房地產經紀市場運行特征分析

• 陳博 2023年3月6日 來源：中研網 1030 65
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房地產經紀的服務性與其他經紀活動一樣，房地產經紀活動是一種服務性的活動，房地產經紀業是服務性行業。所謂服務是指行為主體通過該項活動使另一個主體即服務對象獲得某種利益。依據中國產業結構的總體分類，房地產業屬于第三產業。與房地產業中的開發業相比，房地產經

房地產經紀人，是指通過全國房地產經紀人資格考試或者資格互認，依法取得房地產經紀人資格，并經過注冊，從事房地產經紀活動的專業人員。房地產經紀業務是指房地產信托機構可通過設立房地產經紀組織從事房地產經紀事務。房地產經紀事務的主要內容有代理房屋買賣、國有土地使用權轉讓；代理房屋和國有土地使用權租賃；居間介紹、代理房屋交換和提供房地產咨詢服務。

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房地產經紀行業發展歷程：

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1、復蘇（1978-1992年）

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我國房地產經紀業復蘇以城鎮住房制度改革和房地產市場興起為背景，以房地產權屬登記為條件，以落實私房政策為契機。1980年開始，國家推行城鎮住房制度改革，陸續出臺了土地有償使用、城市建設綜合開發、個人建房、房地產市場培育等一系列發展房地產業的政策。1987年10月，中共十三大《沿著有中國特色的社會主義道路前進》報告明確指出社會主義市場體系包括房地產市場，這宣告了我國房地產市場的誕生。1983年國務院發布了《城市私有房屋管理條例》，規定了房屋產權登記制度，1990年全國基本完成了房屋所有權登記工作，為80%以上的房屋所有權人頒發了房屋權屬證書，這為房地產市場及房地產經紀的發展創造了條件。1980年10月30日，國家城市建設總局下發了《關于轉發北京市、遼寧省落實私房政策兩個文件的通知》（城發房字80]264號），開始落實私房政策，使大量房產在短短幾年內發生流轉，客觀上形成了市場供給和需求，激活了房地產市場，也為房地產經紀活動的再現創造了契機。

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房地產經紀活動逐漸被認可。改革開放之前，房地產經紀活動被列為八種投機倒把行為之一，是被打擊和取締的對象。1978年之后，對經紀活動的限制開始松動。1983年12月17日，國務院頒布《城市私有房屋管理條例》（國發1983]194號），明令“任何單位或個人都不得私買私賣城市私有房屋，嚴禁以城市私有房屋進行投機倒把活動。”1987年9月17日，國務院頒布《投機倒把行政處罰暫行條例》，經紀活動不再是投機倒把行為。1988年8月8日，建設部、國家物價局、國家工商行政管理局聯合下發《關于加強房地產交易市場管理的通知》（建房字1988]170號），提出“對一些在房地產交易活動中出現的尚存在爭議的問題，如房地產經紀人問題等，可通過試點，從實踐中摸索經驗。”房地產經紀逐漸得到了國家和社會的認可。

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復蘇時期，經濟發展較早的沿海地區對市場化的房地產經紀活動持開明態度，內陸地區則仍然保守。例如，《上海市私有居住房屋租賃管理暫行辦法》（1987年6月17日發布）規定私有房屋可以委托代理人出租，但代理人代理出租，應具有房屋所有人委托的證件。這代表依法、規范的房地產經紀活動開始被允許。相反，《西安市房地產交易市場管理暫行辦法》（1990年頒布）依舊將“私自交易房屋、居間牟利、倒買倒賣”視為違法行為。

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2、初步發展（1992-2001年）

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1992年國務院發布《于發展房地產業若干問題的通知》（國發1992]61號），明確要求建立和培育完善的房地產市場體系，建立房地產交易的中介服務代理機構、房地產價格評估機構和對市場糾紛的仲裁機構等。這確立了房地產經紀行業市場化發展的道路。1993年一些沿海地區出現房地產投資過熱，1995年國家開始進行宏觀調控，房地產市場開始調整。此后出現了商品房銷售不暢的局面，這為我國房地產經紀新建商品房銷售代理業務發展帶來了一次良機。1998年停止住房實物分配之后，城鎮居民長期壓抑的住房需求得到釋放，再加上住房公積金和商業性住房金融的支持，面向二手房市場的經紀服務興起。

