2020商業綜合體行業發展現狀及前景分析

• 2020年7月21日 GuoMeng來源：中研網 356 16
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商業綜合體，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

2020商業綜合體行業發展現狀及前景分析

商業綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區別。商業綜合體，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

放眼國際繁華大都會，每個城市往往都有一張能夠體現城市發展水平、匯聚城市頂尖價值、洋溢城市精神的都會"名片"--城市綜合體，如法國拉德芳斯、紐約洛克菲勒中心、日本六本木等，不僅在滿足了居住、商務洽談、餐飲、娛樂等各種消費功能需求的同時，也展示了它在城市地位中應有的王者之尊。

此外，城市綜合體更是便捷生活和高效人居的一種生活方式。每天早上，走出家門，對面就是單位所在的寫字樓;下班以后，樓下就能購物、吃飯、看電影，五分鐘生活工作圈使生活極其便利。也正因為如此，城市綜合體住宅與純住宅相比，受到越來越多購房者的關注與青睞?？偟膩碚f，世界商業綜合體價格受其價值說影響，而價值受所在國家的經濟以及世界經濟的發展，地理位置，商業綜合體的配套設施，以及營銷等因素，都會受到影響商業綜合體價格。

相比較純住宅樓盤，城市綜合體融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等五大核心功能于一體的"城中之城"，綜合體住宅占有資源越多價值越大，價格往往能高出不少。

純住宅樓盤隨著時間的更迭，物業硬件越來越陳舊，便不具備再次升值的潛力，只能隨著城市房價的提升而略有提升，轉讓二手房的價格都會存在"天花板"。而城市綜合體通過商業運營，商圈日漸繁榮，商家品牌逐步更新、提升，城市綜合體住宅也將爆發出其他純住宅樓盤無法匹敵的強勁升值潛力。同時，城市綜合體在為片區打造配套價值的同時，也會引領區域經濟騰飛，區域價值的飆升也會反哺二手房住宅價格的上漲。

2018年是錯綜復雜的一年，全球經濟持續放緩，中美貿易摩擦持續發酵，房地產行業政策調控面臨的宏觀經濟環境更加復雜。在金融財政政策定向"寬松"的同時，房地產調控政策仍然"從緊"。兩會政府工作報告及中央政治局會議兩次重要會議確定了2018年全年房地產調控的政策基調，強調"房子是用來住的、不是用來炒的"定位，繼續實行差別化調控，堅決遏制房價上漲。地方上則延續2016、2017年"因城施策"的調控風格，在需求端繼續深化調控的同時，更加注重強化市場監管，堅決遏制投機炒房，保障合理住房需求。

在供給端則發力調整住房供給結構，大力發展住房租賃市場、共有產權住房等保障性安居住房，增加有效供給比重。報告期內，雖受調控政策影響，中國房地產行業整體業績規模仍進一步增長。商品房銷售面積17.2億平方米，金額15.0萬億元，均創新高;土地購置面積同比增速也在一直保持著穩步增長，面積增速為14.2%，維持在較高水平。2018年隨著"因城施政、分類調控"的貫徹實施，一線、二線和三四線城市市場分化愈加顯著。二三線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，部分城市依然處于去庫存時期，房價上漲仍是主流，特別是中西部地區，銷售面積和銷售額上漲幅度均遠超市場平均漲幅。從成交結構來看，三四線市場成為商品房成交規模主力，占比上升至69%，一線和二線城市成交規模繼續同比下降。同時，各大房企銷售規模繼續擴大，行業集中度進一步上升。從2018年銷售流量金額來看，TOP10房企集中度達26.9%，TOP50房企集中度達55.1%，TOP100房企集中度達66.7%。2018年銷售流量金額TOP10房企的銷售門檻達到2000億元，TOP30房企的門檻也已達到千億元，想要進入TOP100，企業需要實現215.5億元的銷售額。未來隨著市場調控壓力持續和品牌房企競爭優勢的進一步顯現，對房企投資布局、融資能力、內部管控等方面提出了更高的要求。

據中研普華研究咨詢報告《2020-2025年商業綜合體行業市場全景研究報告》分析

中國商業綜合體行業投資策略分析

第四節 2019-2025年中國商業綜合體行業投資收益預測

一、預測理論依據

收益法是以預期原理為基礎的。預期原理揭示，決定房地產當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產當前的價值通常不是基于其過去的價格、開發成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預期。歷史資料的作用主要是利用它來推知未來，解釋預期的合理性。具體地說，一宗房地產過去的收益雖然與其當前的價值無關，但又不意味著過去的收益毫無用處。過去的收益往往是預測未來收益的基礎和參考，除非外部條件發生了變化使過去的趨勢不再繼續下去。因此，為防止實際估價中隨意脫離估價對象的實際收益而預測其未來收益，應調查估價對象至少近3年的各年收益，并在估價對象至少近3年及當前類似房地產的收益水平的基礎上，合理預測估價對象的未來收益。

收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地產的壽命長久，占用收益性房地產不僅現在能夠獲取收益，而且可以在未來不斷地獲取收益。因此，可以將購買收益性房地產視為一種投資行為：投資者購買收益性房地產的目的，不是購買房地產本身，而是購買房地產未來所能產生的一系列收益，即以現在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對投資者來說，將資金用于購買房地產獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產的價值就相當于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該房地產所產生的收益相等的收入。形象一點講，如果某筆資金×利率=房地產的收益。那么，這筆資金就是該房地產的價值。

二、2019-2025年中國商業綜合體行業工業總產值預測

圖表：2019-2025年中國商業綜合體行業工業總產值預測

數據來源：中研普華研究院

三、2019-2025年中國商業綜合體行業銷售收入預測

圖表：2019-2025年中國商業綜合體行業銷售收入預測

數據來源：中研普華研究院

四、2019-2025年中國商業綜合體行業利潤總額預測

圖表：2019-2025年中國商業綜合體行業利潤總額預測

數據來源：中研普華研究院

五、2019-2025年中國商業綜合體行業總資產預測

圖表：2019-2025年中國商業綜合體行業總資產預測

數據來源：中研普華研究院

欲了解關于商業綜合體行業具體詳情可以點擊查看中研普華研究咨詢報告《2020-2025年商業綜合體行業市場全景研究報告》。

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