深圳寫字樓租金連跌11個季度 2021年三季度深圳寫字樓市場供求關系預測

• 2021年7月14日 WuYaNan來源：新浪網 中研網 1179 76
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深圳甲級寫字樓長期供過于求，租金已連續下跌11個季度。二季度深圳全市甲級寫字樓平均租金為183.6元/平方米/月，環、同比分別下降0.2%、2.4%。其中，羅湖區和南山區的租金同比跌幅最大，分別下跌3.9%和2.5%。

深圳寫字樓租金連跌11個季度

深圳甲級寫字樓長期供過于求，租金已連續下跌11個季度。7月13日下午，市場機構第一太平戴維斯發布2021年二季度深圳房地產市場報告，顯示上述情況。據該機構監測，二季度深圳全市甲級寫字樓平均租金為183.6元/平方米/月，環、同比分別下降0.2%、2.4%。其中，羅湖區和南山區的租金同比跌幅最大，分別下跌3.9%和2.5%。

此前，58同城、安居客《2021年第一季度寫字樓價格地圖》顯示，一線城市中，深圳寫字樓掛牌價格排在首位，北京緊隨其后。北京寫字樓掛牌價格為34868元/㎡，環比微漲0.26%。西城區以41180元/㎡的掛牌價格領跑其他區域，海淀區以38884元/㎡的掛牌價格排名緊跟其后。

二季度深圳寫字樓租金平均183.6元/平方米/月

據該機構監測，二季度深圳全市甲級寫字樓平均租金為183.6元/平方米/月，環、同比分別下降0.2%、2.4%。其中，羅湖區和南山區的租金同比跌幅最大，分別下跌3.9%和2.5%。

二季度內，全市甲級寫字樓平均空置率為26.4%，環、同比均下滑1.6個百分點，雖已恢復至新冠肺炎疫情爆發前的水平，但仍處于高位。深圳仍然是四大一線城市中寫字樓空置率最高的城市。

目前，全市平均空置率環比及同比均下降1.6個百分點，至26.4%，回歸至疫情發生初期的水平，供過于求狀況有所緩解。全市租金指數繼續探底，同時降幅持續收窄，指數環比微跌0.2%，同比下降2.4%。截至季末，全市平均租金為人民幣每平方米每月183.6元。

當前我國寫字樓市場運行現狀：

受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國內寫字樓租售銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴大至2019年的15.1%。與住宅房地產市場一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現房銷售1288.36億元，占比24.18%。

我國第三產業GDP雖然長期保持穩定的增長趨勢，但增速從2008年至今，卻一直處于下降趨勢，截至2019年，我國第三產業GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7個百分點。2019年中國工業增加值同比增長5.7%，相比2018年增速下降0.4個百分點。宏觀經濟增速下降，以及經濟下行壓力，給國內辦公樓市場銷售帶來了一定負面影響。

圖表：寫字樓竣工面積(萬方)及增速情況

數據來源：中研普華產業研究院整理

上半年廣州寫字樓升級需求旺盛

2021年第二季度，兩個甲級寫字樓項目投入使用，分別位于珠江新城的萬科中心和魚珠的行信中心，為市場帶來約15萬平方米的寫字樓面積。

上半年廣州寫字樓、零售物業和倉儲物流市場延續了2020年下半年的復蘇態勢。寫字樓市場升級需求旺盛，帶動新項目去化，總體空置率下降且租金回穩。零售物業市場方面，餐飲和汽車展廳繼續積極拓展，而新進廣州的零售品牌依然首選天河路。另外，以跨境電商為代表的大面積租賃需求旺盛，帶動倉儲物流設施空置面積的快速去化，推動租金進一步增長。

深圳甲級寫字樓存量超香港

2021年上半年，由于新冠疫情及入境限制持續，香港寫字樓市場需求增長有限，租金指數自2019年下半年起持續下行，本期環比下跌 3.1% 至 147.2。后疫情時期市場供需兩端同步恢復，灣區甲級寫字樓空置率僅小幅上升。2021年上半年，大灣區甲級寫字樓市場新項目入市節奏逐步恢復，區域新增供應達144.9萬平方米，市場總存量因此增至3,039.2萬平方米，環比擴容 5.0%。深圳、香港和廣州繼續占據存量主導地位，且深圳存量已超越香港居大灣區之首。

展望第三季度，深圳有四個新項目竣工入市，合計可租賃面積40.2萬平方米。下半年，預計市場仍將迎來近百萬平方米的新增供應，因此，至2021年末，市場規?；驅⑼葦U容16.9%，供過于求問題料將激化。鑒于高量新增供應預期，市場去化壓力猶存，全市空置率或將重新進入上升通道。

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