住房預售制該取消了嗎？住房預售行業發展現狀及前景分析

• 2021年11月9日 GuoMeng來源：互聯網 470 24
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對于房地產的“取消預售”的聲音越來越大，根據房產大數據平臺顯示，我國超過9成以上的人群都是贊同“全面取消預售制”，包括了剛需購房者、投資人群、以及各類需要房產的人群都同意的。不少的購房者都說其實等兩年時間沒有太大的問題，關鍵是開發商能不能有資金周轉兩

住房預售制該取消了嗎

對于房地產的“取消預售”的聲音越來越大，根據房產大數據平臺顯示，我國超過9成以上的人群都是贊同“全面取消預售制”，包括了剛需購房者、投資人群、以及各類需要房產的人群都同意的。不少的購房者都說其實等兩年時間沒有太大的問題，關鍵是開發商能不能有資金周轉兩年時間，這才是最大的問題，因為有很多房地產開發商收了錢，結果浪費了，對于購房者來說受到的傷害是無比巨大的。如今，我們發現“預售制”已經不再適合市場了，對于買房人來講，也對商品房預售制抱有怨言，這是因為這幾年，樓市大環境改變了，不斷有房企倒閉或者跑路的現象，很多采用預售制交易的購房者，最后發現自己買的房子變成了一堆爛尾樓，買房的錢打了水漂，維權也不知何時有結果。

去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協信等多家標桿房企均出現債務危機，它們在全國多地開發的樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險。這種情況下，是否有必要取消商品房預售制度再次被推到前臺。

一般而言，通過預售制或者定金鎖定的資金，占到了開發商全部資金的30%到40%，如果取消預售制，改為現房交易的話，開發商就必須到金融市場上去融資，需要支付額外的利息，開發商本身債務就重。

住房預售行業發展現狀及前景分析

商品房預售資金是房企自身造血的重要來源,也是我國商品房預售制的重要補充。其主要目的是地方政府對居民預付房款專款專用、防止房企挪為他用,而造成施工項目“爛尾”。據統計，近兩年是預售資金監管相關政策發布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全國主要城市共發布相關政策65次(不包含應對疫情暫時紓困的政策)，其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均約12次。

房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

住房預售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預售制度下，房地產開發商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。所以開發商所謂“期房價格低”只是假象，實際上房地產開發商在使用各種策略讓房價持續上升。而預售制度更大的危害在于，當開發商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期會推動房價屢創新高。中國房屋預售制的潛在風險：風險轉嫁給消費者和銀行;通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機囤積抬高價格;逐步提高房價慢慢賣，造成期房價格低的幻覺等。

經過將近三十年的快速發展，伴隨“預售制度”，同時出現的實際交付與宣傳不符、樓盤爛尾、開發商跑路等問題層出不窮。在目前存量房屢創新高的樓市大背景下，“預售制度”是否還有存續的必要，是一個客觀存在的爭議極大的問題。

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