雷軍26億元競得北京市一級開發項目土地：“小米牌”房子離面世還有多遠？

• 2018年11月7日 YaoEnHua來源：中華網 1375 90
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11月5日，小米集團聯合華潤置地，以26.57億元競得北京市昌平區沙河鎮的一塊一級開發項目土地。

11月5日，小米集團聯合華潤置地，以26.57億元競得北京市昌平區沙河鎮的一塊一級開發項目土地。

小米創始人雷軍要成地產大亨了。

11月5日，小米集團聯合華潤置地，以26.57億元競得北京市昌平區沙河鎮的一塊一級開發項目土地。

北京市規劃和國土資源管理委員會官網信息顯示，該地塊總用地規模達4.7萬平方米，總地上建筑規模為13.7萬平方米，土地性質為F2公建混合住宅用地。

中原地產首席分析師張大偉表示，該地塊F2公建混合住宅用地的性質，決定著其70%的面積將用于公建，僅30%的面積可用于住宅。

對于小米與華潤置地聯合拿下此宗地塊的目的、后期該地塊的具體用途及規劃，小米有關方面在接受《國際金融報》記者采訪時表示不予置評。

香餑餑還是燙手山芋

近日，中國人民銀行發布的《中國金融穩定報告(2018)》對2017年以來中國金融體系的穩健性狀況進行了全面評估。數據顯示，2017年，136家上市房企的平均資產負債率高達79.1%，同比上升1.9個百分點，其中有26家資產負債率超過85%。

房企自身資金壓力較大，而該地塊對房企的資金能力要求較高，這或許是華潤聯合小米共同拿地的原因之一。

該地塊掛牌文件指出，該項目須符合北京市昌平區的產業發展方向,競得人須對地上公建建筑規模的50%自持,且自持年限不低于20年。

上海中原地產市場分析師盧文曦對《國際金融報》記者表示，公建面積越大，成本越高，這或是房企對該地塊躊躇不前的原因。

公建比例和自持年限僅是該地塊要求之一。

據了解，該項目以剛需為導向，居住建筑規模90平方米以下住房面積所占比重需達到70%，且該地塊中商品住房銷售均價不得超過54197元/平方米,最高銷售單價不得超過56907元/平方米。

張大偉向記者表示，目前北京住宅土地溢價率較低，且有關個人購商住房及寫字樓的調控政策從嚴，所以少有開發商拿商住地。

他進一步分析稱，就該地塊土地屬性而言，一般來說，70%的公建中大部分將用于寫字樓等商辦用途，小部分用于社區配套。

“如果商業部分不能消化，那么，這個土地價格談不上便宜。”張大偉認為。

為何是華潤和小米

聯合拿地在房地產領域十分常見，但地產公司跨界與互聯網公司聯合拿地卻很少見。

張大偉指出，聯合體拿地的比例已從2016年的40%升至目前的80%，但在互聯網公司紛紛試水地產界的動作下，此番小米的加入讓市場浮想聯翩。

華潤此次收入囊中的昌平區地塊與其擁有的清河五彩城項目相距僅10余公里。

從華潤中期報來看，清河五彩城商業中心和寫字樓上半年平均出租率分別為98.8%、100%。該片區良好的出租率或是華潤此次出手的原因之一，而穩定租金產生的現金流也可一定程度上緩解重資產運營模式帶來的資金沉淀問題。

在張大偉看來，這不僅是一次地產公司與互聯網公司的跨界合作，也是首次買者和賣者的合作拿地。

張大偉認為，小米此次是作為商服地塊的主要使用者，直接從土地開發階段介入，有利于降低其未來購買商服項目的成本，同時減輕華潤的資金及其在商服部分的庫存壓力。

“各取所需、深入合作”是市場對本次聯手的最大猜想。

值得注意的是，華潤早在其年報中透露將探索商業互聯網生態體系，旗下萬象城的線上消費服務平臺“一點萬象pro App”也于2017年上線。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示：“小米有‘互聯網+’創新思路，華潤有通過導入互聯網資源，提高智慧社區等產品線的需求，雙方可取長補短。后續房企和互聯網企業的創新類合作或是大趨勢，尤其是在商業地產和社區經營等涉及到新零售、大數據領域時?！?/p>

早有端倪

在此次與華潤合作拿地之前，小米布局地產板塊的意圖已現端倪，但幾次試圖切入地產領域的結果都不理想。

2017年3月，有消息稱，萬科將與小米合作開發北京海淀永豐自持地塊，主要供小米公司高管和員工購買。

該開發地塊原定計劃是由萬科和小米共同持有產權，但住房購買者無法獲得產權和房本，同時無法落北京戶口，所持房產也不能在公開市場上自由交易，只能在小米公司內部流轉。

此后由于種種原因，該方案最終“流產”，目前上述這塊自持地塊現為萬科翡翠書院。

2014年，小米創始人雷軍旗下的順為資本領投長租公寓品牌寓見，正式進入長租領域。不過，寓見今年10月也遇到了租金貸難題。

除寓見外，據第三方機構不完全統計，順為資本于2018年內在房地產領域的相關投資交易共計5筆。

此次與華潤聯合拿地，可謂是小米在房地產領域邁出實質性的一步。

在盧文曦看來，小米此次拿地之后，房子無論賣與不賣，皆有裨益。

“即使因為限價，售賣房產的利潤率不高，小米也可利用自有資產進行品牌宣傳，一定程度上也符合其布局全產業鏈的形象。”盧文曦說。

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