2023年城中村改造行業發展狀況調查分析 43城開展城中村等低效用地再開發試點

• 陳觀秋 2023年9月18日 來源：中新網 中國證券報 中國經濟網 284 11
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近日，自然資源部印發《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》，將在北京市等43個試點城市開展低效用地再開發試點，探索創新政策舉措，完善激勵約束機制。

43城開展城中村等低效用地再開發試點

近日，自然資源部印發《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》，將在北京市等43個試點城市開展低效用地再開發試點，探索創新政策舉措，完善激勵約束機制。低效用地再開發以城中村和低效工業用地改造為重點，試點期限原則上為4年。上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7個超大城市全部入圍。特大城市中，武漢、東莞、佛山、南京、青島、長沙、杭州7城入圍。

自然資源部自然資源開發利用司主要負責人表示，長期以來，在一些城鎮和鄉村地區，包括城中村和老舊廠區，普遍存在存量建設用地布局散亂、利用粗放、用途不合理等問題。有的城中村人居環境差，基礎設施和公共服務設施不足，有的產業用地容積率較低，投入和產出水平不高。

該負責人強調，在人口凈流入、新增空間有限、產業發展用地矛盾突出的城市，開展低效用地再開發試點，有利于補齊基礎設施和公共服務設施短板，改善城鄉人居環境，有利于增加建設用地有效供給，保障產業項目落地和轉型升級。此次政策將北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西等15個省(市)的43個城市納入試點范圍。

該負責人表示，各地要積極探索與低效用地再開發相適應的規劃和土地政策，依據國土空間總體規劃合理確定低效用地再開發空間單元，編制空間單元內實施層面詳細規劃，探索土地混合開發、空間復合利用、容積率獎勵、跨空間單元統籌等政策。

城中村改造是事關千家萬戶的重大民生工程，是提升城市功能的重大發展工程，是增強城市韌性的重大治理工程，對改善民眾居住條件，優化城市功能布局，提振經濟發展活力具有十分重要的意義。

據了解，城中村是指農村耕地被國家收走后，剩下的宅基地被快速發展的城區包圍形成的城市中的農村聚落，具有建筑密度高、出租現象普遍、外來人口較多、村委會自治、土地產權歸集體所有等特征。

同時，城中村改造是城市更新的一個類別，由于產權復雜、功能多樣、利益主體多元，城中村改造一直是土地再開發和城市更新的重點、難點。與近幾年政策持續發力的老舊小區改造不同，城中村改造已在各城市較早開展，但此前并未形成從中央到地方的完整政策體系和實施細則。

城中村改造行業發展狀況

深圳是城中村改造與保租房結合的典范。2023年3月，深圳市住建局印發《城中村保障房規?；焚|化改造提升指引》的通知，將城中村改造與“統租房”相結合。改造潛力大，根據深圳市住房建設局披露，2021-2027年全市將累計新增建設籌集保障性住房100萬套(間)，覆蓋約350萬-400萬人，預計到2035年全市保障性住房覆蓋人群將達到約500萬人，約占全市常住人口的26%。政企結合，優勢互補：城中村統租改造由深圳市政府牽頭，聯合萬科、深圳人才安居集團等房企，共同改造、經營。部分存在城中村保交付問題的城市也可以將未來的改造資金與安置房保交樓相結合。部分出現交付問題的安置房多由于原開發主體企業出現流動性問題，但并非商品房，即便項目資可抵債(有可售商品房)，也難以使用保交樓專項借款。本輪新增城中村改造資金或可幫助盤活存量安置房保交付問題。

2022年廣東、江蘇、浙江、山東、河南、四川六個經濟大省經濟總量占全國的45%，根據各地區的地區社會經濟發展來看，城中村改造對發達地區經濟結構、質量呈現出趨勢性、關鍵性變化。與此同時，各地區經濟發展水平的不同步，對于城中村改造建設支出產生不同的影響。經濟較為發達的地區，政府有更充足的資金進行城中村改造建設，從而刺激了本地區城中村改造行業市場的發展;反之，經濟較為落后的地區受制于城中村改造建設資金的缺乏，進而影響當地區城中村改造市場的發展。

據中研產業研究院《2022-2027年版城中村改造產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》分析：

梳理發現，已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發布了城中村改造的細則要求或支持政策。

例如，深圳市“十四五”規劃也指出:積極鼓勵城中村和舊工業區有機更新，有序推進拆遷改造城市更新，深入開展整地利益規劃，加快大規模土地盤活，打造“兩個一百平方公里”高品質產業空間。城中村改造產業將逐步實現城市空間結構的優化、住房供給的增加、公共服務水平和基礎保障能力的提升，為加快建設現代化、國際化、創新型城市提供有力支撐。

廣州市印發《廣州市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》，提出，在“十四五”規劃中，廣州要加快建設科技創新強市，并將進一步推進城市有機更新提質增效。同時根據《綱要》，廣州將積極推進“三舊改造”，繼續完善舊城鎮、舊村莊、舊廠房“三舊”改造政策體系，提升城市面貌。推進183條城中村改造;基本完成395個老舊小區微改造項目、27個舊街區改造項目，有序推動舊樓加裝電梯;實施306個舊廠房改造項目，推動舊工業廠區向特色園區和創新產業功能混合開發轉型。

云南省發布的《云南省住房和城鄉建設事業“十四五”規劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(老舊小區)改造、保障性租賃住房數量100萬套，其中，城市棚戶區改造30萬套，老舊小區改造數量55萬套， 保障性租賃住房15萬套。到2025年，城鎮居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實現增長。

城中村改造或將成為穩投資與增長的藥引子與抓手。隨著房地產經濟的回暖，國家干預化解房企風險，提高住房建設標準，對城市規劃和建設提出了新的要求。為了讓人民群眾住好房，讓城市更宜居，把城市規劃好、建設好、管理好，城中村改造或將成為城市建設的工作重點。

據悉，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。

業內人士認為，城中村改造對于增加優質房源供給，改善居住條件，提升城市形象都有較大好處。同時，有助于提升土地資源價值，升級城市功能。通過創新專項金融產品等手段，可以吸引更多社會資本介入，加快城中村改造。城中村改造市場規模有望重回萬億元。房企可以重點關注城中村改造中的新機會和新要求，找到發力點和盈利點。

區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計劃的基礎上進行更好的區域建設。特定區域內某個產業的快速健康發展有賴于當地政府以前瞻性的眼光擬定科學合理的發展規劃，特別是一些戰略性新興產業更需要地方政府制定切實可行的扶持和培育規劃。通過區域產業規劃來確定地方經濟發展的產業支撐體系，為招商工作確定方向和框架。

想要了解更多城中村改造行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年版城中村改造產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》。報告對國內外城中村改造行業發展情況、發展趨勢及其所面臨的問題等進行了分析，對我國城中村改造產業政府戰略規劃、區域戰略規劃等進行了深入探討。報告同時還對我國北京、廣東等地主要城中村改造產業規劃的概況、策略進行了分析，揭示了城中村改造產業的發展機會，以及當前城中村改造產業面臨的競爭與挑戰。

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