LPR繼續“按兵不動”有何深意？房地產金融行業深度調研

• 李波 2022年12月21日 來源：中研普華集團、金融時報客戶端、中研網 1095 70
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中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年12月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。兩個品種LPR均與上月持平。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年12月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。兩個品種LPR均與上月持平。

這是LPR連續第四個月保持不動。招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼表示，12月15日，央行開展6500億元中期借貸便利(MLF)操作和20億元公開市場逆回購操作，中標利率分別為2.75%、2.0%，均維持不變。

LPR在MLF基礎上加點而來，當月MLF操作利率保持穩定，LPR報價基礎沒有發生變化。“再加上近期市場利率上行較快，銀行邊際資金成本上升，削弱了報價行壓縮LPR報價加點的動力。”東方金誠首席宏觀分析師王青說。

可以看到，繼11月各類市場利率上行后，12月以來在央行加大公開市場操作引導下，代表性的短端利率DR007均值已較11月同期有所回落，但1年期商業銀行(AAA級)同業存單到期收益率仍在大幅上行，其中12月13日升至2.755%，已高于2.75%的政策利率(MLF利率)水平，3個月期SHIBOR也頻創4月以來新高。

這背后的主要原因是疫情防控政策調整后，市場對2023年經濟回升的預期顯著升溫。

董希淼稱，本月LPR維持不變，也可能是出于內外均衡的考慮。王青進一步表示，LPR屬于最主要的市場基準利率之一，當前保持LPR報價穩定，也在一定程度上有助于夯實人民幣匯率回穩基礎，穩定匯市預期。

事實上今年以來，我國LPR已經下降3次(其中1年期共下降15個基點、5年期以上共下降35個基點)，市場利率處于相對較低的水平。人民銀行公布的第三季度貨幣政策執行報告顯示，9月企業貸款加權平均利率為4.0%，同比下降了0.59個百分點，處于有統計以來低位。

不過董希淼表示，從10月、11月金融數據看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，是拖累人民幣貸款增長的重要因素，反映出居民消費意愿和能力仍然不足。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華稱，近兩個月國內居民端信貸數據不及預期，更多受短期因素干擾和房地產市場低迷影響，但從企業中長期信貸同比明顯多增來看，一攬子貨幣金融措施提振實體經濟融資需求的效果明顯。

房地產市場低迷是2021年下半年以來經濟下行壓力的一條主線。今年11月以來穩樓市政策力度持續加碼，以“金融16條”為代表，監管層推出“三支箭”措施，從信貸、債券融資、股權融資三方面發力支持房企融資。

王青認為，目前正處于上述政策效果觀察期。同時，居民房貸重定價日多為每年1月1日，要依據上年12月5年期LPR報價，確定當年全年的存量房貸利率水平。

由此，本次LPR繼續持平，也不排除報價行是出于維護2023年資產收益角度考慮。

近期召開的中央經濟工作會議要求“有效防范化解重大經濟金融風險”，并有針對性地提出要“要確保房地產市場平穩發展”“有效防范化解優質頭部房企風險”“支持剛性和改善性住房需求”。

王青表示，接下來為引導房地產市場盡快實現軟著陸，除強化“保交樓”等供給端支持外，引導居民房貸利率下行，推動樓市企穩回暖是關鍵所在，而且具有較強的緊迫性。這也是明年上半年穩增長、防控風險的一個主要發力點。

董希淼也建議，繼續減輕居民住房消費負擔，促進房地產市場平穩健康發展，更好地推動宏觀經濟穩步恢復。仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示，總的來看，2023年尤其是2023年上半年居民房貸利率下行的概率比較大。

這樣可以滿足和進一步釋放居民剛需、改善型按揭貸款需求，提高居民購房意愿與能力，促進房地產市場銷售，推動樓市盡快出現趨勢性回暖勢頭。“考慮到在疫情防控政策調整初期，宏觀政策需要適度加大穩增長力度，其中降低實體經濟融資成本是一個重要發力點。

此外，9月以來銀行存款利率下調效應逐步體現，12月降準落地也會降低金融機構資金成本每年約56億元。”

由此王青判斷，12月LPR持平不會影響實體經濟融資成本下行勢頭，預計年底新發放企業貸款加權平均利率將續創歷史新低，新發放居民房貸利率也有望延續小幅下行勢頭。

周茂華也表示，本月LPR保持穩定，但無礙金融機構讓利實體經濟，降低實體經濟融資成本，加大中長期信貸投放，讓更多小微、制造業企業獲取信貸資金，加大重點領域融資保障，促進投資、帶動就業、有效擴大內需，助力穩定經濟大盤。

根據中研普華研究院撰寫的《2022-2027年中國房地產金融行業市場深度調研及投資策略預測報告》顯示：

房地產金融行業深度調研 房地產金融投資前景規劃分析

2022年第二季度面臨疫情沖擊，我國宏觀經濟仍然取得正增長。房地產金融面對復雜的國內國際經濟金融環境，特別是需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，金融系統順周期效應較為凸顯，新冠肺炎疫情沖擊、內生性風險暴露和外源性風險加大仍是金融穩定的重要沖擊因素。房地產金融要穩融資防風險兩手抓。

統計局數據顯示2022年前9月，全國商品住宅銷售面積8.6億平方米，同比下降25.7%，商品住宅銷售額8.7萬億元，同比下降28.6%。

就前三季度商品住宅成交規模占全年比例變動情況來看，鑒于2020年上半年受疫情因素影響較大，導致下半年成交占比上升，而2021年下半年市場交易景氣回落，以致上半年交易占比高于一般年份，因此更值得參照對比的還是2017-2019年期間，由此預計2022年前9月商品住宅的年化成交面積大概率將回落至12億平方米左右，同比下降22%，成交金額12萬億元，同比下降23%。

銷售規模的大幅下滑，也對新房供給側信心帶來了明顯的負面影響，2022年前三季度，全國商品住宅新開工面積僅為6.9億平方米，同比減少39%，回到2008年時的水平。而開工銷售比更是降至0.8，企業新增供應意愿顯著下降，預計全年住宅新開工面積降跌至10億平方米以下。

針對需求端的相關鼓勵支持政策措施持續出臺，有助于降低購房門檻，減輕購房者的資金壓力，更好滿足剛需和改善性需求，促進住房合理消費。中國的房地產需求是時候要被重振了。

個人住房貸款合理需求有望得到進一步支持。今年以來，各地因城施策實施差別化住房信貸政策，合理確定個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限。金融機構可在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平，同時優化新市民住房金融服務。

相關支持政策將減輕剛需和改善性需求購房者的資金壓力，有助于促進住房合理消費，同時紓困政策的推行也將一定程度上減少購房者的還貸焦慮。

房地產金融投資前景

金融支持有助于引領行業發展新方向。同時“租購并舉”是我國房地產市場重要發展方向。可以預計，在加大住房租賃金融支持力度的基礎上，住房租賃將有更廣闊的發展前景。

近期金融對于房地產市場的支持力度大，穩定房地產融資形成“信貸”“債券”“股權融資”的“三箭齊發”態勢。“三箭齊發”主要針對供給端支持房地產企業融資。

房地產市場的企穩向好，需要供需兩端形成合力，離不開需求端，也就是針對購房者支持政策的進一步完善，以繼續釋放需求，促進市場購買力提升。應該說，近期對供給端資金的持續改善，讓市場進一步企穩復蘇的重任更多落在了需求端。

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