2020上海寫字樓租售行業發展前景趨勢及市場規模分析報告

• 2020年7月27日 WuYaNan來源：中研網 641 37
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隨著營改增等政策的出臺，上海寫字樓銷售市場出現井噴式放量，其中，新型商務區尤為受追捧，品牌制造業、金融和科技行業的大面積購買需求持續活躍。

2020上海寫字樓租售行業前景規模及市場運行現狀分析

上海第一批現代化辦公樓大約在1995年開始建造并進入市場，主要分布在南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場六大核心區域。喜憂參半的2016年，上海核心區域寫字樓市場供應放大、租金承壓;非核心區則經歷了蓬勃發展的一年。

2016年上海寫字樓市場供應量與吸納量同時創出2012年以來的五年新高，全年市場呈現供需兩旺同創新高、租售價格雙雙下滑的特點。一方面，全球經濟下行以及國內經濟增速放緩，抑制企業擴張計劃和對于辦公面積擴租的需求。P2P的退租以及近5年來的供應峰值導致空置率上升，抑制了租金漲幅。核心商圈新增供應加碼導致空置率上升，大虹橋、前灘等新興商圈逐漸成熟，寫字樓租戶選擇增多。

另一方面， 2016年上海寫字樓物業仍為全國最為活躍的投資市場。隨著營改增等政策的出臺，上海寫字樓銷售市場出現井噴式放量，其中，新型商務區尤為受追捧，品牌制造業、金融和科技行業的大面積購買需求持續活躍。年內共錄得38項大宗交易，加上散售市場總價值超過人民幣1000億元。新興CBD區域如大虹橋核心商務區、北外灘與浦東是寫字樓成交的主要區域。

從產品結構來看，隨著一線城市逐漸進入存量房為主的階段，核心區傳統寫字樓開始步入升級改造時代，商業辦公產品進入更新迭代階段。上海內中環辦公土地供應逐年下降，未來產業園區、城市更新、聯合辦公理念和產品將成為寫字樓開發的重要一環。

從商圈結構來看，上海寫字樓多中心趨勢業已成形，勢不可擋。中央商務區可開發建設用地逐年減少，空置率長期處于低位，租金不斷攀升。與此同時，非核心區域(如大虹橋、前灘、市北園區等)的寫字樓供應量需求量增長明顯，雙雙超過傳統核心區域，從而形成兩翼齊飛的局面。

從供需關系來看， 2016年上海寫字樓市場供應面積為351萬平方米，與2015年同比增加31.5%;而市場整體吸納量為262萬平方米，較于2015年同比增加20.2%，雙雙創出五年新高。

統計數據，截止2016年12月，上海寫字樓市場平均售價35085元/平方米(建筑面積報價)，與2015年同比下降3.4%;平均租金304元人民幣/平方米/月(建筑面積報價)，與2015年同比下降5.6%;平均空置率10.1%，與2015年同比上升17.4%。

根據中研普華研究院《2017-2022年上海市寫字樓租售行業市場競爭分析與發展前景預測報告》顯示：

第七章 2014-2016年普陀區寫字樓市場分析

第一節 2014-2016年普陀區寫字樓發展環境分析

一、2014-2016年普陀區寫字樓市場分析

2017年上半年普陀區商業地產(含寫字樓)總成交5.22萬㎡，同比增幅89.13%，主要成交樓盤：綠城東沙度假村成交174套，成交面積1.14萬平方米;中天華庭(酒店)成交132套，成交面積1.31萬平方米;普陀杉杉天地成交114套，成交面積0.40萬平方米。

截至2017年6月底，全區可售非住宅商品房面積35.35萬平方米。其中商業用房21.91萬平方米，辦公樓7.83萬平方米，公寓式酒店2.30萬平方米，產權式酒店3.11萬平方米，其他非住宅0.2萬平方米。2017上半年杉杉普陀天地庫存售磬，成為目前東港內湖商圈內炙手可熱的商業地產，預計2017年下半年總建筑面積11萬平方的娛樂城將投入運營，集合奧特萊斯、環球美食盛筵、時尚生活中心、曼生活文化街區、度假公寓酒店五大業態，期待杉杉普陀天地的投運能帶動內湖商圈及整個東港區域的商業。

二、2014-2016年普陀區房地產市場分析

1、2016年普陀區房地產市場總體情況

固定資產投資大幅下滑。2016年完成固定資產投資150.86億元，比2017年下降21.3%。其中房地產開發投資124.05億元，下降23.1%;建設改造投資26.81億元，下降12%。建設改造投資中，2016年完成工業投資1.73億元，下降44.3%;商業投資1051萬元，下降76.5%;社會事業投資1.64億元，下降52.6%;城市基礎設施建設項目投資5.56億元，下降63.5%。

