2023物流地產的存量整合階段來臨

• 黃江 2023年10月11日 來源：新浪 422 21
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除了土地供應方面的難題，物流地產在渡過快速的拓展階段后，已經正式進入了存量階段，大量存量老舊物流項目已經面臨土地到期，政府要收儲或調規發展，當物流地產的存量整合階段來臨，如何把握發展機會是大課題。

國家發展改革委等四部門發布關于做好2023年降成本重點工作的通知。其中提出，降低企業用地成本。修改完善《工業項目建設用地控制指標》，推廣應用節地技術和節地模式。繼續推進工業用地“標準地”出讓。落實工業用地配置政策，鼓勵采用長期租賃、先租后讓、彈性年期供應等方式供應產業用地，切實降低企業前期投入。

中國工業地產行業發展前景與未來方向

物流地產商不得不尋求新的發展路徑，而“物流+工業”的創新載體在一定程度上既以工業租戶滿足稅收和政府要求，又通過一定比例的物流租戶達成運營指標和回報率，這使得物流產業化正在成為物流地產行業的一個新的發展方向。

除了土地供應方面的難題，物流地產在渡過快速的拓展階段后，已經正式進入了存量階段，大量存量老舊物流項目已經面臨土地到期，政府要收儲或調規發展，當物流地產的存量整合階段來臨，如何把握發展機會是大課題。

因此，對于物流地產而言，需要進行相應的創新，去適應環境與行業的改變。而物流產業化是目前行業探索中最前沿的解決思路，即在工業用地上做物流+工業產品形態，兼容工業與物流功能，以供應鏈服務的概念運營項目。

ESR或THI這類“物流+工業”模式，可以很好地平衡三方利益。

第一，滿足制造業企業的使用需求。高標準倉庫和現代化廠房之間物業形態的適配性很高，制造業企業在層高、載重、消防等方面的需求都可以很好地滿足，同時，相較于傳統高層廠房運輸困難的工業廠房項目，垂直盤道和公共平臺的設計，有效地解決了企業高層廠房物流運輸的難題，實現真正的“上樓”。

第二，滿足政府對于產業的需求。ESR、THI這種工業和物流的搭配，也滿足了政府對于產業、稅收的需求。一般來說，物流行業的綜合稅負率為8‰左右，而工業企業的綜合稅負率約為5%，所以如果項目給到工業的一部分體量，可以快速滿足政府的稅收要求，一般來說“物流+工業”的項目，畝均稅收可達30萬左右，如果能把所有物流相關服務的稅全部遷過來，根據物理空間去算，畝均稅收達到4、50萬也是沒有太大問題的，關鍵是看工業能做多少的體量。

第三，滿足投資人的需求。“物流+工業”項目相對純工業項目來說，后期更容易退出一些，并且在退出的時候，由于項目載體屬于工業地產和物流地產兩者之間，可以以物流項目去做退出，在退出的時候估值方面也不會像純工業一樣，沒有路徑。

另外，除了三方利益的平衡，長期以來工業用地打“擦邊球”的物流地產，反而不知不覺中在土地合規性上為此提供了便利。

總而言之，對物流地產商來說，工業的適配無論是在與政府“勾兌”獲取土地時講述“故事”的可行度方面，還是實際建成后的履行方面，都可以在一定程度上既以工業租戶滿足稅收和政府要求，又通過一定比例的物流租戶達成運營指標和回報率。

而對產業地產商來說，“物流+工業”項目一方面可以解決制造業企業“上樓”的難題，另一方面“物流+工業”也為產業地產提供了一條可退出的路徑，因為現在雖然投資者也在逐步接受標準廠房產品，但一般來說，只有極具發展潛力的純工業項目才能獲得投資者的認可，而物流地產基金有一套成熟的運作模式，所以，“物流+工業”這種搭配了物流的產品，相對來說，投資者更能接受。

