商鋪租售行業未來機遇趨勢

• 方蔓桃 2023年9月19日 來源：百度 1233 80
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如果你想了解商鋪租賃行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2027年商鋪租售行業市場深度分析及發展規劃咨詢綜合研究報告》。重點分析了我國

商鋪是專門用于商業經營活動的房地產，是經營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業，還包括娛樂業、餐飲業、旅游業所使用的房地產，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業性的有建筑物實物存在的經營交易場所。

近年來，隨著我國電商行業的發展，網購、外賣等購物渠道使得線下的實體門店受到較大沖擊。再加上2020年疫情的影響，我國商鋪租售行業迎來“寒冬”，市場供需量雙雙下滑，其中需求端表現更為明顯。

自2017年起，我國商業營業用房施工面積在達到為105232.5萬平方米后便呈現逐年下降態勢。2020年我國商業營業用房施工面積下降至93197.68萬平方米，較上一年同比下降7.16%。2021年隨著國內疫情的好轉，上半年其施工面積有所好轉，較上年同期增長1.3%。

如果你想了解商鋪租賃行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2027年商鋪租售行業市場深度分析及發展規劃咨詢綜合研究報告》。重點分析了我國商鋪租賃行業將面臨的機遇與挑戰，對商鋪租賃行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

2023年上半年，疫情形勢明顯好轉，疊加中央及各地政府積極穩就業、擴內需、促消費，我國消費市場穩步恢復，尤其是堂食餐飲、觀影等接觸型、聚集型消費以及假日消費加速復蘇。消費市場的恢復提升了商業地產市場活力，也提振了品牌商家對市場的信心。總體來看，2023年上半年，我國重點城市商鋪租賃市場需求恢復釋放，商業街租金企穩，購物中心租金恢復上漲。

下半年，隨著消費市場的進一步恢復，商鋪租賃需求有望繼續釋放。但同時也要注意，疫情“疤痕效應”仍在，當前我國經濟恢復的基礎尚不穩固，居民對收入增長預期的不確定性導致消費意愿尚未完全恢復，部分實體商業存在客流量大幅增長但營業額恢復不及預期的情況，甚至仍存在商戶大面積退租的現象。同時，居民對消費載體、消費內容的要求提高也導致商業項目間競爭加劇，如何通過優化業態配比、品牌調改、空間改造等方式增強項目核心競爭力成為商業地產運營商在當下需要思考的問題。

商業地產的商鋪租售的傳統租售模式可以簡單劃分成三大類。全部銷售、租售結合、只租不售。隨著我國商鋪租售行業的不斷發展，除了傳統主力——餐飲之外，大部分城市的購物中心都產生了新型的體驗式業態，如當下較火的劇本殺、密室逃脫等，此外茶飲咖啡、高端奢侈品、國貨美妝、網紅品牌也占據了疫情之后商鋪租賃需求的大頭。因此，在我國不同城市、不同區域和不同時期又出現了多種多樣的細分的租售模式。

2023年上半年，我國主要商業街商鋪租金企穩，重點商圈(購物中心)商鋪租金水平環比止跌轉漲。其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，環比由2022年下半年的下跌0.71%轉為微幅上漲0.02%;由100個典型購物中心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，在去年下半年小幅下跌后恢復上漲，環比漲幅為0.29%。

從行業宏觀環境來看，2023年上半年，疫情形勢明顯好轉，消費市場穩步復蘇，堂食餐飲、觀影等接觸型、聚集型消費加速恢復，2023年1-5月全國社會消費品零售總額同比增長9.3%，其中商品零售同比增長7.9%，餐飲收入同比增長22.6%。下半年，在“三穩”目標下，我國就業形勢有望改善，疊加促消費政策持續發力，或帶動居民消費意愿提升、消費能力增強，消費市場有望繼續穩健恢復，進而促進商鋪租賃需求釋放。

2023年1—5月，全國共新開業3萬平方米以上購物中心91個，與2022年同期相比減少13個。2023年下半年，預計購物中心項目竣工、開業節奏或加快，全年新開業購物中心體量或超過2022年。

分城市等級來看，在2023年1—5月新開業購物中心的城市分布中，一二線城市占比增加。從購物中心分布來看，五大城市群(長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群)已開業購物中心占全國購物中心存量比重約60%，其中長三角、珠三角等東南沿海城市群內的一二線城市及部分三線城市均有較多購物中心，其他城市群僅部分核心城市商業發達。

