改善住房供求關系 住宅用地開發建設要進行全面核查

• 2017年11月22日 ZhouXun來源：經濟參考報 240 7
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  2017-2022年版房地產信托產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

中國房地產業協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮表示，此次檢查目的是促進已供應住宅用地盡快形成住房有效供給。通過檢查督促加快住宅用地開發建設，有助于改善住房供求關系，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

為加大推地力度，防止坐地生財，囤地倒地，拖欠地款，國土部開展住宅用地出讓合同執行情況檢查，按照工作部署，各省級國土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報告。

據悉，此次重點檢查70個大中城市和熱點城市蘇州市，2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執行情況，包括按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況。值得一提的是，部分2016年以來房價、地價上漲較快的城市也將納入檢查范疇。例如海南省檢查范圍包括海口、三亞以及儋州。

《經濟參考報》記者獲悉，此次全面核查，將自查工作與土地利用動態巡查相結合，確保實地核查全覆蓋。而對核查出的問題也將進行分類處置。“對開竣工逾期的下達督促建設通知書，對延期繳納出讓金的下達出讓金催繳通知書，并征收相應滯納金，對逾期仍不履行合同的，依法向法院提起訴訟。”相關人士透露，此次將綜合運用行政、法律、經濟等手段，對違規行為形成震懾，確保履職盡責。

中國房地產業協會法律事務專業委員會秘書長康俊亮表示，此次檢查目的是促進已供應住宅用地盡快形成住房有效供給。通過檢查督促加快住宅用地開發建設，有助于改善住房供求關系，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

中原地產首席分析師張大偉表示，近兩年來，特別是一二線城市出現了多宗高價地塊，房企爭奪優質項目時往往建立在對未來市場樂觀的預期之上，但過高的樓面價使部分地塊在拿地后遲遲未能順利入市，而目前市場降溫更加大了這些項目入市的難度，房企通過各種方法延緩入市。因此，此次檢查也重點針對這部分地塊。

南京市國土局相關負責人透露，土地入市一直是該局重點關注的部分，針對此次專項檢查，該局在原來的基礎上加大檢查力度，嚴防土地出讓合同執行不到位的問題。“企業經常以規劃許可證、建設許可證等證件未到位理由申請開發延期，對此，國土部門會同相關部門對這類情況進行嚴格查驗，防止企業借機拖延開發進展、 變相捂地。”

“從目前來看，雖然并未發現有明顯惡意捂地行為。但未來相關檢查將常態化開展，相關標準將更加嚴格。”上述人士表示。

數據顯示，2016年以來，僅合肥市區就有44家純新盤尚未入市，其中，拿地時間最長已超1年半。北京方面，6月底也公布了389個在途商品房項目清單。有內部人士表示，部分地塊開發商一般通過部分開發、先開工再改規劃等種種方式延后開發，實現囤地。

據記者統計，截至2017年9月底， 115家上市房企存貨總量為3.9萬億元，其中，萬科存貨為5505.73億元，較去年末上漲17.8%;綠地控股存貨為4852.38億元，基本持平; 保利地產存貨3924.69億元，較去年末上漲29.39%;華夏幸福存貨2007.42億元，較去年末上漲36.24%;陽光城存貨1258.97億元，較去年末上漲68.49%;新城控股存貨649.96億元，較去年末上漲64.58%。

“房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標，所以存貨規模不僅僅是未開發土地部分，但是未開發土地占比也是較大的部分。雖然房企看著有幾千億的負債，甚至凈資產負債達到百分之幾百上千，但只要想減輕負債，賣兩塊地就好了。”一位房企人士如是說。

對于捂地懲罰，上述人士坦言，幾乎不會有被收回的情況，最多是有罰金，但比例也不多，找點理由便可搪塞過去。況且現在都是分期出售，一段時間蓋一點，地的開發時間自然也就延長。

公開資料顯示，針對國有土地出讓后的囤積、閑置問題，國土資源部2012年公布修訂后的《閑置土地處置辦法》。辦法規定，若土地出讓后閑置1年，收取相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

對此，業內人士表示，檢查可以全面摸底熱點城市的土地存量狀態與面積，判斷未來供應量，但還需注意的是，應加大違規地塊的處罰力度，以對房企形成震懾，加快開發節奏。

湖北省住建廳相關人士表示，為了加快供地節奏，湖北將采取經營性房地產用地出讓競價溢價率超出一定比例時，縮短全額付清土地出讓金市價的措施。

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