廣州樓市：中心城區租賃熱度下降 一房戶型“魅力”不減

• 2017年11月28日 FanTianQing來源：鳳凰網 949 59
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  2017-2022年版房地產信托產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

四季度以來，廣州的租賃市場淡季來臨。

房地產調控下，廣州樓市有何新變化？

中心城區租賃熱度下降　電梯樓租金連續兩個月下降

分區域來看，除番禺、黃埔成交宗數保持平穩外，其余區域租賃市場熱度都有不同程度下降，尤其是越秀、荔灣、白云等中心城區，成交宗數下降幅度超過一成。對比9月份，有多個區域的租金同時下降，包括外地人最為集中的天河區，租金下降近2元/m2/月，為68.87元/m2/月，越秀區也下降近2元/m2/月，為66.75元/m2/月；另外，白云、黃埔、荔灣租金下降了1元/m2/月左右，而增城、花都、海珠、番禺等區域租金保持相對平穩水平或略有上漲，但幅度不大。

據廣州鏈家租賃成交數據顯示，電梯樓仍然是租賃市場的主力。10月份樓梯樓的成交占比為23%，而電梯樓成交占比為77%。具體到樓梯樓與電梯樓的租金水平，10月份，樓梯樓的租金均價為42.77元/m2/月，比電梯樓便宜10.73元/m2/月，而電梯樓租金均價為53.50元/m2/月，但已是連續兩個月下調，10月份對比9月份下降將近2元/m2/月。

一房戶型“魅力”不減　地鐵房租賃占比超六成

目前成交占比最多的仍然是兩房單位，為44.7%，其次是一房（26.26%）及三房（24.98%）戶型，四房及以上戶型成交的比例不大。對比三季度末，一房租金水平由63.22元/m2/月上漲至65.23元/m2/月，兩房租金由50.24元/m2/月下跌至49.09元/m2/月，三房租金由46.75元/m2/月下跌至45.80元/m2/月。

交通是影響租金的另一重要因素，地鐵房要比非地鐵房的租金相對較貴，但不少上班族更愿意花費更多的租金來通過地鐵縮短通勤時間。10月份，地鐵房租賃成交占比為65.24%，租金單價為54.69元/m2/月，比9月份減少近1元/m2/月，而非地鐵房租賃成交占比為34.76%，租金單價為45.41元/m2/月。

成交活躍10個樓盤6個租金下調

從近期選取的廣州鏈家租賃成交活躍的前十位樓盤數據可發現，僅有祈福新村、金碧世紀花園、祈福繽紛匯及荔灣南灣的租金有所上漲，但幅度不大，其余6個樓盤的租金水平均有不同程度下降。租金變動最大的當屬天河的華景新城，由9月份的60.07元/m2/月下降至10月份的48.62元/m2/月，主要原因是電梯樓成交占比有所減少，由9月份的93.33%減少至10月份的78.57%，減少幅度超過14個百分點。

進入年末，周期性的租賃淡季已然來臨，廣州租賃市場熱度開始有所下降，無論是地鐵盤或是電梯樓，不同的樓盤租金的變動情況各有不同，尤其是不少精明業主為了減少空置期，自愿讓步下調租金，建議租客可趁年底淡季時，多走、多看、多對比、多挑選，早日淘到心水“好租房”。

“剛需”買家首選中小戶型比例增加

據“陽光家緣”網站公布數據統計，近半年由中介促成的二手房網簽量保持在1500~2000套/周的水平，與3月調控新政出臺前后相比，廣州二手樓市交投氣氛呈現出前高后回穩的態勢已相當明顯，估計接下來到年底這段時間，政策、經濟環境沒有明顯變化的情況下，廣州二手樓市有望繼續保持這一回穩的態勢。

購房成本上升，“剛需”小戶型比例增

合富研究院高級分析師梁燕明表示，從目前市場買賣雙方的態度看，買家入市態度仍偏謹慎，從看房到作出購房決定的時間較去年同期要長，而買家可承受的價位與業主意向售價相比，仍有較明顯的差距，價格談不攏也正是不少個案中買賣雙方陷入膠著的主因。受樓價、首付、月供款額等各方面的因素影響，即使是已出手購房的買家，也在除價格之外的其他方面有所“妥協”，其中一個途徑是通過選擇面積小一些的房源，以降低購房成本的支出。無論是“首置”還是改善換房需求，表現在對房源的面積選擇上，較往年有很明顯不同。

現時，市場上放售的大部分房源總價較去年同期有所增加，買家若不降低購房預期，則購房成本較大可能會超過計劃。其中，購房預算較為緊張的首次置業需求，只能降低對戶型、面積的要求以便能在可承受的價格范圍內買房，從而促使首次置業個案中，小戶型和中小戶型的成交占比均出現上升，而面積超過90平方米以上各類戶型在首次置業個案中的成交占比，則出現不同程度的下降。

據合富大數據統計，首次置業個案當中，60~90平方米中小戶型物業成交占比，從2016年1~10月的38%微升至2017年1~10月的39.5%，而60平方米以下小戶型物業成交占比，更從2016年1~10月的18.1%上升至2017年1~10月的22.8%。與2016年1~10月相比，2017年1~10月改善型換房需求的成交個案，購買144平方米以上豪宅物業的占比明顯下降，從去年的22.3%下降到今年的14.2%，而120~144平方米大戶型成交占比則略有上升，從2016年1~10月的12.7%上升至2017年1~10月的15%。

戶型面積在60平方米以下的電梯樓小戶型，受到從樓梯樓換電梯樓的首次置換型買家青睞，成交占比亦有明顯上升。據合富大數據統計，2017年1~10月改善型換房需求購買面積在60平方米以下的小戶型物業的比例，約為17.3%左右，高于2016年1~10月錄得的12.5%。

持幣待購人士不妨留意急售房源

梁燕明表示，據以往幾年的情況，接近年底市場上可能會出現一些因業主資金周轉而急售套現的房源，放售價格一般會略低于市場價，而買家支付方式能滿足業主急套現需求的話，價格還可能會有商量余地。不過，這類急售房源的業主往往對支付房款的時間有一定要求，買家淘筍盤時需留意。

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