中國商業物業行業市場前瞻 商業物業未來投資戰略分析

• 2020年7月13日 ZhouXun來源：互聯網 815 49
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根據第三產業的部門劃分和商業物業的三個屬性，商業物業大致可分為辦公物業和酒店物業。辦公物業：指各種商業機構用于從事經營管理的場所，又稱為商務樓。商務樓是商品經濟和社會專業分工發展的產物。

根據第三產業的部門劃分和商業物業的三個屬性，商業物業大致可分為辦公物業和酒店物業。辦公物業：指各種商業機構用于從事經營管理的場所，又稱為商務樓。商務樓是商品經濟和社會專業分工發展的產物。當商品經濟發展到一定水平，客觀上就需要一種集中的辦公場所，于是，商務樓就應運而生，并得到迅速的發展。酒店物業：酒店是提供飲食產品及客房，各項設施與無形的服務效用的綜合型產品與服務，從而獲得利潤的經濟單位。

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中國商業物業行業發展歷程

商業物業是指用于商業用途或者具備商業功能的物業，它包含了購物中心、商業街、商場、寫字樓、酒店、批發市場等，商業物業大致可分為辦公物業、酒店物業、商貿物業、娛樂休閑物業等。以下為商業物業發展現狀分析。

目前，商業物業有兩種說法，即廣義和狹義之分。廣義的商業物業是指用于商業用途或者具備商業功能的物業，它包含了購物中心、商業街、商場、寫字樓、酒店、批發市場等。而狹義的商業物業是指用于商業服務的物業形式，主要有零售、批發、餐飲、娛樂、休閑等商業業態，它們在開發模式、經營模式和功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓、酒店等物業類型。所以說，商業物業包括各類商場、購物中心、購物廣場及各種專業性的市場等，其中，集商業購物、餐飲、娛樂、金融等各種服務功能于一體的大型商場物業也稱公共性的商業物業。

隨著我國經濟的快速發展，商業的現代化水平也在不斷提高，現在各大城市涌現了一大批商業物業。因此，對商業物業建設得是否合理化的要求也越來越高，對商業物業的布局、規模、功能、檔次等方面都要求更加合理，更加適合經濟發展的要求。受到城市進程加速的因素驅動，中國城市規模和建設面臨新的需求，未來幾年，預計商業地產投資規模將會進行一個放量擴展階段。伴隨著我國商業地產的蓬勃發展，我國商業物業管理行業發展空間巨大。

通過對商業物業發展現狀分析，伴隨我國房地產市場快速發展，商業地產投資建設規模也不斷擴大。尤其是2009年以后，商業地產投資增速遠遠超過住宅投資增速，存量規模迅速擴大。從開發投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達到26.5%，商業營業用房年開發投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發投資的年均增長率為16.6%。

從供應規模看，2009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%;2017年1-10月全國辦公樓新開工施工面積進行監測統計顯示：2017年1-10月全國辦公樓新開工施工面積(累計值)為4943.41萬平方米，累計增長-9.1%。2017年1-12月全國辦公樓銷售面積進行監測統計顯示：2017年1-12月全國辦公樓銷售面積(累計值)為4756.21萬平方米，累計增長24.3%。

圖表：2017年全國辦公樓銷售面積

數據來源：中研普華產業研究院

圖表：2017年1-12月全國辦公樓銷售面積統計分析圖

數據來源：中研普華產業研究院

2009-2014年，商業營業用房年施工面積從34440萬平方米增長到94320萬平方米，年均增長率達18.3%，而同期住宅施工面積年均增長率為12.7%。商業地產供應量的快速增長，導致部分地區出現階段性供大于求、競爭加劇的狀況。

2018年2月全國商業營業用房新開工施工面積進行監測統計顯示：2018年2月全國商業營業用房新開工施工面積(累計值)為1820.75萬平方米，累計增長-15.8%。

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