多個租賃試點城市進入“存量房時代” 長租公寓將迎來什么？

• 2017年10月11日 FanTianQing來源：鳳凰網 606 34
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超4萬億的市場前景，不斷分化的專業市場格局，讓各路資本不斷涌入房屋租賃領域。自如友家、青客公寓、you+公寓、魔方公寓……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現。龍湖、萬科、復星、旭輝、世茂、石榴等一批實力開發商都選擇以自建團隊或合作的方式進入這個領域，發展模

不少房企都爭相布局長租公寓市場，各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現。

市場迎來拐點 多個租賃試點城市進入“存量房時代”

房源緊張，奇貨可居。房東作難，星夜搬家……都市里，多數年輕人的租房回憶中都有不堪回首的遭遇。但是，隨著“租售并舉，加大住房租賃市場培育力度“多項政策的逐步落實，這樣的情況正在改變。7月22日，武漢成立住房租賃專業委員會；8月9日，杭州當地政府與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團就合作搭建智慧住房租賃監管服務平臺簽署協議；8月21日，成都也正式成立住房租賃專業委員會。

據了解，首批12個住房租賃試點城市正在陸續進入存量房時代。其中杭州、成都最近都傳出二手房交易規模都超過一手房交易規模的信號，標志市場正式進入存量房時代，武漢、南京等城市也逐漸步入存量房時代，在此之前，京滬深等一線城市已經進入這一階段。有業內人士表示，“進入存量房階段，是城市房地產市場進入成熟期的標志，在此之前北京、上海等一線城市早已進入這一階段，租賃性需求將會大大增加。”

根據成都市房管局的統計，截至目前，該市可用于出租的存量住房總數達60余萬套存量。而這樣的空置比例，在多個試點城市中都存在。“市場上租賃房源緊張的錯覺應該得到糾正了。不是缺少房源，而是缺少撬動租賃房源入市的機制和規劃。”優客逸家相關負責人表示，隨著政府鼓勵房地產租賃市場發展各項規定的出臺，這樣的行業基本生態必然發生變化。

根據智研咨詢發布的《2017-2022年中國短租公寓市場行情動態及發展前景預測報告》，長租公寓市場正慢慢成為一個“新”的產業，成為房地產存量市場下一個新的盈利突破口。“國內市場同時容納幾家上市公司沒問題。”在劉翔眼中，整個住房租賃市場是一塊龐大的蛋糕。政策落實力度不斷加強，行政和市場的推動合力越來越大。劉翔更加肯定自己的判斷——市場迎來了拐點。

行業來到賽點 風口之上比“精細化運營”

從2002年至今，長租公寓已經經歷了10年多年的發展，2014年迎來了互聯網和資本的兩大浪潮，這個行業才真正站到了風口之上，但是目前也仍然處于初級階段。

超4萬億的市場前景，不斷分化的專業市場格局，讓各路資本不斷涌入房屋租賃領域。自如友家、青客公寓、you+公寓、魔方公寓……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現。龍湖、萬科、復星、旭輝、世茂、石榴等一批實力開發商都選擇以自建團隊或合作的方式進入這個領域，發展模式各具特色。

劉翔認為：“未來長租公寓的內涵核心是基于互聯網的高效精細化運營能力，這恰好是優客逸家的強項。”信心來自于一項“行業首家”的創舉——從4月份開始已經持續盈利，7月，武漢公司實現盈利，這是長租公寓行業，首家實現規模化盈利的企業，給一直備受盈利困擾的長租公寓行業帶來了曙光。

“具備精細化運營能力優勢的企業，通過產品能力和服務體系方面的管控，最終勝出的表現在于，規模化發展后體現出的擴張速度和質量上的穩定。在風口來臨的時候，擁有了獲得先機的可能。”在多名業內人士眼中，多方勢力交匯的長租公寓已經發展到一個關鍵的“賽點時刻”。

有數據統計，2016年一共有17家長租公寓品牌拿到了資本的投資。“這是一塊極具誘惑的蛋糕，但誰能笑到最后，運營仍是最關鍵的因素。”勁杉資本華西負責人王禹淇這樣認為。

并且，行業新格局的形成的過程中，運營的能力的考題難度明顯升級。

行政+市場雙核驅動 用良性競合推動產業大發展

租房是大眾需求。有數據顯示，到2020年中國或有3億人租房，有2.5萬億的住宅租賃市場規模，而目前各類長租公寓的市場規模僅有8000億元，未來長租公寓無疑還有巨大的市場潛力；

正是這樣巨大的前景和不斷的政策利好，使這個新興市場快速升溫。目前，長租公寓已經進入了三股勢力：市場化長租公寓運營商、開發商以及國企的供應方，后者又被簡稱為租賃市場的“國家隊”。

“這樣的多元市場主體機構，符合多渠道培育市場供應主體，滿足不斷增長的住房租賃需求的發展思路，給市場化力量留下了巨大的空間。”中城投資首席研究員陳延彬認為，“市場化的租賃平臺和政府的租賃平臺，能夠形成一定的互補，雙核驅動盡快探索出租售并舉時代的穩定運營模式。”

有業內專家表示，作為誕生于成都的本土企業，優客逸家在這方面做出了不錯的探索。據了解，UOKO目前已經打造出兩大住宿品牌——UOKO優客逸家和UOKO公寓。前者是中國（長租公寓）領導品牌，分散式長租公寓產品品牌，目前在成都、武漢、北京、杭州等四地運營，累計管理房間數3萬多間，為8萬多名城市年輕租房人群提供過服務，已獲得君聯資本、源渡創投等一線投資機構的注資。后者則是UOKO公寓，中國連鎖（集中式）公寓品牌，是一套科學化、程序化、標準化、規范化的高效集中物業運營體系，已經與各地政府、知名開發商形成多方面合作：打造園區品牌長租公寓，豐富園區配套；提供房產托管運營服務，有效去庫存；成立合資公司，共同運營社區資源。

“兩大品牌各自擁有不同的運營邏輯，特別是大力發展租賃市場和各類地方國企進入租賃市場以后，UOKO公寓模式正在高速發展。”優客逸家相關負責人這樣表示。鏈家研究院相關負責人楊現領則認為，“運營能力和產品供給是目前長租公寓領域的兩大難點。而在這個產業鏈上，優客逸家代表的市場化力量和“國家隊”正好形成互補。各地試點城市推動租賃市場發展過程中，完全可以采用合作模式共同推動行業發展。”優客逸家已經在武漢啟動了類似的合作，為全行業提供了一個示范樣板。劉翔表示，接下來還將在更多城市快速推進類似業務。對優客逸家來說，未來不單純是一個長租公寓品牌，而是一個整合了上下游供應鏈的租住服務平臺。

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