2023青年公寓行業市場格局分析 青年公寓行業前景分析

• 方蔓桃 2023年1月9日 來源：百度 593 33
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眾所周知，租賃市場的需求跟流動人口的數量息息相關。近些年來，隨著我國人口流動性持續增強，外加晚婚晚育及家庭小型化等人口結構變化特點，那些房價高企的人口凈流入大的一二線城市，年輕群體的居住需求存在很大缺口。因此，在市場基本需求面的有力支撐下，外加“房住

青年公寓行業前景如何?青年公寓，是指運營商通過收購改造或直接開發形式，主要面向青年群體提供可居住與創業的服務式公寓，一般是由多個居住單元組成的，戶型面積相對較小，房間布局也較為緊湊，靈活租賃、時尚明亮、生態性和科技性良好是其主要賣點。近年來，在消費升級的影響下，具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓在一定程度上取代了傳統的租房行業，青年公寓隨之在市場上的滲透率也得到進一步的提升。

眾所周知，租賃市場的需求跟流動人口的數量息息相關。近些年來，隨著我國人口流動性持續增強，外加晚婚晚育及家庭小型化等人口結構變化特點，那些房價高企的人口凈流入大的一二線城市，年輕群體的居住需求存在很大缺口。因此，在市場基本需求面的有力支撐下，外加“房住不炒”的長期定位、支持性政策的相繼出臺，長租市場的未來是值得期待的。

據中研產業研究院《2022-2027年中國青年公寓行業市場全景調研與發展前景預測報告》分析：

青年公寓行業市場分析

從客戶源來看，高校畢業至入職初期的年輕群體占據著我國青年公寓客戶源的絕大部分。隨著我國教育投資規模以及家庭教育投入的提升，高校在校生人數的穩定增長，也帶動了國內高校畢業生人數的提升。其中北京、上海、廣州、深圳等一線城市由于就業機會相對較多，且發展前景更好，是高校畢業生首選的就業城市。在這個背景下，我國青年公寓市場在一線城市的滲透率相對較高，而未來隨著國家補貼政策的推行，市場也有望繼續向二三線城市下沉。

然而，青年公寓行業市場還處于發展初期，僅有3%~5%的市場占有率，青年公寓投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內有效供應相對短缺。

從青年公寓行業地域分布來看，青年公寓主要集中在人口凈流入的35個城市，其中以珠三角城市、長三角城市為主，京津冀城市為輔。在城市中的分布雖然較為分散，但仍有規律可循：一是靠近熱點就業區域，二是鄰近公共交通樞紐，特別是地鐵站。

我國租賃住房類型整體呈現出明顯的“正金字塔”形態：滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過80%;其次是滿足新市民需求的租賃式社區，占比超過10%;面對企業基層員工的宿舍型公寓占比8.62%;高端公寓比例僅為1.35%。

近年來，青年公寓作為長租公寓行業中的新興領域，呈現出良好的發展態勢，行業內也逐漸涌現出一大批規模化、專業化的品牌運營機構，具體分為以下四類：

以自如、青客、蘑菇公寓等為代表的長租公寓企業類型;以萬科、招商蛇口、世聯行等為代表的開發商和地產代理商類型;以城家公寓(華住酒店集團旗下)、逗號公寓(如家酒店集團旗下)、漫果公寓(住友酒店集團旗下)的酒店企業類型;以58同城、趕集網、途家網等為代表的網絡房屋租賃平臺。可以看出，我國青年公寓行業內的企業數量眾多，市場競爭也較為激烈。

截至2022年三季度，60個住房租賃企業已開業門店數合計2,958個，環比漲幅3.5%;開業房間規模合計936,986間(套)，環比漲幅3.1%。

從門店分布情況來看，一線城市仍是住房租賃行業發展的主力市場，北京、上海、廣州和深圳四個城市已開業房間規模合計占比46.7%。此外，三季度住房租賃企業在大灣區、長三角區域的布局明顯，規模占比分別為27.2%和20.7%。

從未來新增市場供給來看，由于三季度各地逐步走出疫情影響的陰霾，新項目開發及改造速度明顯加快，截至三季度末，全國60個住房租賃企業已簽約但未開業的門店數為412個，房間規模達到218,901間(套)，環比漲幅幅度達46.9%。

三季度全國住房租賃行業運營情況穩定。60個住房租賃企業平均月租金達3,162.2元，環比漲幅為0.6%。平均出租率為91.4%，環比下降了0.4個百分點。平均非租金收入占比約6.4%，環比上漲了1.7個百分點，表明住房租賃企業收入多元化結構正在形成。

同時，住房租賃企業運營表現與其城市布局策略呈現出相關性。在一線城市布局比例越高，平均租金與出租率水平相對表現越好，特別是100%布局一線城市的企業，其平均月租金高出了市場平均水平的81.2%，充分顯示出了熱點城市對于租賃住房需求會相對旺盛。、

從產品類型看，青年公寓依舊是主力產品和市場的壓艙石產品，其開業規模占全部開業房間規模的76%，這一比例較上季度上漲了10個百分點。租賃式社區開業規模占比由二季度的19.6%下降到了三季度的12%。在一線城市開業項目中，青年公寓占比也達到了65.6%。

青年公寓行業前景分析

青年公寓是我國長租公寓行業中的新興領域，在2015年房價高居不下的背景下，國家逐漸加大對青年公寓行業發展的補貼力度，促使我國青年公寓行業呈現出良好發展態勢。就目前來看，我國青年公寓行業內的市場競爭者眾多，未來行業仍大有可為。

隨著產品加速入市，各類型產品的特征逐漸清晰。從平均面積和平均月租金水平看，高端公寓逐步拉開與其他三個類型產品的差距。此外，三季度，一線城市租賃式社區大規模開業，也從一定程度上拉高了產品線的平均月租金水平;從產品選址看，青年公寓發展重心由一線城市向外傾斜，高端公寓、租賃式社區和宿舍型公寓的主要發展市場仍以北上廣深為主。

從企業性質上看，充分顯示出了國有企業在保障性租賃住房發展中的領頭羊作用。其次，星河控股集團的納保比例也均超過50%，不僅體現出了保障性租賃住房籌集渠道的多元化和運營主體的多樣性，也顯示出市場對于發展保障性租賃住房的信心在不斷提升。

隨著青年公寓行業發展進入到深水區，行業資源、資本、業務等均開始向頭部企業集中，整個行業也可能進入到一個全新整合階段。

想要了解更多青年公寓行業的發展前景，請查閱《2022-2027年中國青年公寓行業市場全景調研與發展前景預測報告》。

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