2022年養老金融產品以及康養項目的投資估算

• 洪前進 2023年6月15日 來源：中研網 604 34
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根據精準養老行業投資平臺公布的137家醫養結合養老機構的資料顯示，96%的醫養結合養老機構中的醫務室無法自負盈虧，另外4%盈利的機構中還有一部分是醫療機構內附設養老機構。

目前，我國養老機構的投資主體有公辦、民辦、社會團體、企事業單位等，社會福利不斷增加，但籌措機制缺乏合理性。醫養結合養老機構公益性福利性較強，難以吸引外部市場的投資者，機構僅依靠老人支付的養老服務費用、政府資金和財政補貼等籌資渠道，難以維持長遠的發展。

根據精準養老行業投資平臺公布的137家醫養結合養老機構的資料顯示，96%的醫養結合養老機構中的醫務室無法自負盈虧，另外4%盈利的機構中還有一部分是醫療機構內附設養老機構。此外，民營養老機構初期建設成本高昂，所提供的養老居住環境和醫養結合服務層次也在一定程度上高于公辦養老機構，而我國目前民辦養老機構入住率低，因此機構要實現盈利所需時間長。籌資渠道不暢，投資回收期長，資金周轉困難，導致養老機構積極性不高。

政府對公辦養老機構的補貼，使其擁有較高的服務水平和生活環境，同時收費低廉，導致老年人對低價公共養老服務資源的競爭，形成了公立養老機構一床難求的現狀，這使公辦養老機構對入住老人有了更大的挑選余地，個人健康狀況較好、家庭經濟情況好、社會條件好的"三好老人"更容易在這樣的競爭中勝出，反而最需要獲得政府補貼支持的貧困失能、半失能老人難以享受到政府和社會提供的寶貴公共資源。

根據相關調查顯示，大多數養老機構開辦時間較早，基礎設施相對落后，機構內老年人生活環境較差，老年人娛樂活動單一，電視、冰箱等家用電器還需自己購買，娛樂中心、康復中心、電梯等基礎設施缺乏。同時，養老機構內部缺乏有效的服務滿意度測評和意見反饋機制，機構內老年人向機構反映的問題得不到回復，甚至沒有反映意見的渠道，機構內還缺乏對工作服務人員的民主測評與意見反饋機制。

實施科技助老示范工程，支持新興材料、人工智能、虛擬現實等新技術在養老服務領域的深度集成應用與推廣，支持外骨骼機器人、照護和康復機器人、虛擬現實康復訓練設備等產品研發，形成一批高智能、高科技、高品質的老年人康復輔具產品。鼓勵支持企業研發生產可穿戴、便攜式監測、居家養老監護等智能養老設備以及適合老年人的日用品、食品、保健品、服飾等產品用品。

養老服務兜底保障工作扎實有效。國家發展改革委等21個部門聯合印發《國家基本公共服務標準(2021年版)》，明確老年人福利補貼等養老助老服務的具體保障范圍和質量要求。

根據中研研究院《2023-2027年中國養老產業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》分析得知，截至2021年末，全國共有3994.7萬老年人享受老年人補貼，其中享受高齡補貼3246.6萬人，享受護理補貼90.3萬人，享受養老服務補貼573.6萬人，享受綜合補貼84.2萬人。全國共支出老年福利資金386.2億元，養老服務資金144.9億元。

在傳統的拿地方式中，走拍賣掛、協議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協議出讓免地價、產權歸政府的方式，非常適合長期持有經營的養老產業項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養老院等綜合養老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

一、中國.深圳.康養項目投資估算

1. 項目建設投資分析

(一)項目總投資

本項目投資估算是根據可行性研究報告的編制方案和各專業提供的建設內容而編制的。

1、國家發改委、建設部發布的《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版);

2、建筑工程費：參考當地目前同類工程造價估算;

3、設備購置費：設備價格，參考廠家提供的目前市場價格估算;

4、其它費用，參考企業擬發生的投資內容估算。

5、測算過程中可能產生小數點后尾數差異，系數值修約誤差所致。

項目投資估算范圍主要是項目土木工程建設、相關設備采購及安裝、土地購買及線上商城的搭建。根據總體規劃，項目總體投資約100億元。

(二)項目資金籌措

項目資金籌措采取“央企投資、政府托底”的模式。項目投資資金由合作方央企與國有資產運營公司出資，項目單位北京泰初康養產業有限公司主要進行項目的招商與運營。

2、項目資金使用計劃

根據規劃，項目投資資金主要用于項目土建工程(總部辦公樓、康養產品集散中心、展館、商業綜合體及高端酒店、道路、綠化等)、線上商城的搭建、設備采購及安裝。

3、項目投資階段安排

根據規劃，項目將分二期資金投入建設：

圖表：項目資金階段投資計劃(單位：萬元)

