2023物業管理企業現狀與規模競爭分析

• 黃江 2023年4月11日 來源：新浪 1068 68
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去年合計實現營業收入2324億元，相比于2021年的1971億元實現一定幅度的增長;合計實現歸母凈利潤僅134億元，相比于2021年的240億元，盈利能力下降明顯。

近日，有57家物管上市企業陸續交出了2022年成績單，總體來看，營收規模實現穩健擴張，但盈利能力卻大幅下降。

2023物業管理企業現狀與規模競爭

據同花順iFinD數據顯示，截至目前，已有57家在港股上市的物管企業披露2022年業績(目前我國主要物管企業普遍在港股上市)，去年合計實現營業收入2324億元，相比于2021年的1971億元實現一定幅度的增長;合計實現歸母凈利潤僅134億元，相比于2021年的240億元，盈利能力下降明顯。

3月，TOP50企業新增合約面積約14685萬平方米，新增第三方拓展規模12137萬平方米，頭部企業規模持續擴張。3月企業拓展熱度有所上升，全委項目共計拓展1270個，較2月的1102個環比增長15.25%。業態來看，本月第三方拓展規模前三的業態仍是辦公、學校、住宅，其中辦公項目占比39.19%，學校項目占比25.47%，住宅項目位于第三位，占比17.29%。城市服務項目來看，廣東省成交總額領跑全國，金地智慧服務中標超過3億的坪山區坪山街道城市物業化改革管理服務項目為3月最高金額的城市服務項目;收并購與2月的并購事件持平。

2023年3月，TOP50企業新增合約面積約14685萬平方米，較2月上漲34.3%;TOP10企業新增合約面積7361萬平方米，占比50.12%;本月雅生活集團新增合約面積最高，為962萬平方米，本月頭部物企拓展規模競爭熱度回升明顯，TOP10門檻為487萬平方米。

2023年重點城市二手住宅市場均價

4月6日消息 據諸葛數據研究中心監測數據，2023年3月100個重點城市二手住宅市場均價為15686元/平方米，環比下降0.1%，同比下降0.27%。

進入2023年，隨著疫情防控的全面放開，去年以來出臺的利好政策逐步發酵，疊加近期以來信貸環境相對寬松，市場信心逐步恢復，二手房市場均價連續兩月穩步回升，但是這一輪回溫持續性略顯不足，3月份市場均價止升轉降。二季度市場熱度如何還需要看后續是否有實質性的利好政策加持，僅靠疫情前積壓的需求難以支撐市場的長期回暖。

從漲跌城市數量來看，3月份31城二手住宅市場均價上漲，較上月減少6個，平均漲幅為0.55%，漲幅較上月擴大0.06個百分點;66城二手住宅市場均價下跌，較上月增加6個，平均跌幅為0.57%，跌幅較上月擴大0.09個百分點;有3城二手住宅市場均價持平，與上月一致。價格上漲城市數量在連續三月上升后本月開始減少。市場上降價出售行為增多，表明業主信心有所波動， 房地產 市場回溫之路曲折波動。

根據中研普華研究院《2023-2028年版物業管理產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》顯示：

2018年到2022年，物業服務行業大起大落，大悲大喜，經歷了2018年之前從未有過的巨大變化。總結而言，前所未有的股權再融資和并購整合并未取得碩果，很多企業的精益化管理能力跟不上規模擴張速度，行業運營效率有明顯的提升空間，競爭格局也并未明顯改善。但過去幾年行業的成長也十分明顯。越來越多的企業獨立運營能力明顯提升，社區增值服務的經驗顯然更加豐富，科技應用蔚然成風。

由于很多企業的管理能力進步無法跟得上規模增長，行業在過去幾年積累了諸多成長的煩惱。2022年底，行業應收款占收入比例提升到36.4%，應收款減值比例從2021年的4.0%大幅上升到10.2%，一年以上應收款占應收比例從2021年底的11.0%快速提升到18.7%。行業商譽減值大幅提升，企業賬面商譽規模龐大。

行業的股利支付率從2021年的38%大幅提升到2022年的60%。很多物管企業在2018-2021年過分強調囤積資金，在沒有明確目標投向，也沒有好的并購機會時持續開展股權再融資，忽視了地產行業和物業管理行業在資金使用方面的巨大差異。到2022年，估值下降和運營問題暴露的雙重打擊之下，過度股權融資的時代結束。

物管企業營業收入現狀分析

2022年房地產行業下行，物企針對房地產客戶計提應收款項預期虧損撥備增加;物管企業第三方項目占比提升，但在行業競爭加劇之下，使得企業在第三方項目上的利潤有所下降。此外，受市場環境波動影響，人力、管理等成本增加也在一定程度上使得企業盈利空間收窄。

財務報告顯示，物管企業營業收入的增長主要來源于在管面積的擴大以及增值服務業務的增長。以中海物業為例，2022年其在管面積同比增長23.2%至3.2億平方米，增值服務增長15%至29.91億港元，營業收入則增長34.4%至126.89億港元。

盡管在管面積總體仍在不斷增長，但增速卻出現一定的下滑。據克而瑞研究院統計數據，完整披露2019年至2022年在管面積的48家上市物企，其在管面積總值由24.36億平方米增長至61.94億平方米，在管面積均值由5182.34萬平方米增長至1.29億平方米，2019年至2021年在管面積均值的增速分別為33.61%，39.95%，49.87%。但2022年在管面積均值同比增速僅18.72%，較2021年下降31.51個百分點。

此外，在管面積前五的企業規模總值達26.95億平方米，在上市物企中總規模占比超四成，上市物企規模的分化也帶來業績表現上的分化。據同花順iFinD數據，上市物企中排名前五的頭部企業合計營業收入為1153億元，占全部物管企業營業收入的近一半，合計歸母凈利潤69.53億元，超全部物管企業凈利潤的一半。

毛利率下降也成為2022年物管行業的普遍情況。同花順iFinD數據顯示，57家上市物企中，有48家毛利率呈現不同程度的下降，其中降幅最高的達14.6個百分點。

《2023-2028年版物業管理產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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