綜合各方來看，伴隨著土地集約化利用、“工業上樓”的推進，相信“物流+工業”這種新型載體，也將會得到進一步的發展。

根據中研普華研究院《2023-2028年中國工業地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》顯示：

中國園區經濟步入新賽道

2022年百強園區中，GDP超過1000億元的園區共有48個，以國家級經開區、國家級高新區為代表的兩類園區GDP總量達到29萬億元，占全國GDP比重達25.3%。

以國家高新區和國家經開區為代表的產業園區已經成為我國經濟發展的壓艙石。不過，當前國內的經開區和高新區存在兩大特征，一是高新區和經開區出現了趨同化現象，產業同質化競爭比較嚴重;二是園區發展呈現“極化”特征，非百強園區和百強園區之間在產業吸附能力、產業承接能力、產業競爭能力等方面將形成巨大的鴻溝，且差距將越來越大。

在以園區為核心帶動區域經濟發展是地方發展經濟主要模式的背景下，如何推動各類園區有序發展的問題十分重要，而對于一些發展滯后的園區，能夠解決好與區域發展之間的矛盾，突破虹吸效應，加快融入都市圈、城市群、經濟帶，加快承接產業轉移,實現協同開放發展，是其實現高質量發展的有效途徑之一。

園區經濟是區域經濟的核心組成，以國家高新區和國家經開區為代表的產業園區是我國經濟發展的壓艙石、對外開放的穩定器、創新發展的主引擎、轉型升級的風向標、區域協同的先鋒隊，正在邁向“標桿引領”的高質量發展新階段。

日前，賽迪顧問園區經濟研究中心公布的百強園區中，共有53家國家級高新區、47家國家級經開區入榜。

賽迪顧問的數據顯示，截止到2021年，國家級高新區共計169家(含蘇州工業園區)，國家級經開區共計230家。2022百強園區中，GDP超過1000億元的園區共有48個，高新技術企業數量超過300家的園區共有65個，進出口額超過500億元的園區共有40個。其中，53家入榜的國家級高新區，企業營業收入達334773億元，占所有國家級高新區企業營業收入的78%。47家入榜的國家級經開區，實際利用外資達318億美元，占所有國家級經開區實際利用外資總額的52%，馬太效應正在釋放。

數據還顯示，2021年，兩類園區GDP總量達到29萬億元，占全國GDP比重達25.3%，比2012年高近五個百分點。

2022年園區高質量發展百強中，區域分布不平衡問題依然突出。按四大區域劃分，東部區域占比最多，超過50%，處于絕對領先地位，但與去年相比呈下降趨勢，西部地區則有增長。按19大城市群劃分，長江三角洲城市群占比最大，其次為長江中游城市群、粵港澳大灣區城市群。

按照省份來看，2022年園區高質量發展百強中，江蘇省占19席，其后依次為浙江省、廣東省、山東省、湖北省，入榜園區數量分別為9席、8席、7席、7席。青海省、海南省、寧夏回族自治區、內蒙古自治區以及西藏自治區未有園區入榜。

“區域不平衡是國家的國情，園區不平衡是區域經濟的縮影，百強園區區域分布不平衡跟當前的國情符合，越發達的地區，園區數量越多，園區發展實力也越強。”孫曉利介紹，一直以來，百強園區區域分布不平衡問題一直很突出。但是，近些年來，中西部園區進榜的數量在增多，特別是中部的實力有明顯的上升趨勢。

不過，在這樣的大趨勢下，也有一定的差異。例如按照GDP排名來看，山東的GDP總量遠遠超過湖北，2021年山東省GDP總量為8.3萬億元，湖北的GDP總量是5萬億元。而在賽迪顧問發布的百強榜單上，山東共有6地7個園區入圍百強，其數量與湖北持平。

這一定程度上反映出，湖北的園區經濟發展質量較優。這與地方對園區發展的重視程度、產業在園區的集聚程度有較大的關系。

《2023-2028年中國工業地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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