“十四五”城市更新內需潛力巨大 2022年城市更新行業市場前瞻及投資規模預測

• 2022年10月17日 WuYaNan來源：互聯網 357 16
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我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，內需潛力巨大。

在中國的一些重點城市中，房地產已經進入到“存量時代”，并且面臨著人們日益增長的對美好生活的強烈需求。這種需求推動著房地產業進入了一場城市更新的浪潮之中。城市創新中重要的一點就是讓實空間和虛空間實現無縫連接。實空間是“資源、信息、人際”的聯結點，高科技使實空間脫媒，變成虛空間。

城市更新的核心是產業更新

把產業更新作為城市更新的核心所在,既是先進探索者的經驗總結，更符合我國產業和城市發展的規律變化——我國經濟正向高質量發展轉型，產業正是驅動經濟轉軌的核心抓手，伴隨著產業升級轉型的持續推進和我國城市化率的不斷提升，城市更新的概念注定不止于傳統意義上的舊城改造，而是要賦予新的產業內容。

城市更新的核心抓手與途徑是產業更新已經成為越來越廣泛的共識。以低效用地釋放為城市產業升級改造騰挪空間，激活與重構老舊片區價值，從而提振城市產業、激發城市活力才是城市更新的核心價值。

城市是我們每個人的城市，城市的美好需要我們大家共同努力，希望我們每個人都滿懷激情地涌入這段奔向未來的賽道，成為城市更新的創造者。城市為人而建，城市因人而興起。而產業是城市更新的內核，是城市更新的核心驅動力，彼此是相輔相成、相互促進的關系。尤其是當下我國經濟動能的升級轉換主要以產業為抓手，產業“退二進三”轉型升級推動，人的需求和配套服務也日益增多。產業更新也因此應運而生。城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。

根據中研普華研究院《2022-2027年中國城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告》顯示：

2022年城市更新行業市場前瞻及投資規模預測

今年以來，城市更新立法再提速。《北京市城市更新條例(征求意見稿)》近日發布并面向社會公開征求意見。這意味著北京成為繼深圳、廣州、上海之后，第四個針對城市更新立法的一線城市。立足于擴大有效投資，不少地方還在加快醞釀并批量落地城市更新項目，并紛紛成立城市更新專項資金、產業基金等。包括財政資金、金融貸款、社會資本在內的多元化投融資機制正在加快構建。

據不完全統計，截至2021年底，全國411個城市共實施2.3萬個城市更新項目，總投資達5.3萬億元。進入2022年，城市更新項目頻頻落子。今年5月底，上海發布《加快經濟恢復和重振行動方案》，城市更新成為一項重點內容。方案提出“未來將加強城市更新規劃編制、政策支持和要素保障，年內新啟動8個以上城中村改造項目。”

7月底，深圳出臺《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》。該規劃的重要意義不只在于深圳進一步更新提速和空間提質，更在于規劃明確提出要打造“兩個百平方公里級”的高質量產業發展空間，這是以產業空間的更新實現城市空間結構優化的思路。不止是在深圳、廣州、上海、重慶等眾多城市，都已經在先行實踐中紛紛釋放出以產業更新帶動城市提升的戰略思路。

市場人士表示，城市更新項目的加快落地，一是有利于優化城市結構、完善城市功能，改善城市居住環境，提高居民生活質量。二是有利于進一步挖掘投資潛力，城市更新中的優質項目可以形成較大的投資規模。三是可以推動城市中新產業、新業態發展，激發城市新的經濟活力。

城市更新的內涵不斷被豐富，對城市更新的探索與研究愈加成為政府和社會各界關注的焦點話題。城市更新改造不再是簡單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，城市更新成為城市未來發展的新主題。

產業興，則經濟興，發展動能就強。近三十年的發展，北京在一次次產業轉型升級與產業結構調整中，不斷蓄勢儲能，以自身優勢資源持續深挖產業發展內生動力，筑巢引鳳，推動優質項目落地，為北京產業結構不斷升級轉型提供了有生力量。

城市更新帶動區域產業升級

城市更新，必然以原生土地的氣質基因為基礎。樓宇空間改造是更新升級的第一步，也是為后續運營打好良性循環基礎的關鍵一環。 中糧廣場、中糧·置地廣場經大悅城控股操盤改造、煥然新生，無一例外成為區域地標性樓宇，不僅實現了項目的價值提升，還在城市經濟、產業、文化綜合優化與升級中發揮了巨大作用。煥新后的中糧·置地廣場成為周邊區域經濟發展的引擎，在保持遠高于區域平均成交租金的情況下，項目出租率持續穩定在90%以上，并簽約Morgan Stanley、CBA、中移金科等多家優質租戶，在為區域貢獻價值的同時，成為與區域共同發展、政企合作、相互促進的行業新標桿。

城市更新市場規模將有望達到6萬億元

2021年，上海、無錫、天津等地已率先成立了超百億規模的城市更新基金。其中上海的規模約800億元人民幣，是全國已落地規模最大的城市更新基金。2022開年伊始，超30個省市政府工作報告涉及城市更新相關內容，“提升新型城鎮化質量，有序推進城市更新”又一次寫入政府報告。

中國600多個城市，無形中已經撐起了一個規模超萬億的大城市更新市場。佳兆業集團發布的《2019-2020房地產行業白皮書》顯示，中國房地產總市值已超300萬億元，按每年2%的城市更新率來推算，城市更新的市場規模將有望達到6萬億元左右。

“十四五”城市更新內需潛力巨大

“十四五”規劃綱要提出要實施城市更新行動。在此背景下，許多城市制定城市更新實施方案，北上廣深一線城市更是制定城市更新條例，為解決城市更新中的難點、堵點設定法規依據，從而指導城市更新行動依法合規推進。在一線城市率先行動下，各地有望加快跟進，因地制宜制定相應的城市更新法規，推進城市更新行動進入法治化保障的新階段。

當前，我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，內需潛力巨大。

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