存量時代的轉型選擇：房企紛紛布局城市更新

• 2017年8月16日 FanTianQing來源：騰訊新聞 591 33
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業內專家認為，房企紛紛布局城市更新，一是因為核心城市的招拍掛拿地門檻升級，二是白銀時代的新房開發空間趨于有限，運營、改造、更新逐漸成為房企占位存量住宅市場的破局關鍵。

　　城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區等環境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環境和美麗的市容。包括所有這些內容的城市建設活動都是城市更新。

　　過去十幾年的新房開發，使得國內住宅增量市場形成一定程度的飽和，對持續追求業績增長點的房企而言，單純的賣房子利潤漸微亟需尋找可替代的模式，而新城開發、片區改造、新型城市圈建設等城市更新潮則創造了又一個可供挖掘的市場空間。

　　業內專家認為，房企紛紛布局城市更新，一是因為核心城市的招拍掛拿地門檻升級，二是白銀時代的新房開發空間趨于有限，運營、改造、更新逐漸成為房企占位存量住宅市場的破局關鍵。

　　城市更新需求劇增

　　據中國指數研究院報告顯示，2016-2020年間，我國城鎮住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%，國內城市更新的潛在需求量十分龐大。

　　對此，業內人士蘇鑫表示，這其中存在著并購紅利、資本紅利、運營紅利和政策的紅利，一個上萬億規模的巨大市場正在形成。

　　尤其近年，廣州、深圳、上海等城市相繼將舊城改造、產業運營等城市更新作為重點發展方向，包括近日廣州黃浦區設定確保全年10個項目動工的目標，深圳龍華區列入城市更新項目84個，上海探索城市更新基金、舉辦城市更新專題研討班等，通過對存量用地的開發利用和舊城空間的煥新，為城市可持續發展注入新生機。

　　城市更新對城市的空間、功能、產業布局、生活方式等方面，都將帶來深刻的改變和影響。戴德梁行大中華區行政總裁張國正認為，在強調存量煥新的新形勢下，政府如何在有限的用地上實現經濟活力和社會宜居性的同步提升，企業又如何摸索出適合自己的“資產運營+資本運作”的有效模式，都面臨著操作層面的挑戰。

　　房企爭相布局下的挑戰

　　通過行業觀察發現，隨著新房市場發展到一定階段，許多城市卻又面臨著舊城區的交通方式落后不完善、公共配套布局不合理等城市更新難題，意識到城市中心區供地逐漸稀少的房企，也不約而同地將“邊改造、邊運營”作為下一步轉型方向。

　　其中，萬科、碧桂園、恒大等3000億規模級的大房企均布局有大型產業城項目，如萬科持續開發經營多年的良渚文化村，碧桂園斥資860億改造的昆明春城項目，恒大在深圳納入的近6000億貨值的城市更新儲備等；中型房企方面，陽光城通過一系列并購獲得多個城市更新項目，龍光地產在珠海、惠州及潮州等地參與建設6個城市更新項目，將提供180億元的可售資源，旭輝一舉拿下太原三給片區的新城改造項目，預期投資達500億左右。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉向記者表示，“一方面，從核心城市來講，招拍掛拿地的量相對減少而門檻抬高，房企需要通過其他途徑來獲取開發儲備；另一方面，舊城改造整體地價不高，政府更愿意降低土地成本來換取開發商對產業、就業資源的導入；對房企發展而言，也需要多元化業務的落地和拓展。”

　　相較于資金充裕、資源雄厚且開發經驗豐富的大房企，許多此前只專注于樓盤開發而并未操作過大體量項目的中型房企，能否承載巨量的資金壓力、進行長周期的新城運營？對此， 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，城市運營和更新方面的經驗較少的房企，要對類似基礎設施配套等內容有更充分的掌握，這樣投資過程中才不會太被動。

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