數據來源：中研普華產業研究院

二、 中國.深圳.康養項目工程概況

項目將建設集交易、運輸、配送、儲藏等功能于一體的康養產品體驗展示場館、大型現代化康養產品物流集散中心、電商直播基地、綜合辦公功能區、地下車庫管理中心、超市、酒店、醫院等生活配套區。

1、康養產品體驗展示場館

致力于將展館打造成一個康養文化旅游景點，聘請高端經營人才經營管理，除正常的運營之外，還承辦各種活動。

2、大型現代化康養產品物流集散中心

為順應養老市場發展潮流和本國康養產品的發展趨勢，項目公司負責構建“中國康養產品集散中心”的項目建設，傾全公司之力把“中國康養產品集散中心”打造成為行業知名品牌，充分發揮品牌的號召力和影響力，提升品牌價值和贏利能力，實現企業持續盈利能力和長久健康發展。

通過建設該集散中心，可以進一步加快康養產品物流流轉速度，為周邊企業提供專業銷售市場，確?？叼B產品快速、高效、安全，有效推動當地區域康養產品現代物流體系建設，加速產業化進程，有助于促進康養產品企業與千變萬化大市場的對接，提高康養產品企業效益，增強康養產品綜合競爭力。

3、電商直播基地

充分發揮當地產業優勢和貨源地優勢，打造“貨源+電商+直播”的新模式，營造濃厚的康養產品+電子商務發展氛圍，充分發揮康養產品電商直播基地集聚產業作用，利用直播和短視頻進行線上線下同步引流和銷售，推動康養產品集散中心高質量發展。

4、綜合辦公功能區

“綜合辦公功能區”匯集企業總部辦公、金融服務、商務交流等功能為一體，通過引入高端寫字樓標準配置、總部商務體驗，為商務辦公和高端人才帶來工作上的品質提升。

4.1、商務辦公綜合體

該區域主要是為區域內企業提供商務辦公的集中場所，包括寫字樓、企業獨棟辦公樓等，是企業日常會務和相關業務辦理的主要場所。

4.2、產招中心

產招中心主體為產業招商中心，還配套企業合作交流平臺、大型智能媒體會議中心等產業服務平臺。

5、生活配套區

提供餐飲、住宿、交通、休閑、娛樂等綜合服務。

三、項目運營投資分析

集散中心位于青島市，主要建設內容為倉儲物流區、辦公區、康養產品批發市場交易區和生活配套區。項目總用地面積為500000平方米(750畝)，建筑物底層面積400000平方米，總投資100億元。

四、養老金融產品

1、保險

2021年5月，銀保監會發布《關于開展專屬商業養老保險試點的通知》，在浙江省和重慶市開展專屬商業養老保險試點;同年9月，銀保監會選擇“四地四機構”正式啟動養老理財產品試點。2022年2月，銀保監會發布《關于擴大專屬商業養老保險試點范圍的通知》《關于擴大養老理財產品試點范圍的通知》，將專屬商業養老保險試點區域擴大到全國范圍，將養老理財產品試點范圍擴展至“十地十機構”。2022年7月，銀保監會和人民銀行聯合發布《關于開展特定養老儲蓄試點工作的通知》，明確2022年內由工、農、中、建四家大型銀行在5個城市開展特定養老儲蓄試點。

長期以來，商業養老保險在滿足投保人安全穩健、長期領取、風險保障等方面有積極作為，特別是養老年金保險幫助投保人抵御積累期投資風險和領取期長壽風險。數據顯示，截至2021年末，我國養老年金保險積累了近6300億元的長期養老資金準備。

2、基金

養老基金的發行主體是基金公司。從投資方向上看，養老基金通過投資基金產品實現間接持有股票、債券等資產，穿透后權益類資產的比例高于養老理財產品，因此其風險水平高于養老理財產品;從投資收益率看，養老基金的收益波動較大。

3、信托

信托比較特別之處在于有信托資產是獨立于委托人的獨立資產，不受委托人破產風險的影響，免受債權追索，從而能夠保障委托財產的保值增值以及財富傳承功能，具備較高的安全性。比如可以把對受托資產設定特定的安排，引入監察人制度，對信托資金的運用進行約束，確保這筆錢用于受托人的養老，實現隔離和?？顚Ｓ?。

但目前的養老主題信托更多是傳統信托額外嫁接養老服務機構，可以做到為投資者提供財富管理服務同時享受養老相關服務，抑或是用于養老房地產投資的信托，和傳統信托差別不大。

信托通常起購100萬門檻，受眾以高凈值居多，目前主打養老的產品也不多，相對其他養老金融產品，風險較高，投資門檻高，目前總規模不大，期待未來有更多樣性產品出現。

5、理財產品

養老理財產品由銀行理財子公司發行，總體而言，具備三個優勢：一是具備穩健性，適合風險偏好低的群體;二是具備普惠性，門檻低且費率優惠;三是兼顧儲蓄性和流動性，既能滿足投資者長期儲蓄需求，也可以在應急時提前支取。

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