房企逆襲之路：一家小型房企如何2年并購70個項目？

• 2017年9月19日 FanTianQing來源：鳳凰網 712 42
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來自第三方研究機構克而瑞的數據顯示，今年前8個月，一家名不見經傳的房企——來自福建的福晟集團新增土地儲備1358.8萬平方米，新增土地價值571.6億元。新增土地儲備面積僅次于融創中國、中國恒大、碧桂園、保利地產、萬科和新城控股，位于房企新增土地儲備榜單的第七位

　　一家名不見經傳的房企竟在1-8月新增土地儲備榜單中排名第七位。這家企業是什么來頭？

　　數百億并購案

　　來自第三方研究機構克而瑞的數據顯示，今年前8個月，一家名不見經傳的房企——來自福建的福晟集團新增土地儲備1358.8萬平方米，新增土地價值571.6億元。新增土地儲備面積僅次于融創中國、中國恒大、碧桂園、保利地產、萬科和新城控股，位于房企新增土地儲備榜單的第七位。

　　在通過榜單進入大眾視野之前，最近的兩年，福晟集團并購逾70個項目，總占地面積1680萬平方米，規劃建筑面積3800萬平方米，總貨值約6500億元。這樣的戰績甚至超出了以并購見長的陽光城。過去的兩年，陽光城新增項目42個，規劃建筑面積1293萬平方米。福晟趕超的還包括，開始注重銷售規模的老牌房企金地、以擴張著稱的閩系房企等。

　　2015和2016年，金地共獲取66宗土地，總投資額696億元，新增土地儲備約980萬平方米。同期，閩系房企代表融信中國(03301.HK)新增土地儲備36個項目，新增土地儲備建筑面積約885萬平方米。

　　寸土寸金的一線城市中，深圳更是拿地的難點。福晟集團深圳公司相關負責人介紹，過去兩年，單單深圳一個城市，公司新增9個項目，市值約3000億元，占地面積200萬平方米，這幾乎趕上深圳市一年的城市更新計劃。

　　今年7月，深圳市規土委在官方網站上發布《深圳市2017年度城市建設與土地利用實施計劃》，全市(含前海合作區)計劃供應建設用地1350公頃，其中城市更新計劃供應建設用地250萬平方米。

　　最年輕的鎮長辭職下海

　　并購背后是，房企的規模之戰。“巧婦難為無米之炊”，如今的土地儲備總量和結構，決定了今后的銷售業績和江湖地位，“沒有’小而美’，太小就沒了”，福晟集團董事局主席潘偉明認為。

　　潘偉明1964年生于廣東省從化縣（1994年撤縣設市）呂田鎮，80年代大學畢業后，進入從化縣工作，并在25歲成為從化縣最年輕的副鎮長；于此同時，潘偉明的哥哥潘超文，在大學畢業后也進入從化縣公安局工作。農家子弟雙雙捧上“金飯碗”，這一度是整個家族的驕傲，但一次偶然機會，潘氏兄弟感受到了房地產的“魔力”。

　　1991年，潘偉明離職前的兩年，因廣州籌建水電站，潘家原籍的土地被征收，按照當時的補償標準，每人5萬元，全村1200人的安置費用約5000萬元，但大家的安置金不足以去市場購買讓村民滿意的房產，由此潘氏兄弟萌發“房地產”的概念。潘氏兄弟與村民協商，將安置資金借給自己，成立房地產公司，在安置房項目開發完之后，用房抵扣相應款項或者留在公司享受分紅。因兄弟兩人公務員的身份，并在招商引資等方面有一定的經驗，潘氏兄弟的首個地產項目得以按時完工、交房。安置房工程結束，潘氏兄弟決定辭職，投身房地產視野，創建福晟集團的前身廣州云星地產公司。

　　公司成立后的十年間，至2002年，幸運集團先后在廣東省內開發包括廣州星河綠洲、夏日港灣等在內的30多個項目，總開發面積超過500萬平方米，年銷售額超過2億元。此時，潘氏兄弟想把生意做的更大，謀求向外擴張。因廣州、深圳等珠三角城市的地價高等條件，潘氏兄弟將投向省會城市，并嘗試拿下一些小型地塊。

　　2003年，通過拍地，云星集團正式進入，并將總部搬至福州，成立福晟地產。至2016年底，福晟集團地產版塊銷售金額226億元,同比增長58%;建筑版塊銷售金額達200億元,同比增長9.3%。

　　目前，福晟集團總資產約500億資產。地產開發業務涉及8省10市，先后開發100多個錢隆系列項目；地產開發之外，福晟集團旗下還包括金融業務管理平臺福晟資本和建筑企業福建六建集團。

　　2015年，福晟集團開始謀求旗下地產業務通過H股佑威國際借殼上市，交易達成后佑威國際將更名為福晟國際。

　　中小房企并購優勢

　　福晟集團相關負責人介紹，公司將全國分為8大區域，并在區域公司成立投資拿地的飛虎隊，區域負責人為飛虎大隊的隊長；此外，設立董事會下屬機構機動大隊和支援大隊。

　　相較于傳統的城市公司-區域公司-集團的三級管理，支援大隊和機動大隊從事項目拓展外的后方工作，如稅務籌劃、交易結構設置、盡職調查等，并直接將董事會的意見帶至項目收購的第一線。

　　有上市房企從事并購的業內人士認為，雖然大家都在追求規模，但就并購而言，現階段中小房企有更多的優勢。決策者可以很快決策，節省時間。就福晟而言，上述業內人士稱，董事會下直接設立后方支援團隊，直接進行稅務籌劃、盡調能職責，避開了城市公司和區域公司的流程，較高效，但隨著規模的增長或難以全部覆蓋。

　　此外，合作形式的多樣，也是中小房企的優勢之一。在福晟的合作方式中，對外開放股權，吸引資源；具體操作環節，不追求操盤；以及合作的物業類型更多樣，包括在建工程并購，三舊改造等。

　　大規模的擴展，資金成為首要問題。首先是自有資金轉起來，福晟集團介紹，公司拓展的所有項目均需符合“3691”原則，即項目3個月開工、6個月開盤、9個月封頂、1年資金回正，以最大限度增加現金流。同時，成立運營指揮中心，確保所有并購項目做到高周轉，保證并購資金池。自身的資金回籠以外，福晟集團試圖借助外部的資金完成擴張，包括今年8月7日，鉅派投資集團與福晟集團簽署協議，聯合打造的近百億地產股權投資基金等。

　　房企的高速擴張，問題隨之而來。在因為規模過小而失去生存空間之前，房企試圖“先揚長，后補短”，即先拓展，占有市場，再謀求其他發展。在通往規模的路上，中小房企任重而道遠。

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