多城密集出臺樓市調控政策 長效機制是治本之策

• 2017年10月10日 FanTianQing來源：鳳凰網 819 50
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限售是抑制投機性需求的短效措施。而從長遠看，長效機制才是促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

　　為使房子回歸其本質屬性，樓市調控力度也在不斷加大，樓市降溫效果明顯。

　　限售成調控主要措施

　　梳理近日出臺調控政策的城市，可以發現“限售”是最重要的調控措施，明顯打擊了投機和投資需求。近日，包括西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢、無錫、桂林等城市陸續出臺了新的樓市調控措施。梳理這些城市調控措施的重點不難發現，“限售”是最重要的選擇。

　　石家莊市提出，限購區域內，家庭擁有2套住房的，5年之內不得上市交易；家庭擁有3套住房的，8年之內不得上市交易。在長沙市購買的商品房（含二手房），取得不動產權屬證書3年后才能再次出售。重慶、南昌、南寧、貴陽、桂林等城市均規定新購住房或僅針對二手房，兩至三年內不得出售。

　　鏈家研究院院長楊現領認為，這輪調控的對象絕大多數是省會城市或直轄市。這些城市總體上是未來的人口凈流入城市，房價上漲的壓力一定程度上客觀存在，調控也符合常規。

　　中原地產首席分析師張大偉總結，到目前為止全國已經有46個城市執行了不同年限的限售政策，要求所有新購或者部分新購房源，鎖定一定年限后才可以再上市。張大偉認為，限售明顯打擊了投機和投資需求，使得房地產的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對于加杠桿的投資者來說，風險越來越大。

　　當前房地產市場總體平穩。然而，在推行金融去杠桿、抑制房地產泡沫的背景下，一些城市的房地產市場仍然有較明顯的上漲趨勢，甚至高燒不退。此次幾個城市相繼出臺的調控措施再度表明中央和地方遏制房價過快上漲的堅定決心，房地產市場唿喚平穩健康發展。

　　也有市場人士提醒，當前房地產市場還要警惕一些小城市或者縣城房價過快上漲。財經評論員馬光遠認為，對于五六線目前沒有足夠支撐還一直上漲的城市，應該警惕其隱藏的風險。

　　住房租賃走向舞臺中心

　　去年起，國務院以及相關主管部門陸續發文推動購租并舉制度，一些城市也推出了培育和發展住房租賃市場的具體舉措。

　　杭州市國土資源局、杭州市公共資源交易中心9月27日掛牌出讓一宗租賃住房用地，項目建成后“只租不售”。這是杭州推出的首宗租賃住房用地。杭州是全國首批開展住房租賃試點的12個城市之一。未來3年，杭州新增租賃住房總量將占新增商品住房總量的30%。

　　此前，上海也推出多塊只租不售住房用地。《上海市住房發展“十三五”規劃》提出，大幅增加本市租賃住房供應，在新增的170萬套房中，租賃住房約有70萬套。

　　大力發展住房租賃市場，在有關政策的推動下，已經在許多城市變為實際行動。北京市住房和城鄉建設委員會近日發布消息稱，今后5年，北京將按照建設150萬套住房的要求，推進其中25萬套共有產權住房和50萬套租賃住房落地，租賃住房將占總住房的三分之一。廣州提出，未來5年將推出825萬平方米租賃住房用地，預計可供應租賃住房15萬套。

　　深圳則提出，“十三五”時期，將建設40萬套人才住房，超過特區成立近40年來的總和，其中70%為租賃住房。此外，不僅要求企業建設過程中進行配建不低于20%的自持租賃住房，還將收儲100萬套城中村房統一租賃。除人才住房和保障性住房外，深圳將通過新建、改建、收購、租賃、資產劃轉等方式收儲不低于10萬套房源，開展住房租賃業務。

　　上述城市之外，南京、鄭州、佛山、沈陽、無錫、成都等地也陸續下發通知或規定，公布了培育和發展住房租賃市場的具體舉措。

　　從去年開始，國務院以及相關主管部門陸續發文推動購租并舉制度。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹介紹，從各地采取的措施來看，政策發力點主要集中在以下幾個方面：建立住房租賃監管平臺，杜絕虛假房源和黑中介；增加租賃住房供應規模；鼓勵國有企業組建租賃公司，明確商業用房可改成租賃住房；為承租人提供更多公共服務，符合條件的甚至可落戶可入學。

　　秦虹說，新型城鎮化最重要的一項目標就是實現人的城鎮化，要推動在城鎮里務工就業的一部分人在城市定居下來，房子肯定是非常重要的支撐條件，租賃市場發展得好，有利于推動進城務工人員定居城市。

　　近日，住房和城鄉建設部表示，目前正會同有關部門積極開展調研、論證等工作，在充分聽取各方面意見和建議的基礎上，抓緊起草相關法規草案，積極推動住房租賃管理條例立法工作。

　　住房和城鄉建設部房地產市場監管司副司長楊佳燕介紹，將積極推動住房租賃管理條例盡快出臺。通過條例進一步規范租賃行為，保護當事人的權益，為住房租賃市場的發展營造良好的法治環境。

　　長效機制是治本之策

　　建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，才是促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。限售是抑制投機性需求的短效措施。而從長遠看，長效機制才是促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

　　2016年底中央經濟工作會議提出：“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。”這一方針，成為今年以來房地產各項政策措施的根本原則。當前，多項政策措施的出臺，正在描繪基礎性制度和長效機制的基本輪廓。

　　不久前，住建部發布《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》。《意見》提出，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，通過推進住房供給側結構性改革，加快解決住房困難家庭的基本住房問題。

　　北京市出臺了《共有產權住房管理暫行辦法》，明確了未來5年供應25萬套共有產權住房的目標，著力滿足城鎮戶籍無房家庭及符合條件的新市民的基本住房需求。上海市截至2016年底已供應共有產權保障住房8.9萬套。

　　9月28日，政策出臺之后的北京市首個共有產權住房錦都家園發布搖號公告。按照公告，購房人與政府將分別持有整套房屋產權50%的份額。

　　北京市房協秘書長陳志認為，共有產權住房制度兼顧了屬地和職住平衡（就業—居住平衡）的原則，而且特別強調了對“新北京人”的同權意義。同時，共有產權住房也是長效機制的重要組成部分，對于完善住房保障體系和住房制度，支持中端購房、抑制投機、促進公平，都有著重大意義。

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