面對“提前還貸潮”貸款人如何選擇 住房貸款市場現狀分析報告

• 李波 2023年2月9日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 699 41
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面對“提前還貸潮”，有些人選擇加入，有些人按兵不動，還有些人則舉棋不定。貸款人究竟應該如何選擇?“對于個人來說，提前還房貸有助于減少未來的房貸利息支出，但提前還房貸需要讓渡資金流動性，并且涉及的資金金額較大。”周茂華表示。

面對“提前還貸潮”，有些人選擇加入，有些人按兵不動，還有些人則舉棋不定。貸款人究竟應該如何選擇?

“對于個人來說，提前還房貸有助于減少未來的房貸利息支出，但提前還房貸需要讓渡資金流動性，并且涉及的資金金額較大。”周茂華表示。

由此可見，是否提前歸還房貸，除了要考慮房貸利息負擔之外，未來一段時間內的資金需求同樣需要納入考量。

專家建議，面對“提前還貸潮”，保持理性最為重要。“是否提前還貸，貸款人要根據自身資金、投資和資產配置等多方面情況，進行綜合考慮后再作出選擇。

如果個人手中的金融資產數量充足、收益能夠覆蓋或大部分覆蓋房貸利息，繼續選擇進行投資會更為劃算。但如果持有的是風險較低的固定收益類資產，回報低于按揭貸款利息，提前還貸是可行的選擇。”曾剛對《金融時報》記者表示。

但同時，專家也提示，目前理財、存款等無風險或低風險投資收益較低的情況，在未來也存在發生變化的可能。

因此，如果并不屬于較高房貸利率區間的貸款人，不建議盲目扎堆提前還貸。

“提前還房貸，更適合于存在房貸利率高、還房貸期限長、短期擁有大筆閑置資金等情況的貸款人。”周茂華表示，隨著經濟回暖，利率中樞有所抬升，金融市場回歸常態，市場風險偏好逐步回暖，提前還房貸情況預計將有所減少。

一段時間以來，房地產市場供需兩端逐步恢復，個人住房貸款的資金價格進一步下降。在首套住房貸款利率政策動態調整機制指導下，已有部分城市首套房貸款利率降至4%以下，購房成本持續下降。

從供給端看，房地產企業的流動性得到有序緩解，優質房企融資環境明顯改善，保交樓專項借款資金已基本投放至項目，有效促進了建設交付，房地產市場合理需求有望進一步釋放。

多地動態調整利率

近期，多地首套房貸款利率進一步下降，部分已降至3.8%、3.7%。貝殼研究院數據顯示，截至1月31日，在監測的103個城市中，首套房貸款利率低于4.1%的城市共30個，其中二線城市8個，其余均為三四線城市。

這些城市首套房利率的下降，與首套住房貸款利率政策動態調整機制密切相關。日前，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續3個月環比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調或取消當地的首套房利率政策下限。

該政策是去年四季度相關政策的延續。去年9月份，人民銀行、銀保監會發布通知，符合條件的城市可自主決定、在四季度階段性放寬新發放首套房貸利率下限。“政策出臺后，一些城市政府積極作出相應調整，帶動新發放房貸利率有所降低。”央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，數據顯示，2022年12月新發放的個人住房貸款利率全國平均為4.26%，較2021年12月下降1.37個百分點，已達到2008年有統計以來的最低水平。

“此次調整，主要是在前期政策取得較好效果的基礎上，按照因城施策原則，根據各城市房地產市場發展狀況，動態調整‘允許階段性放寬新發放首套房貸利率下限的城市范圍’，進而形成支持房地產市場平穩健康發展的長效機制。”鄒瀾說。

針對市場上房貸利率下降是否會導致熱錢涌入樓市的聲音，金融管理部門明確表示，新政策具有穩定性，同時兼具靈活性。“房價存在明顯的周期性波動規律，連續3個月上漲或連續3個月下降，說明房價已出現趨勢性變化，但趨勢性變化形成的時間往往較長。”鄒瀾說，按照新政策，雖然相關部門每季度要評估房價變動情況，但若要真正調整房貸利率下限，該周期可能遠遠超過評估周期。

