央行降準(zhǔn)降息房貸行業(yè)后市如何？房貸行業(yè)現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析

• 2022年3月29日 ZhouWei來源：互聯(lián)網(wǎng) 1386 91
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今年以來，房貸利率的下降已成為屢見不鮮的主旋律，尤以廣州、南京、杭州、蘇州等熱門城市為代表。個(gè)別城市甚至已經(jīng)出現(xiàn)了“零加點(diǎn)”的“貼地飛行”狀態(tài)。例如，蘇州某國有大行信貸人員直言現(xiàn)在已經(jīng)降到了“底線”，“不能再低了”。

房貸利率低至“零加點(diǎn)” 多地房貸利率創(chuàng)近三年新低

今年以來，房貸利率的下降已成為屢見不鮮的主旋律，尤以廣州、南京、杭州、蘇州等熱門城市為代表。個(gè)別城市甚至已經(jīng)出現(xiàn)了“零加點(diǎn)”的“貼地飛行”狀態(tài)。例如，蘇州某國有大行信貸人員直言現(xiàn)在已經(jīng)降到了“底線”，“不能再低了”。有蘇州地區(qū)房地產(chǎn)中介證實(shí)，最近蘇州確實(shí)有不少銀行首套房貸款利率降到4.6%，與LPR持平。而近年來蘇州房貸利率的巔峰在2020年初左右，為6.12%。“這帶動(dòng)了最近蘇州二手房市場的走熱，一個(gè)月里平臺(tái)上多了近萬套二手房。”上述中介表示，蘇州房貸利率全線觸底了，后續(xù)可能反彈回升，很多人都看上了這個(gè)短暫的窗口期。

房貸行業(yè)現(xiàn)狀

從2Q數(shù)據(jù)來看，大行中的建行和郵儲(chǔ)住房按揭貸款是超過32.5%，有調(diào)整的壓力，但是有兩年的調(diào)整期。而股份制銀行中的招行、興業(yè)有壓力，四年的調(diào)整期。而中小銀行中的成都、鄭州、西安、青農(nóng)有調(diào)整壓力相對(duì)比較大，也有4年調(diào)整期。

從上市銀行數(shù)據(jù)看，總計(jì)需要壓降7500億的按揭貸款，需要合計(jì)壓降的房地產(chǎn)行業(yè)貸規(guī)模是6400億。從而按揭需要壓降的規(guī)模更大，也是主要需要壓降類型。其中：大行和股份制壓降規(guī)模更大，按揭需要壓降的規(guī)模是3000、4200億，而房貸總計(jì)壓降規(guī)模是5500億。以建行和招行為例，說明下具體的上市銀行情況。

建行：按揭占比為34%，需要壓降1.5%，靜態(tài)看需要減少2400億的按揭貸款，整改期限為2年，每年需要壓減1200億;但是全部房貸占比37%，滿足監(jiān)管要求，無需壓降。

招行：按揭占比為24.52%，需要壓降4.5%，靜態(tài)看需要減少2100億的按揭貸款規(guī)模，整改期限為4年，每年需要壓減500多億;全部房貸占比為33%，需要壓降5.5%，靜態(tài)看需要減少2550億的貸款，結(jié)合按揭數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸也需要壓減，整改期限為4年，每年需要壓降638億。

按揭貸本身是性價(jià)比相對(duì)比較好的一塊資產(chǎn)，因?yàn)槠洳涣悸氏鄬?duì)比較低，而且資本消耗相對(duì)比較少，未來這種信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整必然是有可能提高銀行的不良率，同時(shí)加快資本消耗。從而在信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，銀行補(bǔ)充資本的壓力，其實(shí)是在隱性的增加。

目前住房按揭貸款的規(guī)模大概是34萬億，貸款余額預(yù)計(jì)大概是180萬億，住房按揭貸款占總量的比重是18%。如果按照整個(gè)行業(yè)平均的按揭貸款占比監(jiān)管上限為25%，全行業(yè)來看，住房按揭貸款依然有新增的空間，預(yù)計(jì)新增規(guī)模在12.6萬億。從而未來按揭貸款的規(guī)模仍將提高，居民杠桿率依然在提升，但是提升的速度將放緩。

房貸行業(yè)趨勢(shì)

今年以來，樓市利好消息頻發(fā)，房地產(chǎn)市場氛圍及信貸環(huán)境邊際回暖，多地出現(xiàn)銀行個(gè)人房貸額度寬松、放款周期縮短以及房貸利率下降等現(xiàn)象。

受政策利率下降影響，本月(1月20日)新一輪LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率，可將其理解為貸款市場的基準(zhǔn)利率)有可能下降，尤其是近20個(gè)月未變動(dòng)的5年期LPR報(bào)價(jià)可能下降，該報(bào)價(jià)正與購房者的房貸利率密切相關(guān)。

2022年政府工作報(bào)告明確提出5.5%左右的GDP增速目標(biāo)，結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境來看，近期降息的必要性已顯著加大，不排除同時(shí)降準(zhǔn)、降息的情況，以刺激總需求，穩(wěn)定信貸投放。

未來10年中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國未來發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國住房貸款要達(dá)到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

不難看出，央行降低了政策利率。更令市場關(guān)注的是，這是自2020年3月調(diào)降7天逆回購利率、4月調(diào)降1年期MLF利率后，首次降低政策利率。

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