首批產品將問世 消費產品Reits獲批在即 百貨商貿等資產有望被進一步盤活

• 李波 2023年10月27日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 250 8
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10月26日，據證監會官網顯示，華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金等多只產品上報。

10月26日，據證監會官網顯示，華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金等多只產品上報。

中國證券報表示，如后續上述產品獲批，意味著市場首批消費Reits產品即將問世。華泰證券表示，從國際經驗來看，海外成熟REITS市場中，消費型基礎設施為主流底層資產，收益較為可觀。

其進一步分析稱，目前百貨商場、購物中心、農貿市場已納入REITs試點，購物中心等在資產特點、合規要求等方面均與REITs表現出了較高的適配性。

引入消費基礎設施REITs使多方獲益，既能盤活存量資產，也可改善公募REITs供不應求的現狀，并為投資者提供資產配置的新選擇。在促進消費、經濟修復的背景下，消費基礎設施REITs或將擁有較好的收益率表現和估值表現，在我國發展前景可期。

公司方面，東吳證券表示，百聯股份、天虹股份：擁有優質自有物業、受益于REITs估值重估。

多年以來，隨著購物中心等大型綜合體的興起，百貨行業就開始進入陣痛期。僅在2015年，大陸地區150家連鎖百貨集團旗下百貨店關停數量就達到100家，創下近十年來新高。發展至2020年，百貨行業仍沒有改變此狀況。

購物中心相比于傳統的百貨門店，在客群定位，功能布局、空間打造、消費體驗上都更多地從消費需求、消費變化、消費習慣出發，更好地體現了消費者中心地位，表現出了鮮明的需求導向、流量導向，更好地順應了消費品質化、家庭化、生活方式化發展方向，順應了消費中心從功能性、實物型消費向服務型、體驗式、社交化、泛娛樂化消費轉移的趨勢。

近年來，隨著數字化進程的加快以及商品同質化趨勢的加深，傳統百貨業態整體呈下降趨勢。總體來看，傳統百貨零售業發展主要面臨時尚特質與理念不符、發展方向和發展道路不明、業績增長手段匱乏、數字化突破難度大、商品吸引力不足等問題，需要通過轉型升級適應消費趨勢的變化。

面對市場的壓力和變化，百貨企業一直在積極地改革創新，尋求新的增長空間。業內人士表示，在消費新常態下，零售企業最重要的是做好三個鏈接：一是與消費者的鏈接，二是與內部員工和導購的鏈接，三是與數字化的世界和物理世界的鏈接。

許多領先的百貨企業都以打通線上線下為基礎、以重構傳統商業要素為核心、以創新商業發展及全業態融合為目標，大膽創新，積極轉型，抗風險能力和綜合競爭力大幅提升。

調查顯示，85.4%的百貨零售企業開展了線上業務，應用程度深淺不同，但面對新增的業務需求，都面臨著深水區的數字化變革。除了線上業務，百貨企業也在線下運用各類科技增強消費者的購物體驗，獲得消費信息數據。

調查顯示，近七成的受訪企業已采用自助收銀系統。顧客可以在自助收銀機或微信小程序內進行自助結算，減少在客流高峰期排隊結賬的時間，提高收銀效率。商家也可以據此分析商品銷售情況，記錄會員消費信息，實現智能數字化的會員管理。

零售百貨行業現狀深度分析

近年來，百貨業出現了三個大的變化，一是普遍進行了升級改造，增強了互動體驗，時尚感、品質感提升;二是開展了富有成效的全渠道營銷，在更多維度上宣傳了企業品牌，延伸了服務;三是改善了與品牌商的關系，改變了商場經營和商品經營兩張皮的情況。

百貨業是時尚的行業，百貨店是時尚引領者和消費聚集地，是所在城市商業繁榮的代表，是高端品牌不可或缺的市場通道，有的百貨店更是所在城市的地標建筑。

國際知名百貨店與所在大都市，在時尚與品味方面形成了互相成就的關系。當前，一線城市爭相建設成為國際消費中心，百貨的作用更為突出。在二三線及以下城市，百貨店同樣是當地時尚品質消費的首選。

據中研產業研究院《2023年版零售百貨產業規劃專項研究報告》分析：

從外部看，消費理念改變和恩格爾系數下降是兩大支撐因素。一方面，消費者更加追求個性、品質、綠色、健康，特別是年輕一代消費者更加追求品質生活，更在意商品設計風格、品牌力、新品、IP等特點。隨著品質消費升級，奢侈品消費也呈現逐年上升的趨勢。

從內部看則存在差異化、體驗化和商品力三大變革因素：

首先，近幾年經營業績突出的企業，都是在差異化上做足了文章，如SKP、杭州大廈、銀泰百貨等。中國的人口紅利在消減，但結構性紅利仍然突出，做好品牌定位是卓越運營的重要前提。

其次，線下商業既要體現線下互動和現場服務的優勢，又要充分利用數據化手段，延伸服務時間和空間，以卓越體驗吸引、留住顧客。

最后，百貨企業通過包括商場定位、品牌組合、商品價格、商品服務等的全面提升，將讓顧客感覺到物有所值，更有心理的滿足，也會增添百貨業態的新魅力。

新冠疫情帶動線上購物蓬勃發展，傳統百貨零售企業數字化轉型步伐有所加快。接近九成的企業已經開展線上業務，微信小程序或公眾號商城應用最為普遍，占比96.7%;相對PC端電商和手機APP等，小程序具有輕量、快捷等特點。

現下，國內零售商中，永輝、沃爾瑪(含山姆會員店)、華潤萬家、麥德龍、物美、盒馬、大潤發、家樂福等企業在自有品牌方面都走在行業的前列，但大部分中小零售商仍處于摸索與觀望階段。

在產業互聯網及公域互聯的時代，實體門店想要生存，必須要轉變價值，弱化賣貨的功能，增加體驗的價值。尤其是個體戶類型實體零售店，要與工廠達成戰略合作，成為智能工廠的體驗店、數據入口、售貨服務中心。

比如消費者想要購買鞋子，可以到制定的實體門店，在物聯網+傳感器設備上，把自己定制的款式與尺碼長傳到智能工廠。

工廠獲取用戶定制數據化，可以實現定制化、個性化的生產，然后根據用戶的需求配送到指定地點。在這個過程中，實體門店靠不再是賣貨賺差價，而是服務賺錢。

產業規劃一般包括產業發展現狀、產業特征分析、產業發展目標和發展定位、產業發展重點方向、產業空間引導和產業發展政策等。隨著中國對外開放程度的深化，經濟全球化和區域化對產業發展的影響顯著增強，產業間的競爭層次和深度也發生了變化。因此，科學預測產業發展趨勢和空間變化態勢，對產業發展和規劃具有重要的意義。

報告對我國零售百貨的行業現狀、市場各類經營指標的情況、重點企業狀況、區域市場發展情況等內容進行詳細的闡述和深入的分析，著重對零售百貨業務的發展進行詳盡深入的分析，并根據零售百貨行業的政策經濟發展環境對零售百貨行業潛在的風險和防范建議進行分析。

想要了解更多零售百貨行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2023年版零售百貨產業規劃專項研究報告》。

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  2023年版零售百貨產業規劃專項研究報告

  產業規劃一般包括產業發展現狀、產業特征分析、產業發展目標和發展定位、產業發展重點方向、產業空間引導和產業發展政策等。隨著中國對外開放程度的深化，經濟全球化和區域化對產業發展的影響顯...

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