2016年房地產業實現增加值124.15億元，可比增長1.1%。實現區級稅收50.57億元，比2017年增長16.9%，占全區區級稅收比重為53%，比2017年提高1.24個百分點。2016年完成房地產開發投資124.05億元，下降23.1%。按用途分，住宅投資54.86億元，下降42.3%;辦公樓投資28.96億元，下降0.7%;商業營業用房投資20.84億元，增長89.5%。2016年住宅施工面積130.57萬平方米，增長6%，其中新開工面積36.73萬平方米，增長0.7%。2016年住宅竣工面積38.16萬平方米，增長33.4%。

2016年商品房預售3282套，比2017年增長39.5%;預售面積44.38萬平方米，增長28.8%;預售金額215.96億元，增長66.8%。2016年商品房出售4049套，下降37.6%;銷售面積37.28萬平方米，下降23.4%;銷售金額100.27億元，下降2.7%。2016年存量房成交2.31萬套，增長15.2%;成交面積168.79萬平方米，增長11.3%;成交金額548.25億元，增長33.4%。年末在區注冊的房地產開發企業73家。

2、2017年上半年普陀區房地產市場總體情況

2017年上半年普陀區房地產市場延續2016年平穩發展的態勢，商品房成交較為活躍，隨著地價的持續上升，商品房價格也同步上漲。主要原因還是受2016年市外房產熱潮的波及和房產契稅、營業稅雙降、公積金新政以及市政府“舟十條”、區政府關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見等各類利好政策的影響，以及自貿實驗區、江海聯運服務中心、波音交付中心等一個又一個大項目落戶舟山，促使房地產市場回暖進程進一步加快，呈現量價齊升的新景象，2017年上半年普陀區市場氛圍整體理性向好。

(1)新建商品住房成交量同比上升。2017年上半年銷售商品住宅2604套，同比增幅32.59%，銷售建筑面積26.75萬㎡，同比增幅28.30% 。成交量主要集中在東港區域，其中恒大御府以883套位居上半年銷售冠軍，浙能藍園成交191套名列第二。

圖表：2016年1月-2017年6月銷售情況(單位：套)

數據來源：中研普華數據庫

(2)新建商品住宅價格大幅度上升全區商品住宅網簽備案成交均價為11829元/㎡，比2016年同期上升28.10%，2017年上半年特別是4月份以來全區大部分樓盤主要是東港，因市場回暖均進行了幾次提價，優惠折扣也進一步縮小，商品房價呈現上漲的趨勢。目前東港區域毛坯新房銷售標價已在14000元/平方以上。

圖表：2016年1月-2017年6月住宅成交均價情況(單位：元/平方)

數據來源：中研普華數據庫

(3)商品住宅庫存量下降明顯。

截止2017年6月底，全區商品房可售總量為5400套，可售面積69.61萬平方米，同比2016年下降34.81%和24.32%;其中商品住宅庫存量為2708套，可售面積34.26萬平方米，比2016年下降45.77%和40.73%。

圖表：2016年1月-2017年6月份二手房銷售情況(套)

數據來源：中研普華數據庫

(4)二手房銷售大幅度回暖2017年上半年全區二手房交易激增，共成交2490套，同比上升41.16%，成交面積22.57萬平方米，同比上升48.1%，網簽成交價格6732元/㎡。受新建商品房提價影響，二房手成交量逐月攀升，成交大幅度高于歷年同期平均水平。

(5)商業地產銷售明顯回升

2017年上半年全區商業地產(含寫字樓)總成交5.22萬㎡，同比增幅89.13%，主要成交樓盤：綠城東沙度假村成交174套，成交面積1.14萬平方米;中天華庭(酒店)成交132套，成交面積1.31萬平方米;普陀杉杉天地成交114套，成交面積0.40萬平方米。

中研普華研究院上海市寫字樓租售行業報告重點分析了我國上海市寫字樓租售行業將面臨的機遇與挑戰，是組織工程企業、學術科研單位、投資企業準確了解行業最新發展動態，把握市場機會，正確制定企業發展戰略的必備參考工具。未來上海市寫字樓租售行業將如何發展?請關注中研普華研究院報告《2017-2022年上海市寫字樓租售行業市場競爭分析與發展前景預測報告》

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