生物醫藥產業園——房地產信托方式及案例分析

• 陳博 2023年9月7日 來源：中研網 870 53
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關于房地產信托的債權融資模式，最為基礎的是信托貸款。同時，被視為最簡單的信托貸款，通常也是最行之有效的融資方式。但是，相對于銀行貸款而言，無論是從規模、資金成本，還是從貸款期限來說，信托貸款視乎都不占有優勢。就對房地產企業的限制而言，兩者的限制也非常

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資金成本又叫資本成本，是企業籌集和使用資本而承付的代價。從投資者的角度看，資本成本也是投資者要求的必要報酬和最低報酬。從企業角度看，資本成本是一個項目必須獲得的最低投資收益率。企業的資金成本一般由資金籌集費、資金占用費、資金沉沒費三部分構成。籌資費用是指企業在籌集資本活動中為獲得資本而付出的費用。資金沉沒費是指企業在生產經營中因資金閑置而發生的費用。在這三項內容中，資金沉沒費往往會被忽視，因為它是一個變量數據，依附于資金存量，而這一點也恰恰能體現資金管理者的能力水平。

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1、貸款型信托及案例

關于房地產信托的債權融資模式，最為基礎的是信托貸款。同時，被視為最簡單的信托貸款，通常也是最行之有效的融資方式。但是，相對于銀行貸款而言，無論是從規模、資金成本，還是從貸款期限來說，信托貸款視乎都不占有優勢。就對房地產企業的限制而言，兩者的限制也非常接近，都要求開發企業項目資本金比例不低于30%，必須取得"四證"。對于信托公司而言，限制還不僅于此，根據《中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》（簡稱"265號文"）的規定，嚴禁信托公司以投資附加回購承諾、商品房預售回購等方式間接發放房地產貸款，而且申請信托貸款的房地產企業資質應不低于國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質。

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?(二)案例：Y項目貸款集合資金信托計劃

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1.項目背景

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1)項目基本情況

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A公司注冊資本4.24億元，主營房地產項目的經營與開發。B集團是A公司的全資母公司，持有A公司100%股權。C集團是B集團的控股股東，A公司自成立以來已開發完成7個項目，總建筑面積達50多萬平方米，均已全部售罄。

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目前A公司重點開發Y項目，該項目地處H市大學城中心區域。《H市戰略發展規劃》中明確指出，該區域將作為今后H市發展規劃中的重要組成部分。A公司具備房地產二級開發資質，Y項目已取得《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》以及《建筑工程施工許可證》。

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該項目占地313.86畝，總建筑面積398，085平方米，分甲、乙、丙三區開發：甲區以連排別墅為主；乙區包括7幢4層的花園洋房、4幢33層的高層住宅和1幢5層商業綜合樓；病區包括7裝18-27層的高層住宅和1個幼兒園。

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2)政策情況

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隨著近年來H市經濟社會的快速發展和國家宏觀政策背景的轉變，以及若干重大項目的建設，為了更好地指導城市建設與發展，2011年2月，H市政府委托某城市規劃設計研究院著手編制《H市空間發展戰略規劃》。

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該規劃文件表明，項目所在區域將作為H市規劃的重點區域，建設以商務辦公、總部經濟、會議展覽等功能為主導的公建中心，打造城市綜合體，成為H市發展新亮點。在此同時全面推進該區域中心區外圍建設，引導空間拓展和功能布局優化，使中心區優化整合與新城開發建設聯動并進。

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3)項目所在地情況

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Y項目位于該區域中心位置且緊貼H市大學城且與市政府相鄰，有著良好的行政配套，周邊分布有地稅局、公安局、工商所、國土資源所、銀行及零售商業等，且交通十分便利。

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4)關聯公司情況

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B集團是A公司的全資母公司，其總股本5.36億元，主營業務是房地產開發，在H市樹立了良好的口碑，成長性較好。2010年公司房地產銷售回款超過25億，在H市占有率較高。截至2010年底，B集團資產總額50億元，負債總額26億元，凈資產24億元。

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2.信托計劃方案

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1)信托計劃簡介

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2)交易結構圖

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2、權益型信托及案例

房地產企業基于自身擁有的優質權益（基礎資產的權利無瑕疵并且現金流穩定可控），與信托公司合作，通常常用"權益轉讓附加回購"等方式，從而實現優質資源整合放大的信托融資模式。在房地產企業的信托融資實踐中，一般會運用租金收益權、股權收益權、項目收益權、應收賬款收益權或者特定資產收益權等方式開展信托融資。

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(二)案例：A+C特定收益權投資集合資金信托計劃

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1.背景

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1)A公司"鳳凰島綜合項目"背景

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A公司的股東為B公司，B公司于2004年創辦并從事房地產開發業務，具有房地產開發二級資質。

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藍島鳳凰島綜合項目所在的藍島區是丁市重點區域，交通便利，風景宜人。"藍島鳳凰島綜合項目"位于丁市經濟技術開發區的核心商業區與旅游區聯接地帶，分為住宅和商業兩部分。其中住宅部分土地評估價格為人民幣55，000萬元，商業部分土地評估價值為52，000萬元。

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2)C公司"溫泉住宅項目"背景

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C公司主要經營業務為房地產開發等。

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溫泉住宅項目地段屬海洋溫濕性氣候，地熱資源得天獨厚。該項目土地評估價值為人民幣20，536萬元。

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A公司持有的"藍島鳳凰島綜合項目"和C公司持有的"梁平溫泉住宅項目"資金緊張，需要融資。

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2.啟示

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1)對項目公司而言，信托計劃的設計具備一定優勢：（1）通過轉讓自有項目的開發收益權進行融資，即以未來的收益權為標的進行融資來保證現在的項目順利開發，從而解決了現有的資金短缺。（2）雖然已經賣出了開發收益權，但是通過股權和債權這兩種方式認購了信托計劃的次級受益權，保障了在項目開發完成并產生更多收益的同時，自身也還可以享受收益分配。

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2)對普通投資者而言，多重手段保證了項目的風險控制：（1）項目公司將土地使用權抵押給T信托公司，評估價值為127，511萬元。（2）項目公司以其股權和債權認購信托計劃的次級受益權，這在利益分配順序上劣后于優先級受益權，此舉一方面保障了如果項目未來無收益，普通投資者可以優先獲得收益分配，另一方面，這也保證了項目公司的一致行動人有足夠壓力和動力把項目的管理運營風險控制到最低。

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