房企開掘城市新藍海 城市更新行業發展前景分析

• 2021年8月25日 YeYuJuan來源：經濟日報 716 42
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當前，城市更新正成為眾多房企業績增長的新動能。十四五”規劃和2035年遠景目標綱要明確提出，實施城市更新行動。老舊小區改造是城市更新的重要內容之一。

什么是城市更新

當前，城市更新正成為眾多房企業績增長的新動能。十四五”規劃和2035年遠景目標綱要明確提出，實施城市更新行動。老舊小區改造是城市更新的重要內容之一。

城市更新，是指將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。現階段多講為城市建成區包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實現了土地和房屋空間的最高最佳使用，創造就業機會、增加財政稅收、貢獻經濟增長。以創客空間、共享辦公為例，均是在對既有建筑更新的基礎上升級，如優客工場、氪空間、洪泰創新空間、SOHO3Q等。對投資商來說，舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機遇;而對政府來說，則是發展樓宇經濟，借此提升核心區域形象，吸引優質企業落戶，提高政府稅收。

城市更新的目的是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發展和繁榮。它包括兩方面的內容：一方面是對客觀存在實體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、游憩環境等的改造與延續，包括鄰里的社會網絡結構、心理定勢、情感依戀等軟件的延續與更新。城市更新的目標是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發展的城市問題，這些城市問題的產生既有環境方面的原因，又有經濟和社會方面的原因。

房企開掘城市新藍海

近年來，隨著中國城市發展逐步由粗放式擴張轉向內涵式增長、從增量開發轉變為存量開發，城市更新已成為城市發展的重要手段，國內學術界對城市更新的研究興趣越來越大，相關文獻因此快速增長。

當一二線城市的地產商只能寄希望于城市更新與特色小鎮來補充庫存，三四五線城市的“去庫存”竟然也是來自于正在更名為“城市更新”的舊城改造。為開發商服務的城市更新拆除既有城區，像胡同、城中村、老小區，很大程度上就是導致城市特色缺失的主要原因。而在歐洲，讓市民參與城市再開發和住房更新才是城市更新的常規方式，當然前提是土地利用的相關法規和執行措施已經形成成熟的體制，業主權利得到有效保障，媒體對政府形成有力監督。

城市更新過程中，房企應注重從“開發方式”向“經營模式”轉變。城市更新不僅是空間更新，更應通過內容的整合和運營，實現區域內文化內涵的豐富和生活質量的提升。

城市更新將是一個10萬億元級市場

中國城市發展已邁入存量更新時代，城市更新既是建筑規劃的時代更迭，也是科技人文的發展需求，更是經濟民生的新勁方向。但是作為一個超萬億的新興市場，城市更新并沒有形成自己獨有的發展“原則”。

面對新一輪城市更新，如果僅停留在簡單的推倒重建，將不利于解決城市化中的問題。中國城市更新論壇會持續關注核心城市人、項目的變化。從線下到線上、從開發到存量、從生產到服務，政府關注的產業升級，市場關注的消費需求升級，將在城市更新這個領域交匯。現今“消費升級”的強勢出現培育出了商業環境土壤，而人工智能、物聯網等新銳科技的發展也讓技術環境逐漸完備，城市更新的商業契機就在這個環境中。

種種跡象表明，城市更新已經成為房地產行業的下一個“兵家必爭之地”。有研究認為，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個10萬億元級的市場。統計數據顯示，中國百強房企中參與城市更新的比例達80%，已有51%的房企運營規模超百萬平方米，早期布局的項目已進入價值兌現期。

想要了解更多城市更新行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2019-2025年中國城市更新行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。

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