物業并購市場火熱 2020物業管理行業市場深度分析

• 2020年10月16日 GuoMeng來源：互聯網 1402 92
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近來，物業并購市場火熱。10月14日，碧桂園服務公告擬收購滿國康潔70%股權，最高代價不多于24.5億元。若截止2027年12月31日，碧桂園服務環衛板塊未在國內外證券交易所上市的，則需一年內再收購滿國康潔的29.01%股權，收購對價不高于45億元。

物業并購市場火熱

近來，物業并購市場火熱。10月14日，碧桂園服務公告擬收購滿國康潔70%股權，最高代價不多于24.5億元。若截止2027年12月31日，碧桂園服務環衛板塊未在國內外證券交易所上市的，則需一年內再收購滿國康潔的29.01%股權，收購對價不高于45億元。不完全統計，截至目前9-10月物業股并購信息涉及金額達36.3億元億元，相當于1-8月并購總額的85%。其中世茂服務及碧桂園服務分別以6億元、24.5億元兩單大額并購表現活躍。

隨著中國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發建設了大量的生活小區、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業服務企業應運而生，并逐步發展成為一個新興的行業。

據中研普華產業研究院的《2020-2025年中國物業管理行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》分析

物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發展而產生的，它是房地產生產、流通、消費領域的延續，也是房地產產業的一個重要分支。物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。

從管理規模看，管理面積均值達4279萬平方米，市場份額提升至四成，各層級持續分化。TOP10企業管理面積均值達2.21億平方米，是百強企業均值的5.16倍，市場份額達9.22%，強者恒強態勢延續。在借助兄弟開發企業資源優勢方面，百強企業通過承接兄弟公司獨立開發的項目、積極爭取兄弟公司合作開發的項目物業管理權、追隨兄弟公司擴張步伐等措施，拓寬物業服務半徑，持續加大規模效應。在市場化拓展方面，百強企業積極參與市場競標、選擇百強企業作為并購標的開展高質量并購、抓住非住宅物業領域新機遇、借助大數據、智能化等手段，增強企業市場拓展能力。在城市深耕方面，百強企業緊跟城市群政策導向，充分利用區域經濟發展和人口流入優勢，重點挖掘核心區域蘊含的巨大物業服務需求，進行規模化布局，百強企業2019年單個城市項目數量均值為6.84個，單個城市管理面積均值138.03萬平方米，單個項目管理面積均值20.18萬平方米。

從經營績效看，2019年，百強企業營業收入均值達10.40億元，同比增長17.38%，高于在管面積增速(15.08%)2.3個百分點，經營業績保持穩健增長。在營業收入構成方面，基礎物業服務收入均值達8.17億元，依然是百強企業的主要收入來源;多種經營收入均值為2.23億元，多種經營收入占總營業收入比重為21.45%，多種經營對業績拉動能力不斷增強。在營業成本方面，受制于人工成本不斷上漲，項目外包降本作用的局限性，以及智能化投入成效不顯著等綜合因素影響，百強企業陷入成本管理瓶頸，2019年，百強企業營業成本率為75.98%，僅下降0.46個百分點。在毛利潤與凈利潤方面，2019年百強企業毛利潤率為24.02%，增長0.46個百分點;百強企業凈利潤均值為9112.37萬元，基礎物業服務凈利潤均值為4904.45萬元，多種經營凈利潤均值為4207.92萬元。

發展趨勢

(1)中國的物業管理行業正走在產業快速集中的路上。例如，產業集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業園區，品牌溢價能力因服務質量而迅速增強，即使在成本加成的基礎物業中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。(2)我國物業行業有著大量的市場定位清晰的企業。例如：萬科物業發展有限公司致力于讓更多用戶體驗物業之美好，圍繞業主不動產保值增值提供全生命周期服務的市場定位。綠城物業服務集團有限公司以物業服務為根基，以服務平臺為介質，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業集團有限公司著力于“物業管理發展”與“社區生態建設”雙主航道的發展策略。(3)近年來，“互聯網+”思維加速滲透到物業服務領域。從物業服務企業對互聯網“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業+互聯網”模式逐步邁入成熟期，互聯網在物業服務領域的應用，實現了從0到1、從1到N的轉變。(4)“機器人+物業”帶來的人員沖擊。例如高仙作為全球較早從事機器人自主移動技術研發的上游技術型企業，基于全場景移動機器人技術已實現了50+機型、10000+終端和5000+行業案例的應用積累，機器人產品與解決方案更是可直擊物業管理中對人力依賴較大的安防、清潔、配送三大垂直場景，全力助推物業地產的智慧升級。(5)基于智慧物業平臺服務的相繼出現，實現了以往傳統服務所無法實現的功能。例如，通過移動互聯網和智能手機，可以將原本繁瑣的維修流程簡化、可以預訂服務、購買商品。相關智能APP的開發與普及已經成為物業行業的一個發展方向。

在很多城市，物業費已經跟征信系統連接，以保障行業的健康發展。這些政策層面的支持，讓物管行業逐步產生活力。之前有人說我沒住，不用繳費，但他不交錢，行業還是要做，所以政策對行業越來越認可。伴隨著我國房地產市場進入存量時代，物業管理服務這一“朝陽行業”未來將大有可為。

欲了解更多關于物業管理行業具體詳情可以點擊查看中研普華產業研究院的《2020-2025年中國物業管理行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。

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