2019年房地產政策怎么走?房地產稅靴子怎么還沒落下？

• 2018年12月24日 FanTianQing來源：新浪新聞、網易上海房產頻道 1116 71
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  投資與產出不成正比，房地產投資企業如何做出正確的投資規劃和戰略選擇？

  隨著房地產投資行業競爭的不斷加劇，大型企業間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內外優秀的房地產投資企業愈來愈重視對行業市場的分析研究，特別是對當前市場環境和客戶需求趨勢變化的深入研究，...

2019年房地產政策怎么走?房地產稅靴子怎么還沒落下？

2019年房地產政策怎么走?房地產稅靴子怎么還沒落下？

據新華網消息，中央經濟工作會議12月19日至21日在北京舉行。會議總結2018年經濟工作，分析當前經濟形勢，并部署了明年經濟工作。此次中央經濟工作會議用66個字定位了房地產市場：“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”

在業內人士看來，這一政策思路和過去一致，也體現了2019年房地產市場調控的總基調保持延續。

不過，相較于2016年中央經濟工作會議提出的“落實地方政府主體責任”，此次責任主體改成了“城市政府”。

中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員王業強表示，此次中央經濟工作會議的表態和以往的提法相似，房地產市場仍強調前期調控政策。當前房地產市場分化明顯，未來房地產市場調控將根據不同城市市場的差異性因城施策，更多發揮城市政府主體責任。

住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌表示，此次中央經濟工作會議提及“夯實城市政府主體責任”這一提法更加準確，體現了房地產調控的精準度。房地產市場調控將更加體現“因城施策、因時制宜”的做法。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟指出，“此次房地產的內容放在了加強保障和改善民生里面。房地產市場調控有‘規定動作’和‘自選動作’，從中央層面而言，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從地方層面而言，要因城施策。此次強調城市政府主體責任也體現了即使是山東省和山東省菏澤市也是不一樣的調控措施。”

12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發布通知稱，取消新購住房限制轉讓措施。成為首個取消限售的城市。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，“夯實城市政府主體責任”調控政策避免一刀切。全國有90多個不同級別城市執行了限售政策，上百個城市執行限購限貸等各種政策，未來各地房地產調控依然由各城市主導，而分類指導也帶來了更多的監管，未來房地產調控將以地方主導，住建部與中央指導的為主。未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

“強調了因城施策的調控策略，不搞‘一刀切’不同城市不同的調控力度和手段將在2019年得到充分體現。” 58安居客房產研究院首席分析師張波說道。

此外，在顧云昌看來，“完善住房市場體系和住房保障體系”同時提及的情況并不常見。“房地產市場主要有住房市場體系及保障體系，這一提法也表明當前市場體系和保障體系不夠完善，保障不夠精準。”顧云昌指出，保障層面不應強調保障房開工套數而應更強調解決了多少困難家庭。

張波指出，從中央經濟會議來看，“房住不炒”得到了再次強調，預示著2019年打擊炒房的力度不會放松。

張大偉稱，再次明確要求房住不炒，代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前的高溫狀態。雖然最近出現了部分城市的微調，但是整體看，基本原則依然不會改變。中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。房住不炒也代表了未來樓市政策將依然打擊投機，對真實居住保護。未來微調的政策也有利于剛需。

此外，張大偉指出，2018年，房地產長效機制已經在租售并舉，房住不炒等環節開始快速落地，全國2018年房地產各種調控政策全年在450次左右，刷新歷史調控記錄。同比漲幅高達75%。2018年也成為歷史房地產調控政策最密集的年份。

按照中指院的判斷，本輪房地產市場周期起于2015年3月，截至目前已持續45個月，基于2019年下半年市場觸底的判斷，本輪周期運行時長將長達4年半。

2014年底召開的中央經濟工作會議對2015年房地產市場及調控等方面并未定調，關于房地產市場的表述只字未提。回顧本輪房地產市場周期，中央經濟工作會議對房地產市場的表態也有所不同。

2015年中央經濟工作會議：化解房地產庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。

2016年中央經濟工作會議：要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。促進房地產市場平穩健康發展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。

2017年中央經濟工作會議：加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

房地產稅靴子怎么還沒落下？

12月23日，清華大學房地產研究所所長劉洪玉在首屆中國房地產思想者論壇上發表題為“關于中國房地產稅制改革”的主題演講。劉洪玉指出，房地產稅的改革是一個目標、是一個長期的方向，應該說有利于我們地方政府的財政稅收制度更加向現代化的制度轉變。