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房地產經紀機構大量成立，持證從業人員快速增加。1993年2月，第一家全國性的房地產中介機構——中外合資建銀房地產咨詢有限公司成立，當年，深圳就批準成立了近70家房地產經紀機構。1992年7月，上海首家房地產經紀企業——上海威得利房產咨詢公司成立，到1998年底，上海已有1905家房地產經紀企業，其中專營性公司984家（外資企業143家）；兼營性公司921家（外資企業280家）。1993年，北京市成立120多家房地產經紀機構，至2001年底北京的房地產經紀類公司超過了2000家。據不完全統計，到2000年，全國房地產經紀機構2.5萬家。1994年，上海率先設立房地產經紀人考試制度，1996年有6300多人獲得《房地產經紀人員資格證》，1998年持證人數增至10518人。北京市1996年設立經紀人考試制度，當年通過考試的有241人，以后逐年上升，到2001年已有6067人取得房地產經紀人執業資格。據統計，2001年全國房地產經紀從業人員約有20多萬。

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3、快速發展（2001-2007年）

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2001年之后，我國商品房銷售穩步增加，個人住房消費成為市場主體，存量房市場升溫，商品房空置率居高不下。2001年，個人購買面積達到1.825億平方米，已占到商品住宅總銷售面積的91.53%；全國35個大中城市存量住房交易60.35萬套，相當于當年增量商品房（885717套）的68.14%。2003年，我國商品房空置面積已突破1億平方米，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米，空置率已接近20%。信息技術在房地產經紀行業得到廣泛應用。2001年之后，互聯網、局域網逐漸普及，信息技術在改變著每個行業。據2004年《中國通信年鑒》統計，2003年，全國各種類型的互聯網用戶達到7645萬戶，比2002年增長30.74%。網站已經成為房地產經紀企業發布房源信息，交易當事人獲取經紀機構、經紀人信息最重要的一個途徑。

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房地產經紀隊伍空前壯大。據國家工商行政管理總局統計，截至2007年，名稱中含有“房地產經紀”字樣的企業約29954家。房地產經紀從業人員隊伍也空前龐大，到2007年底，全國共有31360人取得了中華人民共和國房地產經紀人資格證書，其中的18828人經注冊取得了中華人民共和國房地產經紀人注冊證書，全國有注冊房地產經紀人的房地產經紀機構達到13350家。保守估計，目前房地產經紀從業機構超過3萬家，從業人員逾百萬。

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4、調整發展（2007年之后）

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2007年底以來，受房地產市場固有規律和宏觀調控政策的影響，我國房地產市場出現購房者持幣觀望、買賣成交量持續萎縮、房價徘徊不前甚至小幅回落的變化。房地產市場的這種變化，迫使“以交易量為生”的房地產經紀行業進入調整發展時期。其主要表現是經紀業務量下滑，經紀機構關門，經紀人員流失。例如，2007年底開始，深圳市創輝租售房地產顧問有限公司等機構出現了關閉大量門店，裁減公司員工的情況。

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房地產經紀市場運行特征：

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房地產經紀的服務性與其他經紀活動一樣，房地產經紀活動是一種服務性的活動，房地產經紀業是服務性行業。所謂服務是指行為主體通過該項活動使另一個主體即服務對象獲得某種利益。依據中國產業結構的總體分類，房地產業屬于第三產業。與房地產業中的開發業相比，房地產經紀、價格評估、咨詢、物業管理等更具有服務業的性質。

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在經濟生活的商品體系中，房地產是一種極為特殊的商品。首先，它直接以土地為基本物質構成要素，不僅造成了其空間位置的固定性，還使得它成為一種不完全的勞動產品，因而在價格影響因素和價格形成、運動機制上具有不同于一般完全勞動產品的商品特性。所以房地產經紀人員要把握交易中最敏感、最關鍵的因素--價格，就必須具備一定的房地產市場和房地產價格評估的專業知識以及豐富的市場經驗。

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