9月房地產企業銷售現狀分析 多地房地產政策上新 市場趨穩可期

• 曾燕 2023年9月11日 來源：互聯網 648 37
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自住建部等三部門聯合推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施之后，僅僅一周時間，四大一線城市就果斷出手，截至目前，已有超過20個城市執行“認房不認貸”政策。與此同時，多地還紛紛打出“賣舊換新”、100%契稅補貼、下調住房貸款利率水平等一系列政策調整優

9月房地產企業銷售現狀分析 多地房地產政策上新 市場趨穩可期

自住建部等三部門聯合推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施之后，僅僅一周時間，四大一線城市就果斷出手，截至目前，已有超過20個城市執行“認房不認貸”政策。與此同時，多地還紛紛打出“賣舊換新”、100%契稅補貼、下調住房貸款利率水平等一系列政策調整優化的組合拳。業內人士表示，地方的一系列優化政策有利市場趨穩。9月10日，廣州多個銀行確認，廣州首套房商貸利率下限已經降至LPR下行10個基點-10BP，成為首個下限突破LPR的一線城市。據了解，新政從9月8日起執行，9月8日后簽訂合同的，可享受新的貸款利率。

百強房企的拿地情況如何

9月1日，中指研究院公布的《2023年1~8月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》顯示，TOP100(前100名)企業拿地總額7888億元，同比下降10.5%，降幅較上月收窄2.9個百分點。排在前兩位的保利發展和華潤置地拿地額均超500億元，綠城中國和建發房產分別以497億元和424億元列第二、第三位。值得注意的是，拿地TOP10(前十名)房企中，沒有出現民營房企的身影。

值得注意的是，長三角地區的央企國企表現突出，拿地金額1938億元，占全國的24.6%。而保利發展、華潤置地、綠城中國則以超過千億元的新增貨值位居全國前三。

從土地儲備情況來看，前8月僅有少數穩健型房企的存貨規模仍在增加，如華潤置地、越秀地產、保利置業集團、濱江集團、信達地產等企業的存貨規模同比增長均超10%。

中指研究院土地市場研究負責人張凱當日(9月1日)下午在“中指市場形勢及企業研究成果分享會”上指出，短期土拍熱度預計繼續降低，城市、板塊分化持續。“近期房地產市場多個利好政策出臺，有助于‘金九銀十’的銷售端市場企穩改善，但反映到購地端仍需時間。部分城市城投再次進場托底(1~8月對比1~7月，城投拿地金額占比增長3%)，且該現象在下半年或將持續顯現。”

房企的半年業績發布終于告一段落。除部分停牌房企外，大多數上市房企已披露了最新的經營數據。從各家報表上看，市場壓力已經完全傳導到企業經營中，虧損企業數量持續上升，虧損程度進一步擴大;盈利的房企實現利潤正增長的占比不足一半，大部分陷入“增收不增利”的陷阱。

8月份以來，從“認房不認貸”的推廣到下調首付比例下限至首套20%，二套房貸款利率下限調降為LPR+20BP等一系列信貸政策密集落地。

市場認為，政策短期內對樓市信心恢復有一定的積極作用，尤其是風向標城市跟進，有助于改善市場預期，預計9月整體新房成交規模有望止跌企穩。

部分虧損房企可能會在下半年實現銷售提升，然而，房地產市場的整體環境仍未發生根本轉變，當前行業風險也仍未完全出清，融資開閘僅限于優質房企及白名單房企，在流動性危機仍未解除的前提下，對于房企未來業績的評估不宜過于樂觀。

據中研普華產業研究院出版的《2023-2028年中國房地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》統計分析顯示：

部分大型房企8月銷售情況分析

融創中國9月5日披露8月份銷售數據。數據顯示，2023年8月，集團實現合同銷售金額約41.9億元，合同銷售面積約32.5萬平方米，合同銷售均價約12890元/平方米。截至8月底，今年以來集團累計實現合同銷售金額約614.5億元，累計合同銷售面積約456.8萬平方米，合同銷售均價約13450元/平方米。

碧桂園9月4日披露的8月份未經審核營運數據顯示，集團連同其合營公司、聯營公司于2023年8月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約79.8億元，歸屬公司股東權益的合同銷售建筑面積約為83萬平方米。

值得注意的是，一些頭部房企8月份拿地較為積極。萬科A披露的2023年8月銷售及近期新增項目情況簡報顯示，8月份公司實現合同銷售面積157.6萬平方米，合同銷售金額為226.1億元。2023年7月銷售簡報披露以來，公司新增加開發項目9個，主要位于合肥、杭州、寧波、北京、成都。

