中山宣布施行認房不認貸 住房貸款市場分析

• 郭夢 2023年8月31日 來源：互聯網 755 45
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據中山市住房和城鄉建設局政務網，8月31日，廣東省中山市住房和城鄉建設局發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，宣布認房不認貸。本通知自印發之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準。

中山宣布施行認房不認貸

據中山市住房和城鄉建設局政務網，8月31日，廣東省中山市住房和城鄉建設局發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，宣布認房不認貸。本通知自印發之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準。

專家稱一線城市認房不認貸已無懸念

昨天(8月30日)，廣州市和深圳市先后宣布優化個人住房貸款中住房套數認定標準，“認房不用認貸”正式落地。兩地均明確：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。該政策的出臺對于大城市信貸政策調整、房貸政策優化、購房成本降低等將有直接影響，對于即將到來的“金九銀十”，新政堪稱一場“及時雨”。

認房不認貸，即不管是否曾經有過貸款，只要目前名下沒有房產，均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優惠。

執行“認房不認貸”能為以往被認定為“二套房”的購房人節約多少購房成本呢?

以廣州為例，該市普通住宅首套房首付比例為30%，二套房首付比例為70%，比首套首付高出40%。實施“認房不認貸”后，按600萬元總價的房源計算，首付款將從420萬元降至180萬元，少了240萬元。此外，房貸利率也將從4.80%降至4.20%，按照貸款100萬元、30年商業貸款計算，每月可以節省357元月供。

這一政策直接利好兩類人群，一是本地換房人群，名下住房出售后，新購住房可按首套執行信貸政策，首付比例與房貸利率均出現大幅下降，二是在異地有購房人群，在認定套數時只核查在廣州的住房情況，因此即使外地有房，只要在廣州無房，同樣可按首套執行信貸政策。

住房貸款市場分析

7月中旬以來，監管層數次就存量房貸利率調整作出指示，多個城市相繼跟進釋放積極信號。近日，招商銀行、農業銀行、建設銀行、平安銀行、華夏銀行、中信銀行等多家銀行就存量房貸利率調整一事作出回應。據了解，目前，監管部門具體的指導方案還未出臺，多數銀行表態正在研究，準備預案，并積極與監管溝通。

業內人士分析指出，存量房貸利率的調整不會出現“一刀切”的情況，大概率會根據城市級別不同、房貸金額等因素進行“一城一策”。

央行數據顯示，截至今年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。據中金公司分析師測算，當前銀行存量按揭利率約為4.7%，假設存量按揭利率下調70BP降至新發放利率4.0%左右的水平，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，可降低借款人月供約400元;全行業每年可減少房貸利息約3000億元。

據中研普華產業院研究報告《2022-2027年中國住房貸款行業市場全景調研及投資價值評估研究報告》分析

過去幾年間，房貸利率“水漲船高”，尤其是2015年至2019年之間購房者，有的甚至背負著6%以上的利率。雖然現行房貸利率降低了，但按照契約精神，按揭貸款合同是自愿簽訂的，那么高利率似乎只能“認栽”。

根據央行數據，去年12月新發放住房貸款利率為4.26%，低于5年LPR利率4bp，2023年3月新發放住房貸款利率為4.14%，低于5年LPR利率16bp，且新發放購房貸款利率下限“放松”，部分城市的一手房貸利率甚至進入了“3”時代。

對背負貸款的購房人來講，有兩個值得關注的重要日子。一個是每月20號，這天公布的最新LPR報價，決定著未來的月供是升還是降。另一個則是每年的房貸利率重定價日，一般為1月1日或者貸款發放日。

在房貸利率由固定利率轉為LPR浮動利率之后，按照央行現行政策，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，也就是房貸利率=LPR+固定加點。

因此，房貸利率若重定價，其變化也就由LPR變化和加點變化兩部分組成。即房貸利率變化=LPR變化+加點變化。

央行鼓勵存量房貸利率調整的背景是居民提前還貸增加。

個人住房貸款利率基本由5年期以上LPR(貸款市場報價利率)加點確定。以北京為例，當前各大銀行普遍執行首套房貸利率為5年期以上LPR+55基點，二套房貸利率為5年期以上LPR+105基點。

2022年以來，隨著LPR不斷下調，疊加央行等相關管理部門對首套房貸利率加點幅度進行調整，新發放的房貸利率不斷下行。

最新數據顯示，2023年6月，活期存款加權平均利率為0.23%，同比下降0.09個百分點，定期存款加權平均利率為2.22%，同比下降的0.12個百分點。而根據《中國銀行業理財市場年度報告(2022年)》，2022年銀行理財各月度平均收益率為2.09%，約為新發放房貸利率的一半。

多位分析人士表示，存量貸款利率下調也意味著將加大銀行經營壓力。據央行披露，當前銀行凈利差已收窄至1.7%附近，已處于十余年來較低水平。下調存量房貸利率，意味著商業銀行生息資產收益率將進一步下行，繼續施壓銀行利差，加大商業銀行盈利壓力。

住房貸款行業研究報告旨在從國家經濟和產業發展的戰略入手，分析住房貸款未來的政策走向和監管體制的發展趨勢，挖掘住房貸款行業的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產業規模、產業結構、區域結構、市場競爭、產業盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發展方向。

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