全國首套房貸款利率連續22個月上漲 房企年底或開打價格戰

• 2018年11月20日 FanTianQing來源：騰訊網、網易房產頻道 1264 82
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  房地產金融行業競爭形勢嚴峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

  在一個供大于求的需求經濟時代，企業成功的關鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會傾盡畢生的精力及資源搜尋產業的當前需求、潛在需求以及新的...

全國首套房貸款利率連續22個月上漲，房企年底或開打價格戰。

全國首套房貸款利率連續22個月上漲，房企年底或開打價格戰。

相關數據顯示，10月份，20個熱點城市合計成交1448萬平方米，環比下降11%。大部分熱點城市成交面積下行。同時，今年以來房企融資壓力明顯加大，且融資成本分化嚴重。

政策方面，調整政策發布頻率明顯下降，近期僅少數城市發布了有關人才和舊城改造之類的政策，只有蘇州一地針對限購政策有所升級。中原地產首席分析師張大偉表示，部分一二線熱點城市庫存上升，預計行業仍將在底部運行一段時間，不排除房企為完成銷售目標，加快回款實施價格戰。

政策面平穩

相比之前多地密集發布調控政策，11月以來涉及房地產的政策基本平穩，且約束性政策數量銳減。統計數據顯示，上周各地合計發布相關房地產政策僅5次，月內累計僅12次，相比之前平均單月40次的頻率明顯下降。

從近期發布的調控政策的具體內容看，主要針對銷售中存在的違規現象。例如，住建部近日公布各地專項行動，查處的第三批違法違規房地產開發企業和中介機構共計24家。銀保監會11月以來已對5家銀行因貸款違規“涉房”開出合計逾400萬元的罰單。北京市則持續開展互聯網虛假房源信息執法檢查工作，對涉嫌發布虛假房源信息、拒不配合執法調查的12家房地產經紀機構予以曝光。

僅蘇州發布了新的限購政策。蘇州相城區住建局近日宣布，嚴格購房資格審查，包括暫停對申請人積分小于600分的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房，個人積分由相城區積分辦提供，11月19日起執行。此前，非蘇州市戶籍居民家庭提供兩年內在蘇州市區（含吳江區）、昆山市、太倉市累計一年納稅或社保證明，即可購首套房。未來這一政策或推廣至整個蘇州市。

樓市表現不佳

張大偉認為，多地大都嚴格執行此前的調控政策，整體市場表現平穩，但部分樓市出現明顯調整。

數據顯示，金九銀十成色不足，大部分熱點城市成交環比下行。10月份，20個熱點城市合計成交1448萬平方米，環比下降11%。深圳、青島、杭州、大連四地銷售面積環比下降超過四成；北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等地成交面積環比跌幅均超過10%。其中，杭州市區10月總計成交商品房7790套，為近20個月以來成交新低。商品房成交量創下近6年來同期最差成績。預計房地產行業將在底部運行一段時間。

張大偉指出，部分一二線熱點城市庫存上升。其中，北京在共有產權房和限競房供應井噴的情況下，累計庫存增加超過萬套。2018年是歷年發布房地產調控政策次數最多的一年，樓市政策執行嚴格。疊加10月份的24次，今年以來房地產調控政策合計發布高達410次。

10月以來樓市政策發布次數逐漸減少，11月基本沒有加碼收緊政策。但整體看，調控力度仍將維持之前的高壓狀態。

融資面臨壓力

某大型房企高管對記者表示，四季度公司最重要的任務是沖銷售和融資。為加快去化，公司推出了一些小幅促銷讓利活動。

由于短期大量限競房集中供應，以往新房不愁賣的北京市場已經出現滯銷。截至11月19日，今年以來北京合計有27個限競房項目取得34期預售證，合計提供商品房限競房源16596套，達191萬平方米，貨值達到1000億元，但網簽數據相對樂觀的只有瀛海府、熙悅林語、洺悅苑等少數幾個項目。

部分項目剛剛取得預售證，且市場平均去化率低于4成。這意味著產生了價值600億元左右的庫存。中國證券報記者實地走訪了解到，部分區域出現限競房扎堆入市的情況，加之購房者“買漲不買跌”心態，導致一些項目銷售進度緩慢。

面臨銷售壓力，部分項目嘗試小幅調整價格。其中，北京昌平區某限競房均價從2個月前5萬元/平方米左右調整至48000元/平方米。前述房企人士指出，有的限競房項目出現明顯的價格調整。隨著后續供應量繼續上升，區位屬性不佳、去化難度加大的限競房可能出現價格戰。

融資方面，58安居客房產研究院監測的數據顯示，今年以來房企融資壓力明顯大于去年。1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比平均提升了1個百分點，融資金額同比收窄近三成。近期多家房企密集發債融資，融資成本分化嚴重。整體看，擁有國資背景的大型房企如萬科、濱江集團等企業融資成本為5%左右，陽光城等民資房企融資年化利率為8%左右。

境外渠道稍加寬松，但融資成本高昂，且匯率風險不可忽視。合景泰富近日發行4億美元優先票據，年利率9.85%。華遠地產和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達11%和12%。中國恒大附屬公司景程有限公司發行的優先票據，最高融資成本達13.75%。這從側面體現了房企融資壓力之大。

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根據融360統計數據，10月份全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當于基準利率1.165倍， 較9月份環比上升0.18%；同比去年10月份首套房貸款平均利率5.30%，上升7.74%。值得注意的是，至今年10月份，首套房貸款利率已連續22個月出現上漲。

在監測的全國35個城市533家銀行中，有27家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，占比5.07%，較前一個月增加10家銀行分（支）行；有19家銀行分（支）行下調利率，利率高位回調銀行數量增加16家；此外，有486家銀行分（支）行首套房貸款利率持平，占比91.18%。

有126家銀行首套執行基準利率上浮10%；156家銀行首套執行基準利率上浮15%；140家銀行首套執行基準利率上浮20%；36家銀行首套執行基準利率上浮25%；29家銀行首套執行基準利率上浮30%。

二套房方面，10月份房貸平均利率為6.07%。533家銀行分（支）行中，僅有20家銀行二套房房貸利率執行基準上浮10%，22家銀行執行基準上浮15%，其余銀行均上浮20%及以上。

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