劉洪玉稱，目前慢慢進入大家視野里的房地產稅已經變成了一個狹義的概念，變成了“物業稅”或者“財產稅”的概念。今年兩會談論的房地產稅立法，應該就是狹義的房地產稅，實際上是關于房地產財產稅的制度改革。

對于征收房地產稅的目的，今年3月，十三屆全國人大第一次會議上，財政部副部長史耀斌指出，房地產稅既然是一個大多數國家都普遍采用的稅收制度或者是一個稅種，它必然有它自己的作用，它的作用主要就是調節收入分配，特別是個人財富的集聚，起到促進社會公平的作用。同時，籌集財政收入，用來滿足政府提供公共服務的需求。

目前對于房地產稅的官方表態，史耀斌在此前也表示，房地產稅作為世界通行稅種，有一些共性的制度安排：一是所有的工商業住房和個人住房，都會按照它的評估值來征稅，也就是按照評估值來征稅。二是在所有國家的房地產稅制度安排里面，都有一些稅收優惠。比如可以作出一定的扣除標準，或者是對一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等。當然具體的方式不一樣，水平不一樣，但是都有一些稅收優惠。三是這個稅屬于地方稅，它的收入歸屬于地方政府。地方政府用這些收入來滿足比如說教育、治安和其他一些公共基礎設施提供等這樣的一些支出。四是因為房地產稅的稅基確定比較復雜或者非常復雜，所以需要建立完備的稅收征管模式，這樣才能夠使房地產稅征得到、征得公平。

按照進展來看，目前，房地產稅已有草案，正在在內部征求意見。

劉洪玉在會上指出，國際房地產稅收的目的，主要就是怎么更少的房價波動，有助于市場的穩定，更少的干擾租買選擇，讓大家愿意租就租，愿意買就買，不要有一個導向是租比買合適或者買比租合適。對低收入和弱勢家庭要能夠提供附加支持。對住房投資應該提供附加的激勵。

其表示，要保護和鼓勵住房消費，對住房投資保持稅收中性，抑制住房投機。如果投資的收益將來能夠增值，能夠跟社會共享。另外轉讓環節的政策是可以有調整的，但是持有環節的稅收政策要保持穩定，不應該和當前的市場狀況保持密切的關聯。

對于“現在大家一直在說靴子怎么還沒有下來”劉洪玉稱，“實際上到現在為止我感覺首先第一個問題為什么要征，這個沒有形成共識。政府的收入來源，調節收入分配、促進社會公平、籌集財政收入，是不是足夠的有說服力？用這個稅來干預市場，是不是它本來應該具備的功能？那為什么要收呢？國際上很多國家都有這個稅，但是不同的國家為什么要收，有一套邏輯。”

會上，劉洪玉引用了美國及英國的做法。

劉洪玉稱，美國是資本稅的理念，不動產價值的保值和增值獲益原則，因為有公共服務，所以不動產的價值得以保值或者增值，所以要因此付出代價。不管是空的還是不空的，只要是房子，都要交稅。英國就相當于自己家里雇保姆，在小區里要付物業費，出了小區就要付市政稅，來支撐市政服務給你提供的公共服務。

對于如何征的問題，劉洪玉在會上表示，目前大家討論的比較多的是房地產稅如何起步。討論的較多的方式有：一是從新房開始，新房新制度，老房土地使用權到期以后開始，這樣慢慢的有十年、十五年到二十年的時間，就全都過渡到那個新體系；二是第二套甚至第二套以上開始；三是普遍征收，設置寬免的面積或者價值。劉洪玉稱，也有專家建議哪個地方房價高先從哪個地方開始。

另外稅基也是需要考慮的問題。劉洪玉表示，國際上很多是以租值作為稅基。因為我們房子產權性質差異很大，產權的不同即便是相鄰的兩個房子，它的價值差異也會非常大。比如我們有大量的政策性住房，它的價值可能比市場價值要低很多很多。如果交稅的時候，這兩個相鄰的房子是交一樣的稅還是不一樣的稅，這里面就遇到了類似的問題。還有地區的彈性，因為每個地方都不一樣，是不是應該給各個地方更多的權利，因為這是一個地方稅。

另外還要考慮房地產稅對市場的影響，比如對房價的影響，對市場穩定的影響，對購買住房的愿望、意愿的影響。如果這個影響，比如大家都不愿意買房了，或者對價格影響過大，導致市場的穩定、受損等。

劉洪玉表示，總的來說，房地產稅的改革是一個目標、是一個長期的方向，應該說有利于我們地方政府的財政稅收制度更加向現代化的制度轉變。

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