城中村改造行業發展戰略 城中村改造行業未來發展

• 吳澳燕 2023年1月6日 來源：中國建材報 互聯網 1033 65
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城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特殊現象。改革開放以來，我國城市化 進程表現為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設布局出現無序乃 至失控。城市的擴張將城市周邊的農村納入城市的規劃范圍，城市周邊的農村逐漸被城市的 高樓大廈

城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特殊現象。改革開放以來，我國城市化 進程表現為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設布局出現無序乃 至失控。城市的擴張將城市周邊的農村納入城市的規劃范圍，城市周邊的農村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

我國目前的城中村存在的幾類問題：(1)居住人員和社會組織方面，存在著人口密度過高、社會治安壓力較大、村民就業和社會保障壓力大、城中村管理薄弱等問題;(2)土地、房屋權屬狀況方面，存在著土地權屬混雜、結構失衡、房屋使用性質更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質量參差不齊、安全隱患大等問題;(3)規劃建設狀況方面，存在著村莊規劃缺失、規劃落實和建設管理難度大、公共服務設施欠缺、居住環境差等問題。

城中村改造是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國城中村改造行業深度發展研究與“十四五”企業投資戰略規劃》顯示：

2021年，全國建筑業企業房屋施工面積157.5億平方米，比2012年增長59.7%，2013—2021年年均增長5.3%。城鎮居民人均住房建筑面積由2012年的32.9平方米，增加至2021年的41.0平方米。

棚戶區、城中村和危房改造穩步實施，城市更新有序推進。2015—2021年，全國開工改造各類棚戶區3100多萬套，安置約6000萬居民。2019—2021年，全國累計開工改造了城鎮老舊小區11.5萬個，惠及居民超過2000萬戶。城市更新改造在改善居民住房條件的同時，也優化了城市功能，提升了城鎮綜合承載能力，讓更多人住有所居、安居宜居。

城中村改造行業發展戰略

2021年3月，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》正式發布，“實施城市更新行動”首次列入政府工作報告。報告提出我國將基本完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造，基本完成大城市老舊廠區改造，改造一批大型老舊街區，因地制宜改造一批城中村。“十四五規劃”奠定了城市更新在我國新型城鎮化戰略中的重要地位。隨著40個省市陸續出臺相關政策，城市更新的機制、規劃等更加完善，路徑也更加清晰。

2022年2月24日，國務院新聞發布會提出，城市有機更新的建設要從優化結構布局、完善城市功能、管控建設底線、提升居住品質等7個方面推動，明確防止大拆大建。3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中提出，有序推進城市更新，開展老舊建筑和設施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮老舊小區，推進無障礙環境建設和適老化改造。7月12日，發改委再次提到有序推進城市更新改造，并強調推進老舊小區、廠區、街區、城中村等改造，防止大拆大建，進一步強調城市更新的方式，摒棄拆改建，堅持留改建。

全國各省已經出臺了百余條城市更新相關政策，指導性文件政策進一步落地。地方政策強調執行的務實性、可操作性，重點發力老舊小區及街區、危舊樓房、棚戶區改造，并規劃好具體街區、改造面積等，積極引入社會資本參與。地方出臺的有關規劃、土地、資金等支持性政策，也保障了企業有切實可行的盈利模式。

據不完全統計，截至2021年底，全國411個城市共實施2.3萬個城市更新項目，總投資達5.3萬億元。其中，北京提出在“十四五”期間有可更新建筑約2.45億平方米。廣州表示2022年將實施123個城市更新項目，并啟動101個城市更新項目的前期工作。成都“十四五”期間推進173個老舊片區成片更新。山東省也劃出濟南市等6個設區市、滕州等8個縣(市)，菏澤經濟開發區人民路東片區等14個片區為省級城市更新試點。可以想象，如果中國600多個城市都開啟城市更新，勢必將出現一個萬億規模市場。

城中村改造行業未來發展

根據最新統計，廣東現有城中村1108個，集中分布在珠三角地區。隨著城市建設發展，城中村普遍存在基礎設施配套不足、環境品質不高、安全隱患突出、社會治安較差等問題，成為制約城市品質提升的短板弱項。對此，廣東省各級黨委政府高度重視，因地制宜，積極探索，采取“政府主導改造”“政府出資+企業改造”“政府引導+企業出資改造”“政府指導+多方出資改造”等方式，加快城中村改造步伐，取得良好成效，形成“廣東模式”。

產業是城中村集體經濟發展的主引擎。當前，廣東大部分城中村發展以第二、三產業為主，主要集中在加工制造業、房屋租賃業、商貿零售業、酒店餐飲業，整體附加值較低。引導城中村集體經濟形態升級和產業結構轉型，是提高集體經濟收入、改善生活環境、增進村民福祉的前提。

2018年以來，廣東省超過89%的城中村結合微改造進行人居環境整治，88.72%的城中村實現道路平整硬化，89.26%的城中村配套便民商業網點，82.42%的城中村實現公共區域視頻監控全覆蓋，83.3%的城中村實行垃圾分類，共建共治共享的社會治理格局基本形成。

黨的二十大報告提出，提高城市規劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。

改革開放以來，中國經歷了世界上規模最大、速度最快的城鎮化進程。今天，中國城市發展進入了由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重的階段。越來越多的城市通過立法，積極推進城市更新，不斷滿足人民群眾對城市宜居生活的新期待。城市更新進入提質增效期，瞄準高質量發展方向，挖掘投資潛力、促進產業轉型、激發城市活力成為重要發力點。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國城中村改造行業深度發展研究與“十四五”企業投資戰略規劃》。

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