住房貸款行業發展分析

當前，監管部門促進商品房銷售和地產投資鏈條“良性循環”的態度更為明確，體現出呵護、穩定房地產產業鏈融資環境，打通從居民到開發商各個融資堵點的政策決心。

在居民住房消費需求不振、房地產市場走弱的情況下，調整首套房貸利率下限具有重要性和緊迫性，或將產生三個作用：一是在堅持“房住不炒”的前提下，穩定居民住房消費預期，激發新的住房消費需求;二是傳遞穩定信心、穩定市場的信號，促進房地產市場平穩健康發展;三是降低住房消費支出，進而提振居民擴大消費的意愿和能力。

2021年，住房公積金繳存額為29156.87億元，比上年增長11.24%;提取額為20316.13億元，比上年增長9.51%;發放個人住房貸款13964.22億元，比上年增長4.52%。

2022年以來，在房貸利率持續下行的同時，各地首付比例也在紛紛下調，相應地，貸款比例有不同程度的提升。據貝殼研究院數據，與2021年四季度相比，2022年以來，分線城市貸款比例逐季提升，相對而言，三四線城市貸款比例提升最大，二線次之，一線基本持平，這與政策層面較為一致。

業界人士認為，后期市場的修復需要寬松信貸環境的支持。利率低、放款快有助降低購房成本、加快購房流程，在一定程度上促進了前期市場的階段性修復。當前市場修復受阻，后期市場修復仍需要寬松信貸環境作為基礎。

在國內主要一線城市，房貸的使用率已經達到較高水準，以購房按揭貸款來說，住房貸款比重已經達到7成以上，而且近幾年，通過用自己名下或親人的房產申請房產抵押消費貸款以實現盤活不動產的居民人數也越來越多。“房貸”已經成為與居民生活息息相關的一種生活方式。

住房貸款行業中，業內專家分析稱，作為貸款市場報價利率，LPR保持不變是立足于宏觀經濟整體平穩發展的角度，是貨幣政策保持穩健的表現，而房貸利率上浮，反映出監管對房地產市場的定向調控，反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風險的調控趨勢。

住房貸款行業報告結合住房貸款行業的背景，深入而客觀地剖析了中國住房貸款行業的發展現狀、發展規模和競爭格局;分析了行業當前的市場環境與行業競爭格局、產品的市場需求特征、行業領先企業的經營情況、行業未來的發展趨勢與前景;同時，佐之以全行業近5年來全面詳實的一手連續性市場數據，讓您全面、準確地把握整個行業的市場走向和發展趨勢。

住房貸款市場未來趨勢

目前房地產行業處于飽和狀態，但在國家近兩年連續頒發二胎、三胎政策，未來人們住房面積需求會不斷增大。隨著“房住不炒”政策初見成效，市場降溫明顯。開年以來，房地產市場政策持續收緊。房住不炒下，這一趨勢還在繼續。

未來10年中國宏觀經濟仍將有望保持穩步發展，帶動房地產市場穩步上升。城鎮化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，到2030年我國住房貸款要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農村轉移到城市。

住房貸款市場現狀分析

央行與銀保監會聯合發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，給金融機構劃定了房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限“兩道紅線”，規定工農中建交、國開行和郵儲等大型銀行，房地產貸款占比上限是40%，個人住房貸款占比上限為32.5%;

城市商業銀行等小型銀行的貸款上限則分別為22.5%、17.5%。因此，銀行對房地產的貸款和對個人的住房貸款都被設置了上限，需通過加息、延長貸款周期甚至停貸的方式，調劑上限壓力。

今年以來，多次降準，商品房貸款利率穩步下行，多數城市首套房貸款利率下限已達4.1%。9月29日，中國人民銀行、銀保監督管理委員會發布通知，稱6月至8月，2022年新建商品住房銷售價格同比上漲，為城市同比下降，2022年底前，階段性放寬首套住房商業個人住房貸款利率下限，允許符合條件的城市首套住房貸款利率再次下調。上述政策出臺后，首套企業貸款利率多次下調。

今年第二季度以來，中國大多數城市的房貸利率持續上升。數據顯示，6月份，研究所監測的72個城市主流第一套房貸利率為5.52%，第二套房貸利率為5.77%，分別比5月份上升5個和4個基點;重點城市第一套和第二套房的利率水平離2019年11月的高點不遠。

住房貸款行業報告對中國住房貸款行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。還重點分析了重點住房貸款企業的經營現狀及發展格局，并對未來幾年行業的發展趨向進行了專業的預判。

本報告同時揭示了住房貸款市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

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