2022城中村改造行業發展現狀及前景分析

• 2021年12月7日 GuoMeng來源：互聯網 1240 81
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城中村改造是最近幾年政府倡導一種提高城市職能，改善城市環境的一項利國利民政策，但由于各“城中村”地理位置、經濟實力、房屋狀況等情況不同，決定了“城中村”改造模式的多樣性。其拆遷與國有土地上房屋征收拆遷、農村集體土地征收拆遷有著本質區別。

城中村改造是最近幾年政府倡導一種提高城市職能，改善城市環境的一項利國利民政策，但由于各“城中村”地理位置、經濟實力、房屋狀況等情況不同，決定了“城中村”改造模式的多樣性。其拆遷與國有土地上房屋征收拆遷、農村集體土地征收拆遷有著本質區別。

在通常的認識觀念里，“城中村”即“都市里的村莊”。

城中村也稱為城市棚戶區，基礎設施滯后，環境衛生臟亂差，污水排放無序，治安狀況復雜，嚴重制約了城市的發展和市民生活水平的提高。推進城中村拆遷改造，既是加快推動城市發展的需要，更是滿足人民對美好生活向往的需要。

2022城中村改造行業發展現狀及前景分析

我國的城中村是具有中國特點的，城中村與城市發展整體需要之間的矛盾也日益突出，已經成為制約城市化進程和全面建設小康社會的主要"瓶頸"因素之一。如果不妥善解決城中村問題，我國的城市化過程就會受到阻礙。站在長遠的角度分析，從營造和諧社會的高度出發，改造城中村是勢在必行的，城中村改造的重要性、必要性和緊迫性是不言而喻的。

城中村不僅是一種房屋形態,也是一種社會形態。城中村存在的根源是城市化沒有瓦解原農村社區的居住結構和社會結構。只要原居住結構和社會結構沒有瓦解,城中村就仍然可能是城中村。城中村產生的原因是多方面的。從制度角度講,土地集體制、宅基地政策是形成城中村的重要制度條件,土地集體和宅基地政策,把村民捆在一起,形成了一個基于土地的利益共同體,難以分化瓦解,這與土地私有國家形成了顯著區別。

據中研普華研究報告《2021-2026年中國城中村改造行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告》分析

舊城鎮化的城市化率雖然很高，城市化的質量卻不是很高。中國現有城中村區域分布來看，東部地區仍舊是城中村最主要的地區。主要是東部地區經濟發展快，城市擴張速度遠高于中西部地區，因此會存在攤大餅，將還未來得及改造的農村納入城市的范疇;同時，外來人口大量流入，多數人進入城中村，導致城中村在某些時候還出現了擴大傾向。其他地區的城中村多屬于歷史遺留問題，城市發展中規劃不合理導致的。

為了促進城市的建設發展，政府大力征收城區周圍的農村土地，以獲得更大的城市擴展空間。但是，被征用土地的農民沒有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐漸發展成為“村莊進入城市，城市包圍農村”的景象。這就是城中村的主要源頭。

目前關于中國現有城中村數量沒有專門的統計數據，城中村數據都集中在城市棚戶區的數據中。從目前各地公開的統計來看，中國城中村數量在5萬左右。

圖表：中國現有城中村區域分布

資料來源：住房和城鄉建設部、中研普華

中國農村人口占了很大部分，在推進中國城鎮化過程中，強調城鄉融合發展，探索新型城鎮化。一些承接東部產業轉移的城市群也將迎來黃金發展期，如長江中游城市群、成渝城市群等。未來幾年隨著城鎮化加速，大量人口將進入到鄭州、成都、重慶、合肥、長沙等中心城市，這些城市和城市群發展將步入快車道。以前超過1000萬人口的城市就算是超大城市了，而現在不少省會和一些經濟強市都在靠近這個目標，形成新的一批大城市和特大城市。

在城中村改造中，存在改造規劃滯后于改造計劃的問題，有些企業、臨街商鋪，經營權剛剛轉讓，馬上就要面臨搬遷拆除，緩沖時間極短，容易造成經濟糾紛;拆遷政策不被普通群眾理解的情況也較為普遍，由于政策的專業性太強，計算的復雜性和概括性并不能使普通群眾一看便懂，有些群眾不能真正了解拆遷前后的受益程度，可能阻礙征拆工作的進程;第三方評估機構監管有待加強，選定的評估機構在入戶丈量和評估的過程中需要體現公平、公正、公開，使得老百姓的利益得到保障;群眾回遷需求與城市有機更新存在矛盾，目前安置房屋建造主要由政府主導，而不是專業的房地產商，造房進度慢，群眾等房時間長，回遷安置問題尤其是老年人安置困難。

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