政府工作報告和“十四五”規劃都提出了堅持擴大內需這個戰略基點。毫無疑問，小店經濟的健康發展，小店的優化升級，將是食品行業打通供給渠道，接上地氣的有利和有效的舉措，政府工作報告在近年的工作任務中已經提出了“繼續放寬市場準入毫不動搖鼓勵、支持、引導非公有制經濟發展提升中小微企業創新能力和專業化水平”“優惠等部分階段性政策執行期限，實施新的結構性減稅舉措。”

商鋪租賃行業市場機遇分析

下半年，地方政府或將圍繞“消費提振年”出臺更多促消費政策，重點城市亦將有更多優質商業項目開業，為居民帶來優質消費內容，激發消費潛力，促進消費需求釋放。同時，部分城市出臺培育建設國際消費中心城市、優化營商環境、鼓勵首店經濟、支持商業外擺等方面政策，提升租戶市場信心，促進商鋪租賃需求釋放，重點城市商鋪租賃市場有望繼續恢復。

2023年上半年，疫情形勢明顯好轉，疊加中央及各地政府積極穩就業、擴內需、促消費，我國消費市場穩步恢復，尤其是堂食餐飲、觀影等接觸型、聚集型消費以及假日消費加速復蘇。消費市場的恢復提升了商業地產市場活力，也提振了品牌商家對市場的信心。總體來看，2023年上半年，我國重點城市商鋪租賃市場需求恢復釋放，商業街租金企穩，購物中心租金恢復上漲。

下半年，隨著消費市場的進一步恢復，商鋪租賃需求有望繼續釋放。但同時也要注意，疫情“疤痕效應”仍在，當前我國經濟恢復的基礎尚不穩固，居民對收入增長預期的不確定性導致消費意愿尚未完全恢復，部分實體商業存在客流量大幅增長但營業額恢復不及預期的情況，甚至仍存在商戶大面積退租的現象。同時，居民對消費載體、消費內容的要求提高也導致商業項目間競爭加劇，如何通過優化業態配比、品牌調改、空間改造等方式增強項目核心競爭力成為商業地產運營商在當下需要思考的問題。

在此背景下，中指研究院在分析總結歷年研究經驗及商業地產行業發展現狀的基礎上，開展中國房地產指數系統商業地產指數的研究和編制，主要涵蓋商鋪租金指數和寫字樓租金指數，用以客觀反映重點城市商業地產價格水平及其變化趨勢，以期為行業參與主體提供參考。

2023年上半年，63.6%的樣本商業街租金環比上漲，具體來看，廣州北京路步行街、北京南鑼鼓巷、武漢楚河漢街、武漢漢正街、蘇州龍湖獅山金街商鋪租金環比漲幅相對較大，在1.0%以上，其中廣州北京路步行街租金環比漲幅最大，為1.32%;長沙坡子街、廣州上下九步行街、成都寬窄巷子、南京老門東等11條商業街租金環比漲幅在0.5%-1.0%之間;重慶三峽廣場商業街、海口騎樓老街、杭州河坊街、上海天鑰橋路休閑餐飲街等20條商業街環比漲幅在0.1%-0.5%之間;青島李村商業街、天津古文化街等6條商業街商鋪租金環比漲幅在0.1%以內。

與此同時，33.3%的樣本商業街租金環比下跌，具體來看，天津南市食品街、天津鼓樓商業街商鋪租金環比跌幅相對較大，均在2.0%以上;上海七寶老街、南昌勝利路步行街、上海田子坊、重慶南坪商業街租金環比跌幅在1.0%-2.0%之間;北京五道口商業街、青島臺東步行街等5條商業街租金環比跌幅在0.5%-1.0%之間;蘇州石路步行街、重慶解放碑商業街等8條商業街租金環比跌幅在0.1%(含)-0.4%之間;北京蘇州街餐飲一條街、蘇州觀前街、海口解放西路商業街商鋪租金相對穩定，環比跌幅在0.1%以內。上海南京西路商業街、天津南京路商鋪租金環比持平。

2023年上半年，部分區域新建或存量改造購物中心陸續開業，在營購物中心亦加大品牌調改力度，為居民帶來更多優質消費供給的同時，項目租金水平亦有所提升;此外，疫情消退后購物中心客流恢復，開發運營商心理預期增強，部分空置商鋪租金報價較2022年下半年有所上漲，整體來看，重點城市典型購物中心租金水平止跌轉漲。

隨著我國堅持“動態清零”政策的推進，國內經濟逐步回暖，商鋪租售市場也有望小幅回升，線下商鋪除了傳統主力——餐飲之外，茶飲咖啡、高端奢侈品、國貨美妝、網紅品牌也占據了特殊時期之后商鋪租賃需求的大頭。可見，商鋪租售行業商業模式有了創新和精細化運作的趨勢。

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