年商鋪地產行業市場深度分析及發展策略研究報告

  商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑...

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