備案價219萬卻從銀行貸出617萬　深圳購房者遇“借名套現”

• 2017年8月16日 FanTianQing來源：騰訊新聞 831 51
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王先生在龍崗樓盤“綠色滿庭芳”買了一套160平方米的復式房，成交過程十分古怪。在擔保公司游說下，他兩月內他簽了3份交易合同，而且是先簽二手合同再簽一手合同；該房在規土部門按一手合同以219萬元備案，而銷售時卻按二手房估價高達898萬元，銀行按此估價貸出617萬元

　　業內分析

　　擔保公司是為了套貸款？

　　記者通過業內人士了解到，王先生與佰利通的整個交易流程其實是“一手樓銷售按二手房買賣”的事件，中間還可能有故意為之的“高評高貸”。王先生所簽的3份合同：其中219萬元的一手銷售合同是交給規土委備案并計算稅費使用，850萬元的二手房買賣合同是雙方真實意愿的體現，而882萬元的合同則是為了達到“高評高貸”的產物。簽過了一手合同，房子才能變成二手房，才有估價環節，才能賣到800多萬元。

　　以882萬元的二手買賣合同遞交銀行能取得617萬元的七成貸款，而王先生的50萬元首付與擔保公司的215萬元墊資款最后形成首付款，共計265萬元。而從銀行流水來看，215萬元墊資款經過王先生的賬戶后，最終還是回到擔保公司賬戶。

　　深圳另一擔保公司負責人劉先生表示，對于擔保公司來講現金流非常重要，佰利通的做法類似屬于“借名套現”，使用著從銀行放貸的617萬元，換來其他收益。這對于王先生來講，將要承擔個人征信風險及留下了一個購房記錄。

　　明顯“高評高貸”？

　　記者咨詢多個評估公司，目前綠色滿庭芳房產單價僅3萬元左右。“物業在企業名下，增值稅及附加，土地增值稅等等核實計算很高的”，深圳一房地產評估公司高層表示，銀行抵押目的評估報告需要預計將來處置時候需要繳納的稅費，所以一般都采取全扣稅模式。而且，銀行審批和放款部門可以綜合考慮企業征信情況，可以考慮土增或其他稅的單列，那樣凈值就可以高點，最終的評估值要看各家評估機構以及各家銀行的風控偏好。

　　深圳一擔保公司負責人陳小姐表示，擔保公司會收一些不良資產轉手賺差價，但通常不會將價格抬到這么高，“杠桿加杠桿風險非常高，存在騙貸的可能”。布吉一銀行行長告訴記者，一般“高評高貸”到八成就“不得了了”，王先生的情況一般的銀行基本上不可能做到。

　　部門、機構回應 　規土委龍崗管理局：擔保公司是否違法，建議向金管部門反映

　　記者就綠色滿庭芳房產的交易案例采訪了多個部門。規土委龍崗管理局回復，“綠色滿庭芳”項目于2005年批準預售，2007年7月辦理建筑物初始登記轉為現售。根據提供的一手房現售合同，賣方為“深圳市綠色滿庭芳實業發展有限公司”，買方為報料人。如發現該項目存在其它違法違規行為線索，該局將嚴厲查處。另外，對于估價一事，該局已轉估價協會對其進行認定，王先生房子包含了“約498萬元的預計轉讓稅費和約400萬元的評估凈值”，計算方法基本合理，不存在違規情況。關于擔保公司和銀行的行為是否涉嫌違法違規，建議向金融監管部門反映；如涉嫌金融詐騙行為，建議購房人向公安局舉報。

　　深圳市稽查局表示，當事人提及的買房糾紛事項，涉及買方賣方擔保方三方主體，資金流水與實際交易不一致、擔保貸款等金融業務、房地產調控政策等多個方面，是一個復雜的問題。深圳市價監局則回應：“我局將在職責范圍內配合委里的各項工作。”

　　至于佰利通公司的企業登記信息，深圳市注冊局表示，經認真排查登記檔案后，其登記材料齊全，符合法律法規的規定。一個自然人是可以作為多家公司的股東的。而一個自然人能夠擔任幾家公司的法定代表人，目前并沒有明確限制。

　　至于深圳農村商業銀行為何根據898萬估價貸款，是否審查到位，記者分別給銀監局和農商行發去了采訪函，截至發稿時未收到回復。

　　律師說法：涉嫌騙取銀行貸款 一旦查實將被追究刑事責任

　　廣東華商律師事務所周爭鋒說：本案是典型的一手房的現售買賣，貸款卻走的是二手房的貸款流程。一手房交易中，銀行貸款認定的交易成交價是雙方在網簽合同備案登記價，買家無法加杠桿辦理高評高貸。但把一手房的現售買賣，按照二手房的交易流程辦理銀行按揭貸款，就很容易加杠桿辦理高評高貸，雙方去銀行申請貸款時提交二手房的買賣合同，銀行審批貸款走的是二手房的流程，只要評估價評得足夠高，高貸就不存在問題。拿到銀行的貸款承諾后，在辦理遞件過戶時，買家拿上房產證和銀行簽訂抵押貸款合同，按照一手房的現售遞件過戶。

　　高評高貸違反了國家的金融信貸政策，損害了銀行的合法權益，在買家套取貸款后無力償還或因房價下跌不愿意還貸給銀行造成重大的損失后，有可能構成騙取銀行貸款罪被追究刑事責任。對賣家而言則存在，房產過戶后，銀行發現買家存在高貸，有收不到尾款的法律風險，影響賣家債權的順利實現。賣家在合同簽訂后實際貸款過程中，用高貸不合法手段可能會被追究責任等理由，有關方拒絕配合辦理高貸，合理合法，在法律層面無可指責。

　　很多買家喜歡冒險，總想用杠桿以小博大，問題是世事難料，按揭貸款能不能通過是由銀行決定的，銀行有自己一整套的監管流程，事實并不像買家想的那樣可以萬無一失。在這樣操作的時候，就要考慮到萬一的情況，銀行的貸款審批有個抽查的環節，即便是抵押放貸以后貸款資金的流向也會被監控，銀行發現問題后會提前解除雙方的借款合同，要求買家提前償還貸款。

　　建議不要盲目相信他人推薦的墊資公司的能量，做高評高貸前要有貸款不成功應該如何應對的考慮，不然一旦出現問題，想脫身很難。在所謂的“零首付”操作過程中買賣雙方都給墊資公司提供的有自己的銀行卡和全權公證委托書，在此情況下墊資公司行為的法律后果由買賣雙方承擔法律責任。無論最終買賣雙方交易進行是不是順利，買賣雙方的資金都由墊資公司掌握，墊資公司的收益總是能保障的，交易成功與否對他們沒有什么影響。

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