明年樓市差別化調控將成為主基調

• 2017年12月27日 FanTianQing來源：網易新聞 312 13
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  2018-2023年中國房地產投資行業競爭分析及發展前景預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房地產投資行業研究報告就是為了解行情、分析環境提供依據，是企業了解市場和把握發展方向的重要手段，是輔助企業決...

首先值得注意的是，中央經濟工作會議和全國住房城鄉建設工作會議都明確提及了發展租賃市場。業內分析人士普遍認為，“租購并舉”的方向進一步明確，預計明年將會有更為細化的相關政策出臺。

2018年樓市將發生什么變化？

12月18日至20日舉行的中央經濟工作會議指出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場，推進國有租賃企業的建設，充分發揮對市場的引領、規范、激活和調控作用。同時，去庫存任務再深入，步入縣域去庫存的新階段。

兩次會議的召開，對于2018年以及今后一段時間全國房地產市場的發展有了較為清晰的定調。

“租購并舉”細化政策有望盡快出臺

首先值得注意的是，中央經濟工作會議和全國住房城鄉建設工作會議都明確提及了發展租賃市場。業內分析人士普遍認為，“租購并舉”的方向進一步明確，預計明年將會有更為細化的相關政策出臺。

國務院發展研究中心市場經濟研究所所長研究員任興洲預計，明年將會在“多主體供應、多渠道保障、租購并舉”的住房制度方面，出臺更多的落地細則和具體措施。包括在土地和融資方面出臺一些鼓勵措施，租房市場的法律和保障也將進一步完善。

招商證券研報分析指出，今年中央經濟工作會議對房地產方面的表述由去年的“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度”、“要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展”到今年的“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”、“要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展”。表述由“加快研究建立”、“基礎性制度”到“加快建立”、“租購并舉的住房制度”，這進一步明確“租購并舉”是方向，說明租賃建設有望提速。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍在接受記者采訪時表示，進住房制度的改革中，強調了租購并舉的模式，或者說發展租賃市場的力度會強化。而在租購并舉發展中，也有很強的供給側結構性改革的導向，從“多主體供應、多渠道保障”的模式看，實際上強調了豐富市場參與主體、豐富房地產相關產品的思路。

“從此類思路來看，未來除了開發商積極參與租購并舉以外，其他機構包括商業銀行、國有企業、甚至一些金融資本等都可以積極參與租購并舉的模式中，這對于住房制度改革將有積極的推進作用。”

首次強調了“長期租賃”的重要性

與此同時，“長期租賃”的重要性被明確提及，一些分析機構認為，這將有利于租賃市場長期健康有序地發展。

在嚴躍進看來，雖然在實踐過程中有很多長租的概念，但是所謂長租并不長，更多的還是一些短租屬性的類似一年的租賃產品。而經濟學中的“長期”概念，應該是至少三年的周期，“所以未來預計包括三年和五年的租賃產品和附加服務會增加。”

嚴躍進預計，類似產品應該會從兩個渠道進行。第一種是會通過類似部分商業銀行當前提出的“租房貸”的產品中給予完善，即銀行等機構主動收儲房源，進行化短期租賃產品為長期租賃產品；第二種是通過房企積極建造房屋以及提供服務等，進而形成更好的租賃產品。“從此次租賃市場發展的導向來看，相比過去比較刻意強調對承租者權益的保護，這次強調了保護租賃利益相關方的合法權益，這樣也是發展具有平衡性的租賃市場的需要。”

國務院發展研究中心市場經濟研究所房地產研究室副主任劉衛民則分析，發展長期租賃主要有兩個辦法：一是對于現有的存量住房市場來說，要引進社會資本，讓機構化資本建立一些具有示范效應的長租公寓，比如人才公寓、新市民住房等；二是引導二手住房租賃市場更加規范和健康發展。

再次強調完善長效機制

本次中央經濟共工作會議明確提出：完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性。

原建設部副部長宋春華認為，長效機制不是權宜之計，而是長時間的發揮效能機制。首先就要端正調控的趨向，拿就是“十九大”提出的“房住不炒”，實現住有所居。

招商證券研報解讀稱，長效機制是一系列工程，要從稅收、土地、金融等方面綜合施策，是一個逐步建立并完善的過程，以更好地實現“房住不炒”這樣一個定位。

嚴躍進則分析，此次會議提出的“分清中央和地方事權”概念是一大亮點，“這或是分類調控思路的繼續深化，預計對于市場比較敏感的概念，類似房價和稅收等，或依然是中央會緊緊把控，而對于其他具體產品創新、房屋銷售和預售等相關細節等，也會遵循各地實際進行適當政策微調，總體上這都有助于實現差別化調控的機制。”嚴躍進說。

差別化調控：支持改善需求

在業內分析人士看來，中央經濟工作會議后召開的全國住房城鄉建設工作會議對于明年的房地產調控做了更為具體的陳述，會議提出，明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

“從此次會議上可以看出，對于首套剛需的依然會有繼續滿足的導向，這一點大思路是不變的。有變化的一點是關注支持改善需求方面，實際上這一點相對來說比2017年的基調略有放寬，2017年是有一定的遏制改善需求的性質，而到了2018年會對各類改善型購房需求繼續關注，不排除對于部分首套房和二套房的重新認定、普通住房和非普通住房的認定等方面都會有小微調。”嚴躍進說。

他進一步分析，在投機炒房方面，依然是遵循房住不炒的思路，“這一點預計會有各類嚴厲管控，比如說近期銀行委托信托公司投資的信托資金，也明確到了不允許進入房地產領域，這其實都會對各類投機炒房行為有所遏制。”

招商證券研報也認為，明年政策或延續今年全局緊的態勢：“冒頭”的城市繼續打，“高庫存”的城市仍會松，差別化調控將成為主基調。

此外，會議還提到了縣城去庫存的概念。對于這一點，東北證券在研報中分析稱調控政策將會在明年延續，但庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城仍要繼續做好去庫存工作。“分類調控也將促進房地產市場的平穩健康發展，防范部分地區因調控過緊帶來新一輪的庫存風險。”

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