合生創展拋售京核心地段物業 資產總值達18.39億元

• 2017年10月11日 FanTianQing來源：騰訊網 456 23
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“拋售物業可能意在回籠資金和尋求資產保值。” 上海易居房地產研究院總監嚴躍進向記者表示，更帶有家族企業進行財富管理的“味道”。值得關注的是，對于出售上述標的，合生創展方面表示，考慮新設雄安新區將導致北京辦公樓需求減少等因素影響，即使產生預計未經審核虧

合生創展將對合生國際大廈項目進行出售，資產總值達18.39億元。

一筆轉讓，相當于兩個月銷售額收入。近日，老牌房企合生創展將北京東城區東二環的合生國際大廈項目出售，資產總值18.39億元。

入股十余年，合生創展出售了北京核心地段的商辦物業，這是否是其整合旗下核心地段物業資產的開端，尚未可知。但相比于李嘉誠、潘石屹出售“京滬”兩地核心辦公物業的套現交易來看，有業內人士認為，合生創展出售價格并不高。

“拋售物業可能意在回籠資金和尋求資產保值。” 上海易居房地產研究院總監嚴躍進向記者表示，更帶有家族企業進行財富管理的“味道”。值得關注的是，對于出售上述標的，合生創展方面表示，考慮新設雄安新區將導致北京辦公樓需求減少等因素影響，即使產生預計未經審核虧損約人民幣2.97億元，董事會認為該項交易對價公平合理，時機適當。

拋售京核心地段物業

根據9月27日公告顯示，合生創展及第三方企業BMI以36.65億元出售各自所持有的項目公司北京東方文華國際置業有限公司股權，涉及的標的物業合生國際大廈項目，位于中國北京東城區朝陽北路9號，系東方文化藝術中心的一部分，后者還包括了南樓及音樂廳。

據了解，在此次出售項目前，合生創展旗下合生國際通過兩家全資公司凱大公司及康至公司分別持有項目公司51%及46%股權；BMI通過柏順公司持有項目公司1.9%股權，北京東方文化資產經營公司占1.1%。其中，合生出售凱大公司及康至公司總對價為18.38億元；BMI出售柏順公司的總對價為18.26億元。

據公告顯示，于2016年底康至公司的資產總值為4.6億港元，凱文公司的資產總值為5.1億港元，標的物業于2017年6月30日的估值為45億元。

另據公開資料顯示，合生國際大廈是合生創展于2006年收購而來。從2006年至2017年，北京東方文化三名股東情況已出現變化，合生對項目公司進行了增持，并選擇了出售南樓部分。

而收購該物業之時，正是合生創展發展迅勐之際。在此兩年前，即2004年，合生創展成為“華南地產五虎”中最早沖破百億元銷售額大關的房企，當年，恒大地產銷售額僅為14.4億元。13年后，房地產行業格局巨變，恒大地產開始沖擊5000億元銷售目標，而合生創展前8個月銷售額尚不足60億元。

13年時間，相對于當年“小伙伴”銷售規模數百倍的增長，合生創展一直在百億元銷售規模徘徊，但其擁有的土地儲備和物業如今則幾乎都位于一、二線城市的核心地段。

對此，嚴躍進表示，朱孟依近年來在地產領域似乎并不那么“上心”，并未追求規模增長，但其土地儲備升值空間都較高。而就其拋售辦公物業的角度看，調整上市房企旗下物業資產利于資產變現，可利于房企尋找新的投資機會。

套現時機適當？

一筆轉讓，套現18億元，若對于一家大型房企來說，可能不是一筆非常重要的資金，但對于合生創展來說，則相當于其2個多月的銷售收入。更重要的是，相對高位變現，是企業避險的策略。

合生創展表示，董事已考慮到現時北京的辦公室市場，即中國政府近期公布將北京的“非首都”功能轉移到位于河北省的雄安新區的政策，此將導致國有企業及其他公司將其辦公室遷出北京，因此減少對北京辦公空間的需求（特別是當標的物業的現時的租約在未來幾年內到期后）。

包括董事會對北京辦公室市場前景的評估因素后，合生創展認為總對價屬公平合理，即使產生預計未經審核虧損約人民幣2.97億元，根據該協議出售合生出售資產的時機適當。

對此，嚴躍進向?記者表示，雄安新區設立，勢必利好商辦物業等產品，同時也會引導各類資金進入到新市場。這將引起企業和投資者投資心態的變化，驅動資產重新組合。

此外，除了企業外遷外，第一太平戴維斯董事、華北區研究及顧問咨詢部負責人熊志坤曾向記者表示，過去像E租寶這樣的新興互聯網公司對北京物業的租賃市場產生了很大影響，而這類公司近兩年的退租潮加劇了對北京物業的租金和入住率的下行壓力。

另據第一太平戴維斯發布的報告，今年第二季度北京甲級寫字樓的租金已呈現下滑趨勢，整體空置率有所上升。受新增供應影響，甲級辦公樓市場整體空置率環比上升0.5個百分點至6.5%，同比上升3.1個百分點；與此同時，租金出現了輕微的下跌。據該行預測，隨著北京年內多個寫字樓項目的入市，未來寫字樓整體空置率將進一步升高，租金仍面臨下行壓力。

值得關注的是，出售京滬核心辦公物業的企業，不止合生創展。SOHO中國同樣也在積極出售辦公物業，借此高位套現。用潘石屹的話來說，“低買高賣是做生意的原則。”

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