2030年國內集中式長租公寓需求將超1200萬套 青年公寓行業發展如何

• 吳澳燕 2023年1月8日 來源：國際金融報 央廣網 957 60
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受人口結構變化、住房消費觀念和政策支持的共同推動，中國住房租賃市場正加速進入機構化的時代。其預計，2030年中國集中式長租公寓需求規模將超過1200萬套。

2030年國內集中式長租公寓需求將超1200萬套

受人口結構變化、住房消費觀念和政策支持的共同推動，中國住房租賃市場正加速進入機構化的時代。其預計，2030年中國集中式長租公寓需求規模將超過1200萬套。

近年來長租公寓成為國內商業地產投資的新熱點之一。2020年以來，全國長租公寓大宗投資加速增長，共錄得13宗交易，累計金額達100億元，超過此前五年的交易總額。其中上海和北京是國內長租公寓投資最活躍的城市，在疫情后的相關大宗交易中的占比超過90%。

作為歐美成熟商業地產投資市場中交易最為活躍的物業類型，2021年主要歐美市場長租公寓占總投資額的比例均高于15%。相比之下，2021年中國長租公寓投資占比僅為1.2%。隨著租賃市場的逐步成熟以及機構化程度的不斷提高，未來長租公寓的交易流動性將得到明顯提升。

隨著今年首批保障性租賃住房公募REITs的落地，通過REITs方式退出也在為保障性租賃住房的投資模式提供發展路徑。報告指出，盡管在戶型、租金方面存在政策約束，保障性租賃住房投資退出閉環的構建完成、政府對“非改居”的支持和保障性租賃住房認定標準以及流程的明晰都將進一步提升長租公寓在大宗物業投資市場上的資產流動性。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年青年公寓行業市場深度分析及發展規劃咨詢綜合研究報告》顯示：

青年公寓是指運營商通過收購改造或直接開發形式，主要面向青年群體提供可居住與創業的服務式公寓。配置全套家私，靈活租賃，強調小資生活環境，時尚明亮，現代生活，生態性和科技性。

今年以來，政策端持續發力將“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”放在顯要位置。“十四五”規劃及兩會政府工作報告分別提出要“完善長租房政策”和“增加保障性租賃住房供給，規范發展長租房市場”。反觀我國住房租賃市場實際，經過十幾年的發展，隨著客群對產品品質要求的不斷提高，住房租賃產品逐漸開始細分，住房租賃運營企業也開始探索多產品線發展戰略。

我國租賃住房類型整體呈現出明顯的“正金字塔”形態：滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過80%;其次是滿足新市民需求的租賃式社區，占比超過10%;面對企業基層員工的宿舍型公寓占比8.62%;高端公寓比例僅為1.35%。

青年公寓行業發展如何

眾所周知，租賃市場的需求跟流動人口的數量息息相關。近些年來，隨著我國人口流動性持續增強，外加晚婚晚育及家庭小型化等人口結構變化特點，那些房價高企的人口凈流入大的一二線城市，年輕群體的居住需求存在很大缺口。因此，在市場基本需求面的有力支撐下，外加“房住不炒”的長期定位、支持性政策的相繼出臺，長租市場的未來是值得期待的。

我國的保障性租賃住房是‘發展的保障’，保障新市民、青年人能夠‘有其居’，也能‘優其居’，從‘住’的角度支持助力我國城鎮化進程的加速。同時，人們對更高生活品質的追求也不會被忽視，市場化的住房租賃產品會為具有支付能力、追求更高品質生活的人們提供相應地供給。

從地域分布來看，青年公寓主要集中在人口凈流入的35個城市，其中以珠三角城市、長三角城市為主，京津冀城市為輔。在城市中的分布雖然較為分散，但仍有規律可循：一是靠近熱點就業區域，二是臨近公共交通樞紐，特別是地鐵站。

隨著公寓建設數量的增加，越來越多的人意識到，對青年公寓進行建造的重要性，另外，節能環保理念的提出和落實，使得集裝箱青年公寓的設計工作被提上日程，圍繞著集裝箱建筑展開的研究，也因此而變得更加深入。

一方面，城市土地可供使用的面積與過去相比越來越小，人口大量增加，導致人們的住房需求難以得到滿足，另一方面，社會結構正呈現出日新月異的變化，多數青年將一線城市作為求職的首選，這也使得一線城市的住房問題變得更加嚴峻，集裝箱式的青年公寓隨之誕生。集裝箱式的青年公寓，不僅成本低廉還具有低碳環保的優點，與當今社會的發展方向高度契合。

集裝箱青年公寓雖然空間較小，但同樣可以滿足居住者的需求。在對公寓內部的臥室進行設計時，設計人員需要從睡眠、學習和工作三方面出發，在保證平面布局合理的基礎上，對智能化家居進行有效利用，提高公寓面積的使用效率。

未來青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產品將成為企業在產品線規劃方面的主要發力點。企業則可依據5P模型針對性調配資源，滿足消費者的需求。

中研普華通過對青年公寓行業長期跟蹤監測，分析青年公寓行業需求、供給、經營特性、獲取能力、產業鏈和價值鏈等多方面的內容，整合行業、市場、企業、用戶等多層面數據和信息資源，為客戶提供深度的青年公寓行業研究報告，以專業的研究方法幫助客戶深入的了解青年公寓行業，發現投資價值和投資機會，規避經營風險，提高管理和運營能力。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2022-2027年青年公寓行業市場深度分析及發展規劃咨詢綜合研究報告》。

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