新政落地 多個城市宣布 全面取消限購政策 當地房地產市場有何變化

• 李波 2023年9月11日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 985 62
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本周，國內多個城市對當地房地產市場政策進行調整優化，以促進住房消費。沈陽在本周宣布全面取消當地住房限購政策。調整之后，當地房地產市場有何變化?

本周，國內多個城市對當地房地產市場政策進行調整優化，以促進住房消費。沈陽在本周宣布全面取消當地住房限購政策。調整之后，當地房地產市場有何變化?

據了解，這次調整，沈陽取消了二環路內的住房限購政策，這也是整個沈陽最為核心的區域。今年3月，二環路外的住房限購政策已經被取消。

這次調整后，在沈陽全市購買商品住宅不再需要提供當地社保或者納稅記錄;在住宅的購買套數上，也不再有任何限制。沈陽成為今年來，全國范圍內首個全面取消住房限購政策的省會城市。

據悉，限購政策取消后，沈陽市二環路內多個在售的新房項目舉辦了專門的集中銷售、認籌活動，專門面向此前受限購政策影響無法獲得購房資格的客戶。

某房地產開發企業沈陽公司營銷負責人楊科表示，第一，更多的利好原來二環內貸不了款或者有購房需求、短期手上又沒有足夠現金能一次性付款的這些客戶;第二，對周邊一些城市的客戶，他們有更多想要進入沈陽居住的意愿，整個貸款政策也有很大放松。

9月7日，江蘇南京和遼寧大連分別宣布全面取消當地的住房限購政策。而大連還明確，居民家庭購買商品住房，不再受套數限制。

此前，廣東東莞、佛山，浙江嘉興等地已全面取消住房限購政策。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說：“這些城市是基于房地產市場供求關系發生重大變化而做出的限購政策調整，對提升市場活躍度，穩定市場有積極作用。”

遼寧沈陽等城市全面取消了限購政策，是基于當地房地產市場形勢變化而做出的決定。目前遼寧沈陽的房地產銷售情況如何，購房人又是如何考慮的?

遼寧沈陽的孫女士想買套新房，為自己和父母改善居住條件。這周末，她和母親一起來到市中心的一個新房項目。

孫女士表示，她的家庭在沈陽已有兩套住房，此次購買的將是家里的第三套住房。而目前，市場上符合她需求的樓盤不在少數，她實地看過的項目，也基本上都有購房優惠或折扣。即便在本周沈陽的房地產新政出臺后，開發商也沒有收回這些促銷政策。

業內人士認為，當下，沈陽房地產市場的供需關系和前幾年相比已經出現明顯變化，由開發商主導的賣方市場轉向購房人主導的買方市場，購房人的偏好也有明顯變化。

楊科說：“老百姓在選擇的過程當中，更多的是選擇一些企業相對穩定、交房時間比較早，或者是要買現房和準現房這類產品。我們目前第一是要保交付的時間，第二需要保品質。”

國家統計局數據顯示，今年1-7月，沈陽新房及二手房平均銷售價格指數，較去年同期分別下降3.8%和5.9%。為了對沖房地產市場的下行壓力，沈陽本周下調首套及二套房首付款比例下限至20%和30%;針對高層次人才、二孩三孩家庭，推出多項公積金貸款優惠政策，并為高校畢業生等人才提供多類型的購房補貼。

兩部門發文引導降低存量首套住房貸款利率

中國人民銀行、國家金融監督管理總局31日發布通知，引導商業性個人住房貸款借貸雙方有序調整優化資產負債，降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率。

兩部門當日宣布，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，二套住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

根據通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款或協商變更合同約定的利率水平。

新發放貸款或變更后的貸款合同利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

多銀行明確存量首套房貸利率調整實施細則

9月7日，工、農、中、建、交和郵儲銀行、中信銀行等相繼發布存量首套個人住房貸款利率調整的公告，明確存量個人住房貸款利率調整的條件和規則。各銀行發布的內容雖有差異，但總體思路相似。

從調整范圍來看，各銀行明確“須為首套個人住房貸款”，包括個人住房貸款發放時套數性質為首套住房貸款;個人住房貸款發放時套數性質為二套住房貸款及以上，但當前已符合所在城市首套住房貸款政策。

對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，銀行將統一通過批量調整的方式進行調整。

對于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向銀行主動申請利率調整，并提供佐證材料，經銀行審批通過后按照批量或單筆的方式進行調整。

招聯首席研究員董希淼表示，據測算，此次存量首套房貸利率調整將惠及約4000萬戶、上億居民。從幅度看，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅約為80基點。

以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人還款支出每年超過5000元。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國住房貸款行業市場深度調研及投資策略預測報告》顯示：

住房貸款是銀行及其他金融機構向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持，通常以所購房屋作為抵押。按貸款款項來源分為公積金貸款和商業貸款兩種。

按還款方式又分為等額本息還款方式和等額本金還款方式兩種。住房貸款的利率以銀行同期基準利率為基礎，不同銀行的貸款利率略有上浮。

2022年，全國住房公積金各項業務運行平穩，住房公積金繳存額31935.05億元，發放個人住房貸款247.75萬筆、11841.85億元。截至2022年底，個人住房貸款率達78.94%。

上半年，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%;其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。

個人住房貸款發放和同期商品房銷售規模直接相關，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產的配置調整。今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。

2023住房貸款行業市場分析

隨著各地“認房不認貸”政策落地，房地產市場正迎來“暖秋”。9月7日，在交易活躍的同時，多家銀行也開始執行新政，北京、上海、廣州、深圳四地銀行人士透露，目前已完全按照上級部門政策要求執行“認房不認貸”政策，在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，均按首套住房執行住房信貸政策。

在分析人士看來，在“認房不認貸”之后，不排除所有房貸利率加點會逐漸減少，而且部分區域的限購政策也有可能微調。

值得關注的是，“認房不認貸”落地執行后，由于政策的不同，各地還存在一些貸款限制，以北京地區為例，普通住宅和非普通住宅的實際貸款金額就存在差異。

由于首套房貸首付比例、利率顯著低于二套房貸，疊加退稅優惠，這將有助于降低居民住房消費負擔，更好地滿足居民剛性和改善性住房消費需求，進一步提振居民住房消費意愿。

隨著各地房地產調控政策優化落地的節奏將進一步加快、優化調整力度將進一步加大，接下來政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬松，并結合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多方向，以及向熱點一二線城市延伸、擴圍。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、全國商業信息中心、中國經濟景氣監測中心、中國行業研究網、全國及海外多種相關報刊雜志的基礎信息以及專業研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國住房貸款行業市場深度調研及投資策略預測報告》。

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