2018-2023年房地產資產置換產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告
在一個供大于求的需求經濟時代，企業成功的關鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會傾盡畢生的精力及資源搜尋產業的當前需求、潛在需求以及新的...
房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。
融資渠道收緊，房企如何應對？
房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。記者調研獲悉，近期一些信托機構的房地產非標業務已暫停。多位接受采訪的房企和信托人士表示，非標業務收緊后，房地產企業資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資渠道依賴信托，非標收緊后日子比較難過。在此背景下，債券和類REITs等成為房企看重的融資渠道，租賃類融資項目受到追捧。
房企資金鏈承壓
“非標業務收緊后，我們只做符合‘432’條件的房地產信托項目。但現在基本找不到符合條件的項目，暫時就都沒做了。”某信托機構業務管理部副總經理對記者說。“432”指房地產項目“四證齊全”、30%為自有資金投入、開發商有二級開發資質。
2018年伊始，多個監管部門共同推進去通道、去杠桿。去年12月底，銀監會下發通知，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。
“以前如果遇上不符合‘432’條件的項目，我們可以把交易結構設計得靈活一點，如通過特定資產收益權、債權收購、股權形式、基金有限合伙等形式，變相開展房地產信托業務。”上述信托人士表示。
大型房企通過非標融資的規模不大，目前沒有受到太大影響。小型房企融資更依賴信托渠道，受影響較大。野村證券中國房地產研究主管陳鐸表示，2015年以后，很多大型房企把信托委托貸款調整成債券融資或銀行貸款。
綠地金控集團北京地區總部副總經理丁衛表示，公司的資金主要來自銀行授信，非標渠道的占比很低，所以非標業務收緊后，公司受到的影響不大。不過，一些中小房企的現金流比較緊張，此前依賴信托渠道融資，目前恐怕日子比較難過。
河南某房企總經理表示，非標業務收緊后，資金鏈受影響很大，首先影響拿地資金。該公司土地開發資金一般30%是自有資金，其余70%通過信托等渠道解決。
“現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。”上述信托人士說，“我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。
整頓非標業務
市場人士指出，大量非標資產對應的融資最終流向了房地產等受限領域。
中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產開發的支持規模累計在2.5萬億-3萬億元左右。非標融資占房地產開發資金的20%-25%左右。
“根據相關規定，房地產企業向銀行貸款必須‘四證齊全’。證件不全的開發商可以通過理財直投、券商資管計劃、信托計劃等形式，繞個彎獲得融資。”某大型國有銀行公司部人士表示，“這兩年非標業務規模增長很快，因為信托公司等渠道審批時間短，融資方便。”
某大型信用評級公司工商企業部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經過外部評級。2017年年中以后，一些信托公司的房地產相關產品要求房企的評級達到AA級。對于資質一般的企業，信托公司做非標業務就比較謹慎。
土地款配資是理財資金進入房地產企業的一個重要渠道。中部地區某城商行房地產事業部負責人表示，2017年該行土地款配資業務十分紅火，放款上百億元，創利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3:7，近期出于謹慎降至5:5。
中原地產首席分析師張大偉表示，非標業務收緊才剛剛開始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資渠道。
轉向長租類
北京某券商資產證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。
“在提倡租購并舉的大背景下，租賃類債權融資和資產證券化項目都比較熱門。”陳軍表示。
以類REITs項目為例，2017年發行規模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。“前兩天，碧桂園發了規模100億元的類REITs，一下就把今年對類REITs的整體規模預期給拉高了。”陳軍說。
陳軍認為，未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化，減輕相關企業的資金壓力。例如，租賃房的物業，房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。
銀行對租賃融資業務的熱情也很高。近日中國銀行與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰略合作協議，計劃為上述企業提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行也就通過支持企業發行類REITs、支持地方政府發展個人租賃平臺等形式布局住房租賃金融。
債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發行美元債。張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資渠道越來越受到關注。
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