另外，中海地產、華潤置地、建發房產、龍湖集團、金地集團、越秀地產、大華集團、國貿地產等房企8月均實現業績環比增長。

對于房企8月份銷售下滑的原因，業內人士認為，熱點城市新樓盤供應不足，同時購房者觀望情緒較為明顯，購買力未能得到釋放。

進入9月，部分房企熱門樓盤銷售出現較為明顯的改善。在“認房不認貸”等政策利好推動下，多家房地產企業推出的新樓盤取得不俗銷售業績。

9月3日，位于北京東四環朝陽公園板塊的融創壹號院項目正式開盤，總價3000萬元起。開盤首日，現場有169套成功認購，總認購金額約56.2億元。該項目受到市場高度關注。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，“認房不認貸”等政策積極效應顯現，市場情緒明顯被帶動起來，激發了市場活力。此類項目熱銷，房企可以實現大規模資金回籠，推動房企經營向好。

在嚴躍進看來，加快銷售是房企現金流好轉的必由之路，相關房企要抓住市場機會加快銷售。

按照8月20日公布的最新報價，5年期以上LPR報價為4.2%，廣州目前首套房貸利率最低為4.1%。若按照貸款300萬元30年商業貸款計算，在等額本息還款的情況下，可節省月供約170元，總利息節省約6萬元。

數個廣州目前在售的新房項目，銷售均表示，已經與合作銀行明確，首套房商貸利率可以按照LPR下行10個基點申請。業內專家表示，廣州在一線城市中率先打響“認房不認貸”第一槍，成為了一線樓市的風向標，此后北上深都相繼跟上。未來，在首套房貸款降利率的政策上，其他一線城市或也將跟進。

除了廣州外，近期以來，多個地方調整優化房地產相關政策。值得一提的是，該階段房地產政策調整是更有針對性的全面調整，助推地方市場活躍度明顯提升。

9月9日，蘭州出臺《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，激活住房消費需求，全面取消限購與限售政策，契稅給予50%補貼，對于置換人群予以退個稅。同時，落實個人住房貸款首付比例政策，個人通過商業銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。9月7日，南京市發布促進房地產市場發展6項最新舉措，包括全面放松限購措施，對購置新房實施補助，實施“賣舊換新”補助，推出“換新購”服務。

上海方面，9月7日，上海臨港新片區發布《關于優化調整臨港新片區人才住房政策相關工作提示的通知》，對重點支持單位工作的人才，工作年限要求從6個月以上縮短為3個月以上。

“一系列政策出臺，不僅有利于降低居民購買剛需和改善性住房的負擔，也表明了政府采用政策‘組合拳’穩定房地產市場的決心。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，政策進入密集落地期，地方政策目標均著重降低門檻和成本，激活購房消費需求。比如執行“認房不認貸”政策，就有三方面群體能從中受益：改善需求“賣一買一”購房者;在常住地外其他城市有過房貸記錄，但本地無房的購房群體;曾貸款買過房但已將住房出售，而實際上名下無房的購房群體。

那么政策出臺后效果如何?對此，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛在接受采訪時表示，政策出臺以后，市場反響總體積極。有市場機構所做調查顯示，從全國整體上看，購房意愿大概能夠增加15個百分點，一線城市增幅會更高。

根據我愛我家控股集團股份有限公司日前發布的投資者關系活動記錄表，回顧9月1日“認房不認貸”政策落地后幾天時間內，公司業務所在的北京、上海等核心城市的二手房帶看量及成交量均取得顯著強勁增長，成交量相較政策出臺前一周同期的成交量增幅在80%-100%左右。我愛我家對國內存量房交易市場持樂觀態度，尤其國內一線核心城市的二手房交易量仍有較大的增長空間。

嚴躍進表示，隨著地方的一系列優化政策的落地實施，越來越多的潛在購房者信心被激發。房地產行業無論政策端的把控還是企業策略的選擇，均應緊抓即將迎來的傳統“金九銀十”時期，讓房地產市場逐步走向平穩。

9月房地產企業銷售現狀分析

近期，上市房企紛紛披露8月份銷售情況。房企銷售整體表現欠佳，分化進一步加劇。進入9月，部分房企熱門樓盤銷售出現較為明顯的改善。在“認房不認貸”等政策利好促進下，多家房地產企業推出的新樓盤取得不俗銷售業績，樓市“金九銀十”預期得到明顯改善。

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